随着国家相关政策的出台，近几年急速发展的星级酒店行业迎来转折点，高存量的优质酒店资产如何走出租金率偏低的“泥沼”，从而让广大投资者受益？
华美酒店顾问机构的数据显示，以北京为例，今年前4个月，各星级酒店的RevPAR(每间可供出租客房收入)均出现不同程度的下滑。其中，五星级酒店平均房 价808.4元，平均出租率56.8%，RevPAR为459.17元，同比下滑约6%。四星级酒店这一指标同比下滑更为厉害，约达9%。
“现在酒店业内部增长困难，酒店资产价格太高。”5月30日，开元资产管理有限公司 (以下简称开元资产)执行董事兼行政总裁张一鸣在亚太商业地产(重庆)论坛期间接受记者独家专访时表示，“企业并购会变为我们的驱动力，未来每年将收购2~3家酒店。”
酒店信托再度活跃
今年5月初，国务院发布资本市场新“国九条”。多位业内人士表示，“培育私募市场”成为这次政策调整的最大亮点。一时间，国内讨论多年却未有进展的不动产资产证券化再度活跃起来。
实际上，国内商业地产已进入存量时代，如何盘活庞大的存量资产、挖掘潜在价值，成为地产私募巨头们的一大兴奋点。
按照中城投资总裁路林给出的数据，当前沈阳、天津、苏州、郑州、合肥及呼和浩特等地在建商业地产面积超过1000万平方米，在建办公楼超过500万平方米，商业地产存货年数高达9.52年，已是同一时期住宅存货年数的2倍。
在路林看来，房企转型方向就是让渡部分项目股权，通过转手股权与寻求私募合作，做轻资产运营，做REITs产品相当于企业IPO。“只有股权转手，房企才谈得上转型。”
去年7月，号称全球第一只中国内地的酒店REITs产品“开元产业投资信托基金”在港交所成功上市，总募资 6.8亿港元。开元房托的运作思路是，当初开元集团及凯雷集团将5家优质酒店为基础资产出售给开元产业信托，而后者通过IPO募集和债券融资收购酒店，并 将其出租给开元集团，从而收取租金收入，也就是所谓的“售后返租”模式。 据张一鸣介绍，在这种模式下，开元集团和中国银行提供每年2.16亿元人民币的基本租金，减轻了行业波动，基金份额持有人基本上不用担忧风险。
“房地产投资信托已有60多年的历史，有助于解冻在房地产市场被捆绑的庞大资金。”张一鸣表示，它能将当前中国人口老龄化转化为稳定现金收入的需求，对大量散户的流动资金提供相对安全的投资选择。
发行产品重在厘清产权
随着开元房托的成功上市，国内不少酒店集团早已垂涎海外资本市场。去年至今，诸如四川的明宇集团等多家新兴酒店开发企业已向资本市场发起冲锋，不过截至目前，A股市场虽然对房企再融资政策有所松动，但暂无最新进展。
据了解，明宇集团已经管理运营10多家高级星级酒店，并有12个遍布全国各地的五星级酒店正在建设中。一位不愿具名的成都地产人士认为，明宇集团的酒店扩张模式，要承受较高的资金成本压力，发行REITS不失为一种新的融资方式和轻资产运作模式。
那 么，在内地发行REITS暂不具备的条件下，发行海外REITS应注意哪些问题？对此，张一鸣表示，“监管机构一般要查的是你的酒店所有权或产权是否清 晰，要通过一定的重组安排，厘清产权关系，通过设立特殊目的载体SPV，做到标的资产的破产风险隔离，保护投资人利益。”符合这种标的物的酒店资产一般具 备三个特征：租金收益较高、估值合理以及区位优势明显。
近年来，国内星级酒店业的野蛮生长，导致其短期内存在市场供需不平衡。在张一鸣看来，虽然长期来看，国内市场需求依然强劲，但新增供应量的增幅超过了新增需求量的增幅，当前酒店业的真实情况是内生性增长困难，需要外部收购。
国内酒店业为何会产生内生性的增长困局？张一鸣表示，这主要是当前酒店资产的价格太高，导致现金流不足，酒店业平均租金回报率仅有2%~3%，股息率6%。
“我们不是PE资本，集资在整个资产管理行业变得越来越难了。”张一鸣补充说，目前通过REITsIPO方式的中国房地产金融市场最大的问题就是资本回报率太低，比如低租金收入与资产高估值的冲突。正是因为这样，收购变得很难。
