“今年我认为最显著的趋势是商业地产向多元化发展。越来越多的政府都希望打造的是一个城市的综合体、城市的地标，这几个业态之间的关系非常微妙，比方说酒店可以带动商业，商场可以带动写字楼，同时商场、写字楼和酒店又可以带动周边的住宅，以及住宅可以带动商场的消费。”世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚如是说。
世邦魏理仕是在美国纽交所上市的500强房地产顾问公司，一直专注研究全球商业地产市场。世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚表示对北京的商业地产市场信心十足，北京作为世界排名第二的门户城市，前景广阔，北京的写字楼和商场供不应求，商业地产的投资回报率不比住宅差。对于商业地产的个人投资者，她建议可以投一些房地产的信托或基金，通过汇聚大家的力量，把手里的资金能够积累起来，看准形势来投，比如可以考虑一些像国贸这样蓝筹型上市企业的股票。
以下为采访实录：
记者：大家好，本次我们请来了世邦魏理仕北区董事总经理黄蔚黄女士接受专访。首先请您简单介绍一下世邦魏理仕的企业状况、定位和今年的发展规划？
黄蔚：我们是全球最大的商业房地产顾问和投资公司，也是在纽交所上市的一家美国的500强企业，我们其实是入选华尔街日报的全球最受尊敬的雇主的榜单’且我们本行业排名第一。目前CBRE还有自己的基金(CBREGlobalInvestor)，旗下管理大约900亿美元的资产。
讲到我们公司的定位，虽然是顾问公司，但是我们定位自己还是在商业地产领域当中的专家，不是说所有地产都做，只针对商业地产。
我们全球的CEO在今年提出公司的目标，是希望与世界500强百名之内的公司能一起竞争(虽然我们已经是500强公司了)，但希望我们不只是行业里的领袖，也希望我们成为全球和综合领域的佼佼者。这是我们全球CEO的愿景，希望把我们引向那个方向。
在北京，我个人的目标是做北京商业地产顾问行业的领导者。我们实际上在过去几年，在某些领域已经凸显了世邦魏理仕在商业地产的领导者地位，我们希望借着这个机遇，能够全面发展，稳固北京市场的领先者地位。
记者：世邦魏理仕在整个商业地产业内现在已是领导者的地位，为了能向更好、更深的方向发展一定离不开好的合作伙伴，能不能介绍一下咱们主要的合作伙伴有哪些？
黄蔚：我们的服务范围很广，整个商业地产全产业链里面，每一个节点我们都可以提供服务，简单说，我们的客户分成投资人和开发商，以及终端用户两种类型。投资人和开发商都很容易理解，我们在中国合作的开发商包括像远洋地产、首创、吉宝、恒基、嘉里九龙仓等。我们在中国第一个项目就是在北京的国贸，现在还继续跟国贸合作，针对其商场重新定位等方面的提供服务。在上海有上海中心，它目前是中国第一高楼，我们被委托做物业管理和租赁代理服务，在这些领域与我们合作的都是最顶尖的开发商。
终端用户方面则分为租户和业主两方面，租户方面基本上是世界500强公司，我们有一个部门叫全球企业代表，其职责就是与国际知名的大企业合作，比如大家熟知的微软，是作为我们主要的合作伙伴，谷歌，还有最近大家比较热议的特斯拉，这些都是我们全球的合作伙伴。
另外，像终端用户还有自用型的业主，比如在北京的五矿大厦，我们既帮他们做物业管理，又服务五矿大厦的业主，他们有些会议的安排，我们也会提供服务。我们的客户群还是非常广的。
记者：世邦魏理仕能在业内做到领导地位，相对于同行来说，最大的优势是什么？
黄蔚：世邦魏理仕最大的优势我觉得有两点，第一点是我们全球的品牌，作为商业地产的领导者，我们搭建了一个很大的平台，针对房地产开发的所有流程，从买地、建楼、运营一直到再进入房地产资本市场，整个这个过程，我们都提供服务。这个平台有很大的优势，就是我们的业务线很广，有上游的估值的服务，有策略开发的服务，中游的有市场运营、物业管理，最后到下游的投资，把这个项目重新融入到资本市场，整个这个过程我们都提供服务。因为对很多客户来讲不只是一个领域需要服务，他们和世邦魏理仕是战略合作伙伴的关系，我们给他们提供的是综合的一体化的服务，就是一条龙的服务，我们在各个领域都有专业知识和经验，这个我觉得是我们第一大优势。
第二大优势就是我们的人才，世邦魏理仕拥有很好的人才库，我想也是因为我们有这么一个品牌，我们有很好的客户，很好的平台，所以对于吸引人才这方面，世邦魏理仕的优势就在于此。在过去几年我也跟很多不同的同事、精英打过交道，也在当中学到很多东西。我自己的体会是，它是房地产行业人才聚集的地方，精英在一起，自然就会培养出更好的精英。对于我们的客户来讲很简单，这个项目给到你，我要知道谁来做，这一点就是世邦魏理仕的第二大优势。
