出租收益日益稳定 商业地产“自持”渐成气候

      曾经，迫于资金的压力，国内商业地产的开发商几乎都选择了销售物业的方式，但是，随着销售压力的增加、出租收益日益稳定而持久，有远见有实力的开发商开始自持经营。华侨城维吉奥商业广场、百富广场商业部分、三环新城特色餐饮街等开发商都非常看好商业的持续发展和增值，从而选择了自持经营。 

      自持经营日益增多

      据北京华侨城营销总监李晨介绍，连接华侨城社区与欢乐谷的6.5万平方米意大利风情维吉奥商业广场都将由华侨城公司自持经营，只租不售，目前正在积极招商，已经与Tesco乐购超市签订入驻协议，将建立一个1.2万平方米的精品超市，预计年底就可以开业。整条商业街预计明年五一开街。

      刚开业不久的三环新城社区商业街SUNNY TOWN首先推出的一期2万平方米特色餐饮街，开发商也选择了全部自己持有，只租不售，且招商对象要求为有商业经营经验的成熟商户。

      位于东大桥区域的百富国际广场商业部分，开发商决定六层的商业面积全部自持经营，全力打造新佳艺二期，并通过把商铺的出租权分割出租、统一委托管理的形式，吸引中小投资者投资的同时，摊薄经营风险，提高整体经营效率。开发商表示，良好的区位和优越的市场前景，是他们决定自持经营的关键。
 
      10月24日，位于CBD核心地段的金地中心写字楼及商业部分全面封顶。这个由两座超过百米的国际甲级写字楼和时尚购物中心组成的庞大建筑，金地并不打算出售，因为只有持有才能有比较稳定的现金流，并且公司预备发行房地产基金，而要发行基金没有固定资产是不行的。

      资本市场支持不足

      业内普遍认为，只有资金雄厚的大开发商才能有实力自持经营，否则，根本无法应付自持经营需要的大量资金，但是，永安信资产管理有限公司总裁乔志杰认为，如果开发商具备了资本、资金操作的能力，即使自身投入资金量不多，也能实现自持经营的目的。据其介绍，东方新天地数十亿的投资中，真正由和记黄埔投入的资金只有11%，其余的资金都来自股市。因此，乔志杰认为，只要开发商善于运用融资工具，完全可以在投入较少的情况下实现商业的持有经营，从而获得长期稳定、远远高于出售效益的回报。

      但是，目前国内金融机构对开发商经营自持物业支持不足。银行运作资金的两大原则是资金的安全性和流动性。与开发贷款和按揭贷款相比，对自持物业提供经营性贷款的安全性和流动性都较差。因此，到目前为止银行方面基本上不针对自持物业发放经营性贷款。从而导致目前市场上能够自持经营的开发商无不是资金雄厚者，中小开发商或者资金链较紧的开发商对商业部分只能出售了之。