深圳土地供应大幅增加 写字楼住宅商铺各有升温

      土地供应大幅增加2006年第三季度，深圳市土地供应面积较上季度大幅增加，且成交活跃——土地公开交易11宗，交易面积达561165.79平方米，较上季度增加332％，与去年同期相比也增加了19％。

      与此同时，深圳市开始从土地供应方面着力调整住房供应结构：自7月28日，位于宝安中心区的深圳市首宗限户型用地以3.27亿成功拍卖后，位于宝安、龙岗的6块限户型用地也全部于9月15日以招标的方式成功交易。7宗限户型用地的成功交易，一方面表明政府对住宅结构调整的决心，另一方面也反映出开发企业对深圳房地产市场的信心。

      写字楼市场升温

      2006年第三季度，深圳写字楼市场整体呈上升态势。由于下半年企业的换房需求增加，三季度写字楼空置面积得到明显的消化。福田中心区的甲级写字楼仍是租赁热点，其中以大面积的单位成交居多。从行业需求来看，由于金融、保险和物流等行业受近期宏观经济政策影响相对较小，对甲级写字楼仍保持较高的需求量，在总体需求中占较大比重；物流企业选择办公地点向西移动的趋势仍在继续。

      销售市场方面，7月出台的“171号文”在提高外资进入房地产市场门槛的同时，其政策的导向性也对外商产生心理影响而在其中形成观望氛围，一定程度的影响了外商投资房地产的行为。尽管如此，三季度深圳写字楼总体销售市场依旧活跃，福田中心区的荣超经贸中心在短短两周内预售出3万多平方米的办公面积；竹子林片区的中国经贸大厦三季度也取得了较好的销售成绩。

      随着地铁大厦、卓越时代广场、金中环商务大厦、凤凰大厦和免税大厦的入伙，2006年底深圳写字楼供应将有大的增长；而销售方面，位于中心西区的在建写字楼项目——时代科技大厦、联泰大厦、万轩国际目前均进展快速，预计这些项目的相继入市销售将形成该片区两年以来最大的市场供应。

      自住型需求增加

      在今年一系列调控政策影响下，本季度深圳市总体住宅销售市场较上季度有所降温，新房供应量减少，需求旺盛的局势有所缓和——季初，新房成交量出现大幅下滑；随后调控政策逐渐清晰，置业者观望的态势逐渐被打破，成交量有所回升，楼市交易逐渐趋于平稳，同时新房和二手房价格涨幅也明显减小。但高档住宅并未受到大的影响，由于国家禁止别墅用地和低密度住宅的用地供应，日渐稀缺的高档住宅物业依然受到置业者的追捧，三季度深圳高档住宅市场呈现供求两旺的局面。

      此外，171号文、108号文（《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》）的出台、以及贷款利率的上调，再次对住宅投资市场造成影响，投资客明显减少，自住型需求在购买者中所占比重增加。

      三级市场方面，虽然本季度初二手住宅交易受到一定影响，但关内开发用地的零供应和新房供应的逐渐减少必将加速二手市场的发展，其分流新房需求的功能也将日益增强，因此预计未来从一手房分流转移的自住型客户将给二手住宅市场带来强劲的刚性需求。而受买卖市场日趋理性的影响，整体住宅租赁市场也将日趋活跃。

      商铺投资相对活跃

      今年三季度零售行业对商铺需求较大：沃尔玛于三季度扩张迅速，已签约燕南路88号和君逸世家，并将原山姆会员店改为购物广场重新开业；苏宁电器同时签约华强北的群星广场和南山区的西城印象，华强店于“十一”黄金周开业。

      大型购物中心方面，位于福田中心区怡景中心城顺利进入招商最后阶段，已有超过300家国际品牌商家与其达成合作协议；同在福田中心区的星河CocoPark已经交付租户装修，并陆续开业；位于南山区的天利18街，在家乐福超市签约进驻的带动下，其他铺位招商情况良好；益田假日广场目前正与多家知名零售商洽谈合作事宜，中影嘉禾影城已签约入驻。此外，华润二期在本季度也已经开始着手招商准备工作。

      相对住宅市场，本季度商铺市场投资活跃：新供应商业项目销售情况良好，华强东商业中心开盘当日基本售罄；新梅龙·站前商业街在发售当日也达到70％的销售率；大宗投资方面，中信深圳集团与平安信托投资于8月25日签署30亿元的战略合作协议，其中20亿用于购置中信部分优质资产（即中信城市广场）；美国保德信集团以9.5亿购得怡景中心城50％的股份。

      值得关注的是，一些中小开发商由于自身经营能力有限，开始将其持有的商业物业转营为售，造成本季度社区商铺及中小型商业供应量有所增加；同时，越来越多的实力开发商则着眼于长期回报，大型商业项目中只租不售的模式逐渐成为主流。

      外商投资兴趣不减

      受到95号文（《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》）的影响，各开发商为使持有的土地合法化，加快了转地工作并积极开发。受其影响，深圳工业市场的供应量在未来1~2年内将有所增加。

      尽管“171号文”提高了外商投资工业物业的门槛，但由于深圳投资环境的改善及世界知名企业的纷纷进驻，多家大的基金公司都对深圳的工业物业表现出浓厚的兴趣。科技园中区由于土地的充足储备和配套的不断完善，逐渐受到企业的关注，目前正与多家世界知名企业洽谈合作事宜。