记者：请您做一下自我介绍好吗，介绍一下您在商业地产的从业经历？
黄蔚：我是1997年加入世邦魏理仕的，当时这个公司还叫CBRichardEllis，之后经过很多年的并购，才演变到今天的CBRE。那个时候北京的商业地产不是很成熟，我从1997年一直到2006年，一直在做办公楼领域的交易管理方面的工作。2006年，负责世邦魏理仕重新组建我们的业主客户代表的团队、租户代表的团队，从2008年开始，把业主代表和租户代表进行整合，重新把业务做大，进行发展。到了2012年开始做北京分公司的总经理，今年开始做华北区的董事总经理。
实际上在过去的17年中，我负责的绝大部分写字楼这种产品，同时我认为它也是我们北京分公司的支柱业务线，做得非常好。从去年开始做北京分公司的董事总经理，我就接触很多不同的业务线，对整个房地产的运营有了更深的理解，并且从今年开始也接触了不同的领域。所以我自己的体验是，我觉得公司人才济济，因为在过去十几年当中，虽然我一直在北京做，我接触到的客户和同事，其实是来自五湖四海的，经常跟香港、新加坡，甚至印度的同事交流，我们可以了解到不同的文化、不同的市场，还有更深、更细的运营战略和策略，这些都是学习的机会。并且我们也跟不同的同事了解他们怎么样去运作项目，有什么样新的理念在里面，因为现在客户的要求越来越高了，不仅仅是说我找个地方那么简单，可能这当中涉及到很多策略在里面，有些甚至是企业的策略，但有些是属于房地产本身的策略，还有一些是现在大家比较关心的办公环境的策略，这些都是新的趋势和新的方向。这些对于我现在作为华北区的董事总经理是很好的知识和经验的积累，同时也建立了自己的人脉关系。
记者：您主要负责过哪些北京写字楼项目，参与了哪些环节，能举例说一下吗？
黄蔚：实在太多了。比如北京的CBD，按照过去几年我们统计了一下，我们在这个区域负责的项目大概有26个，其中有16个是咨询类的项目，咨询类的项目包括大家都比较熟悉的中国樽项目，为国贸做商场定位，国贸大厦就是现在的三期最高的楼，当时我们做的是市场推广的顾问，大概有16个都是顾问类型的。还有一些是属于租赁类型的，大概有9个租赁项目，其中有财富中心，现在在执行的PICC的人寿保险大厦，嘉铭中心、中海广场，现在在做的华贸的顾问中心，是华贸整个商街。
物业管理做得也比较多，做了四个项目，环球贸易中心、北京国际中心、世纪财富中心和IFC，都是在CBD。
销售类型的项目，如惠普大厦，去年为其做的交易。
所以在CBD，我们服务的范围很广，这26个项目，还不包括我们作为租户代表，我们作为租户代表在CBD负责的项目更多，包括银行、会计师事务所，高科技的等等。
所以你这个问题比较大。我想简单回答的话，我们是CBD区域唯一一家负责这么多业务的公司。
记者：去年电商、差异化、体验性都成了零售商业地产的热门关键词，旅游文化地产的关注度也极高，传统商业模式也正发生着革命性的颠覆，您认为2014年商业地产的核心词是什么？
黄蔚：我们理解商业地产包括的几个方面，写字楼、零售物业、工业地产，还有酒店。但凡是商业的使用地块都可以做成这几个业态。你刚才讲到的去年大家比较关心的电商，还有旅游地产是跟酒店挂钩的，其实今年大家很关心的是养老地产，但是这个相对复杂，因为中国现阶段还没有一个成熟的养老地产。还有一个大家比较关心的是跟电商挂钩的，因为电商是直接对零售物业地产产生竞争，但是它对哪个行业有触动作用呢？就是物流地产，因为它需要仓储。所以今年大家非常喜欢讨论的是物流地产。我们了解到很多以前做住宅的开发商，现在都在说要不要做物流，以前在做写字楼投资的一些投资人，也说现在想去做物流。所以今年物流地产是一个大家都比较感兴趣的话题。
另外一个就是综合体，综合体现在是开发商比较热衷去研究的产品，为什么说是综合体呢？以前很简单，是卖住宅，带底商，后来觉得写字楼回报率比较高，就去做写字楼，这两年政府拉动内需，从投资的经济模式转到消费型的投资模式，所以大家觉得零售物业会不错。我们也觉得零售物业也会非常好，过去几年大家都去看零售物业。但实际上越来越多的政府都希望打造的是一个城市的综合体、城市的地标，这几个业态之间的关系非常微妙，比方说酒店可以带动商业，商场可以带动写字楼，因为写字楼里有成千上万的人这办公，中午和晚上的消费，所以商场可以带动写字楼。同时商场、写字楼和酒店又可以带动周边的住宅，以及住宅可以带动商场的消费。这几个之间的关系非常有意思。
这几年大家讨论的越来越多的是综合体，今年我觉得可能要做的越来越多的是零售物业。所以我觉得应该是多元化发展吧。
