近年来，随着新城镇化建设的推进，纯住宅性质的土地资源愈发稀少。政府对住宅产品限购限贷，让不少房企看到了商业地产的机会点。作为一线房企，万科也适应形势，由原来的单一住宅开发商转型为住宅为主、商业为辅 “双轮驱动”的城市配套服务商，将商业地产作为了产品研发、创新的重点方向。
社区商业：“小而美”挑战大商业
“城市级商业+区域级商业+社区级商业”是万科商业的三级架构。从目前中国商业地产市场现状来看，一线城市区域型商业容量有限已接近饱和，社区型商业将逐渐占据主导地位，成为未来商业地产的发展重点。在万科的商业架构中，社区配套商业资源占比超过50%，产品线最成熟，发展势头也最强劲。
戴德梁行中国区商业地产部主管、董事甄仕奇认为，社区商业主要提供社区居民需要的日常生活服务，具有经常性、便利性的特点，因此具备持续性消费的先天优势，市场基础稳定，容易形成消费黏性。
在激烈竞争的大环境下，商业项目如何增加客户黏性是其在市场站稳脚跟的关键。为了实现差异化竞争、提升客户满意度，开发商开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。比其他社区商业开发商更进一步，万科看到社区商业的发展潜力后，大胆增设自营品牌，包括BRUNO咖啡面包坊、第五食堂、童玩中心、4PM学堂、幸福驿站、幸福街市等在内的商业自营品牌涵盖了社区餐饮、社区服务站、社区菜市场、社区食堂、儿童托管服务等与居民生活密切相关的各方面。
戴德梁行华东区写字楼部主管、董事沈洁表示，万科的住宅产品以客户全生命周期为梯度标准，分类为：首置、首改、再改和高端。与之相适应，社区商业推出“全龄服务体系”，满足从婴儿到老年全生命周期人群的差异化需求，搭建出完整的社区生活体系。让每一个住户，都能找到与之需求匹配的餐饮、娱乐与服务。
社区经营思维的全新演变
房地产商最核心的竞争要素是不动产的管理能力和社区服务水平。这要求商业地产开发商不仅要注重硬件打造，更应从人性化服务、文化塑造、互动体验等软件方面做文章，例如设置母婴室、多媒体互动式服务设施、互动体验感的休息区;提供服饰搭配、健康饮食建议;倡导绿色环保文化等。
万科社区商业的一系列举措，显示出其不仅将自己定位为单一开发商、营运商的角色，更是立足社区，以商业为载体，承担起了完善社区公共服务功能的责任。戴德梁行中国区商业地产部主管、董事甄仕奇认为，这是万科一直以来引以为傲的综合服务水平的升级呈现，这种将服务做到极致，不断满足消费者各方面综合需求，就是当下热门的“互联网思维”的体现。客观来说，也是万科在市场竞争中由于所得土地位置相对非市中心而不得不采取的应对措施。
戴德梁行华东区写字楼部主管、董事沈洁表示，在美国、英国等商业较为发达的国家，大多数购物中心都是社区商业，日本便利店巨头罗森和7-11在中国成功也是万科社区商业可以参考的发展路径。商业和住宅互动，销售和物业管理互动，将优质的持有型社区商业打包发展成连锁零售业，将是万科公司未来重要的利润增长点。
