内容导读：是李嘉诚的交易对手，亦屡屡与黑石、凯雷等劲敌过招，吴继炜独步地产江湖的秘籍何在？
在北京最繁华的三里屯商圈，昔日地标盈科中心已鲜有人问津，潮流酒吧和餐厅林立的街区里，其陈旧外表显得格格不入。近日，这栋始建于上世纪末的建筑迎来了自己的新主人，并且号称要把它重新拉回中心地位。
4月8日，李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元（约合57.8亿人民币）的价格将此项目整体出售给房地产私募基金公司基汇资本，成就了海外私募基金在中国最大的单项物业收购案。去年8月，李家“七连抛”的第一个楼盘广州西城都荟亦是该基金接手。
“我看中的是它的地点和体量”，基汇资本董事长、执行合伙人吴继炜告诉《环球企业家》，这位“李家接盘者”仅40出头，与老练商人形象有很大反差，他认为以这个价格在北京无法复制的精华地段，收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目非常难得，听上去像是捡了个大便宜。
盈科中心从2008年开始叫卖，前期竞购者颇多，而基汇资本一直在观望准备。盈科与SOHO等买家的几轮谈判均在最后一刻告吹，原因是李泽楷总感觉自己卖得太便宜，谁料国内楼市越发低迷，此时进场的基汇资本俨然坐收渔翁之利，比起2013年底盈科中心66.57亿港元的估值，这次交易的价格仅溢价8%，并且其3.38万元/平方米的单价也远低于周边物业的市场价格。
李泽楷着急卖，而基汇资本刚募集完新一期基金弹药充足，双方的谈判过程很快。从尽职调查、融资安排、交易合同谈判等等，前后仅用了三个月。“1月份开始正式谈，许多谈判都是凌晨进行，双方不眠不休非常疯狂。”基汇资本执行合伙人、中国地区主管彭庆邦告诉《环球企业家》。他是该项目的操作者，这些年频繁的收购让彭早已适应了这样的工作节奏，“整个团队都是工作狂，凌晨4点钟发邮件都有人回，大家收不到邮件会有点失落。”
有意思的是，7年前基汇资本联合太古地产收购不被人看好的新三里屯项目（如今的太古里），当时正热的盈科中心乃是三里屯令人艳羡的地标建筑。时过境迁，基汇资本和太古地产一起，用7年的时间将太古里打造成新的地标，而盈科中心则逐渐没落。今年二月份，基汇资本成功退出太古项目，再回过头购入老地标，相比太古项目卖出的价格，盈科中心的购入价格显得非常划算。
当然，便宜的东西自然有其问题所在。楼板面积约17万平方米的盈科中心，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。自2011年10月底太平洋百货宣布撤出后，地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置近3年。然而，“空置”带来的巨大想象空间反而让买方感到兴奋，彭庆邦表示，“如果原来的商场都是租满的，我们一定不会买，因为如果想依自已的规划改造，得赔大量的钱终止合同让老租户走。”
接手之后，基汇资本的思路将不同于地产商，若是后者拿下盈科中心，拆散出售的可能性会更大，很容易回笼几十亿现金，满足了财务目标。基汇资本则打算用几年的时间，在整体资产管理的策略下改造盈科中心，希望重新打造它的地标特质，并在未来以Reits上市或者合并收购的方式整体退出。
拯救
这是基汇资本的惯用手法，它偏好买下破旧的老楼，帮助重整以创造价值，过去几年干得最多的便是救活“烂尾楼”。
上海353广场项目是典型例子。2006年，基汇资本花9亿元买下这栋上海南京东路上知名的“烂尾楼”，当时名为“东海商都”，拥有70多年历史的老建筑外表散发着优雅光芒，但里面几乎全空，被视之为商场“百慕大”，多次更换经营者始终不尽如人意。
历史悠久的楼通常都有棘手的遗留问题，统一使用权成为该项目的最大难点，“买入后虽然产权是我们的，但有19个有使用权的‘散户’在里面，从六七十年代就一直在使用，导致没有办法全面施工做完整的改造，我们花了很多功夫跟这些人谈，支付合理的遣散费让他们离开。”彭回忆道。
全部谈妥后，基汇资本邀请海外知名设计公司参与改造，在保留原来的Art Deco装饰艺术风格的前提下，斥资4亿元巨资进行重新装修，并将“东海商都”改名为“353广场”，同时调整了定位。当时南京东路东段部分并非核心区域，零售的业态偏低档。基汇认为这和步行街上流动的国内外游客的较高消费能力并不契合，便把整体定位调整为中端、时尚的购物中心，开始重新招商。
2008年“353广场”重新开张时，主力租户为Zara、Guess、FILA等品牌，这座经历了70多年岁月洗礼的大楼重获新生，随着人气越来越旺，它甚至盘活了南京东路与山东路交叉口的整个地段。苹果此后也在“353广场”对面开了旗舰店，此前没有公司想过会在这个地段开旗舰店。2012年，基汇资本成功退出该项目，以24亿元将“353广场”出售给麦格理集团等海外投资机构。
在基汇资本过去投资的所有项目中，从来不做单纯的财务投资，而是采用深度操盘、战略增值的运作模式，持有353广场期间，基汇资本负责了353广场招商、市场行销、商场管理、财务、人事与物业的全方位管理，而每一个类似353广场这样的“烂项目”都需要深度介入予以打造提升，其主要策略可以简单归结为：买便宜的楼—包装—高价卖出，俨然一个楼盘“包装大师”。
能做到这一点，源于基汇资本旗下拥有的三大运营平台，整合成一个完整的资产管理团队，包括商业管理平台，负责对其收购的商业项目进行重新定位和招商以及物业管理；酒店运营平台GCP Hospitality Management；住宅开发平台中国城市置业有限公司。每一个平台的总经理都拥有在各自领域二三十年的运营经验，这也是基汇资本和一般纯投资的基金公司最大的不同。
这些资产管理团队通常从每一个项目谈判初期开始介入，提供他们的判断。比如购买盈科中心之前，由于基汇资本在三里屯商圈投资管理了太古里、北京极栈酒店（Hotel G）和万国公寓等，扎根于此的资产管理团队对三里屯的一切烂熟于心，哪些品牌在这个地段比较适合，租金能拿到多少，营业额的状态如何，都能提供前线的商业数据来做测算支撑。在接手一个项目之后，资产管理团队通常会向项目公司派驻总经理、财务总监、招商总监三个核心人员参与深入打造。
刚开始成立这些平台乃不得已而为之，吴表示，“本想找到一些营运伙伴帮我们做，但发现他们不懂我要做什么，配合起来很不顺畅。”无奈之下决定成立自己的经营团队，几年下来沉淀的平台管理能力反倒成为自己的核心竞争力。
过去，海外地产基金主要以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行等；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团(AIG)、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。
相比之下，基汇资本有着很强的独特性。吴继炜表示，“我们的DNA决定了走这样的模式”，在成立基汇资本之前，吴是一个典型的房地产经营者，而非基金管理人，他颇为擅长拯救“烂尾楼”，曾救活美国好莱坞罗斯福酒店让其一炮而红。
