昨天，关于“宜家转战购物中心胜算几何”的话题，睿教授请来RET睿意德中国商业地产研究中心首席分析师施瑾为大家把脉。这篇文章在后台反响很大，许多人又进一步提出了自己的疑问。
@漫步天地间：宜家进军购物中心不是好几年了?
@萧大胡子：不止是宜家，沃尔玛、乐购、家乐福这些年都在买地自建商业项目，这背后的原因究竟是什么?看新闻说，他们经营得不算好啊。
@david_hu：从零售商变身为商业地产投资商(运营商)后，对企业而言，在资金和管理运营方面将遇到哪些新的挑战?
为了进一步探讨这个话题，睿教授今天特意请来RET睿意德执行董事聂绮冰，为大家答疑解惑。
对于跨国零售公司近年在中国的悄然转变，聂绮冰早有洞悉，不仅因为她曾服务于零售商、百货公司、开发商及地产专业顾问公司，掌握开发商业地产全程环节，拥有丰富的国际品牌资源，还因为很多跨国零售公司在中国涉足商业地产项目之前，都曾向她咨询哦。
在聂绮冰看来，从物业租赁方过渡到商业地产的投资商和运营商，“外资零售公司在中国发生上述转变是一个正常的过程。”原因很简单，零售项目的利润率相对较低，而中国的通胀压力又比较大，因此自己开发商业项目，不仅能降低经营成本，还能提高投资回报率，同时坐享地价升值带来的好处。
据聂绮冰透露，其实一些跨国零售公司在很多年前就已着手筹划在中国购地自建商业项目，但由于政策等原因，一些土地被购买多年后却依然闲置。从2007年起，几家跨国零售公司才开始真正在商业地产领域有所动作。动作最快的TESCO发展并不是很顺，虽然其推出了商业地产品牌“乐都汇”，在中国也建成并开业了几家商业项目，但自建物业多为亏损状态，首个购地自建项目易手他人，到最后TESCO总部在财报中明确表示，在中国，该集团决定不再对永久产权购物中心投入大量新的资本，并决定重返租赁物业大规模发展超市的轨道。
可见，作为外行的零售公司想要在商业地产有所建树并不容易，尤其跨国公司对于中国房地产市场的相关政策并不熟悉，商业地产本身又是一个更加复杂、竞争也更为激烈的行业。因此，跨国零售公司在中国的这种“转型”探索才刚刚开始，能否成为一种趋势，尚未可知。
睿教授：近几年，外资零售企业如沃尔玛、宜家、家乐福等逐渐放弃了沿用多年租房经营策略，转而在中国购买土地自建商业项目，您认为这背后的原因有哪些?
聂绮冰：其实这些跨国零售公司在国外一直都是采取租赁与自建并行的模式，例如宜家在俄罗斯就建立了几个自己的Shopping Mall。当这些零售公司感觉自己在商业地产方面积累了足够的经验，这种模式也十分成熟后，就开始尝试在更多国家运作。
2009年，宜家家居的姊妹公司——英特宜家买下了位于北京市大兴的西红门商业综合区二期用地，之后他们就筹备对此地进行综合开发并建立一个大型购物中心。相对而言，宜家这个项目的运作速度算是比较快的。我相信这与近些年市场的开放程度有关。对于企业而言，无论是选择合适的地块，还是后期的项目开发，都要办理很多手续、走很多流程。
据我所知，很多年前家乐福就在北京购买了一块土地，准备自建商业项目，但是由于政策的原因，他们花了很长时间办手续、做前期准备。
相比之下，对于零售公司来说，租赁经营是比较方便的一种方式，他们只要与业主谈好条件，自己掌握好入驻的时间即可。
我相信，随着外资零售公司对中国市场日渐熟悉，团队在商业项目经营方面的经验逐渐增加之后，会更多地开始考虑自建项目。因为在租赁的方式下，零售公司不能享受到物业的升值。反过来，如果项目是自建的，公司不仅能获得项目营运上的利益，还能享受到项目升值的价值。所以，近些年外资零售公司开始在中国发生上述转变是一个正常的过程。
睿教授：您提到“租赁+自建”是跨国零售公司在世界各国普遍采取的一种经营模式，那么一般情况下，企业在某个国家和地区主要采取租赁或自建的原因是什么?
聂绮冰：采取哪种方式主要看当地的政策环境和市场机会，因为坦白地说，各个国家的房地产市场都是比较“本地化”的，在中国也是一样。现在的房地产商主要都是中国自己的企业。所以对于跨国公司而言，他们不会刻意倾向于某种方式，在某个地区采取哪种经营方式主要取决于他们能否容易地进入当地的房地产市场。
近些年，英特宜家在中国开发商业地产项目的步伐比较快，继2009年北京之后，宜家在沈阳、无锡等地都有相关项目启动。事实上，很多地方政府都非常欢迎英特宜家的到来，正是有了政府的支持，英特宜家在中国的发展速度才会这么快。
