商业地产金融服务的创新模式

     从全球范围看，发达国家的产业金融管理体系已臻于完善；而中国产业金融服务体系的创建，尚处于起步阶段。中国的产业市场幅面开阔，金融服务层次分明；这一切，在永安信产业金融服务崛起的版图上，形成了横向、纵向的矩阵结构。

     起步于成都，发展于香港，壮大于北京的永安信，目前正在转动其链条紧密的发动机，融合其国际控股背景、全球人才战略、稳健资本来源和植根于本地产业土壤的务实服务理念，创生全案地产金融服务的永安信模式，成功站到中国产业金融服务的最前沿。

     永安信的价值体现在它的务实性。务实就是利润，务实就是财富和希望。在一系列务实金融投资领域中，永安信以其独到的眼光，盯住了目前资金瓶颈现象严重的中国商业地产产业。凭借其资源、技术、人才优势，和地产金融谋划、地产融资代理以及商业地产顾问的服务模式，为业界提出了一条商业地产发展的新思路。

     正是在这种前提下，永安信总裁乔志杰先生，在中国人民大学“中美商业地产高峰论坛”上指出：中国的商业地产界从“工程建设”和“策略营销”，开始走上“金融策划”。

     商业地产金融符合价值当量行为

     目前很多开发商，在开发了某地产项目之后，多是急于通过市场套现，而不是经营管理。在当期的资本市场融资，和从长远观点来看选择自持经营管理上，开发商都需要务实稳健的金融策划，来规避风险，创造最大收益。目前市场上巨大的物业积滞和管理漏洞，主要是因不合理的前期资金设计所导致的。

     “做商业地产管理，金融策划必须先行。金融策划是什么概念呢？简单而言，就是你该如何建一个商业地产，你有多少钱，你用什么方式持有，租售还是自持，你如何进行投资套现，如何达到长期盈利。这一系列程式，都是需要用精心的金融策划、谋划，来提前设计好。商业地产金融策划，就是永安信产业金融团队，为商业地产项目提供的金融服务。”

     “商业地产它不同于传统的住宅房地产，商业地产的价值体现，关键在于它不是单纯用来‘卖’，而是通过复合型金融工具进行‘经营’和‘投资管理’，以产生当量增值效益，既然是要产生当量的回报率，就要在‘物业价值’和‘金融价值’之间，达成项目收益的最佳搭配，形成当量管理。将它的各种测量指标，比如投资回报指标、利润风险指标、融资组合模型和套利模型等，得到价值当量的配平。”

     商业地产的三个历史时期

     至2005年，中国商业地产的总投资额已经达到了2000亿，商业用房的控制面积达到3822万平米。期间经过了一系列宏观政策的调控，以及商务部发布的商业网点意见和城市规划的要求，可谓是风起云涌，稀有并存。在商业地产开发的热潮当中，商业地产城市化的进程以及产业品牌的塑造，发挥了重要作用。然而时至今日，我们所有的商业地产开发商投资商都面临一个相同的问题，就是缺资金。今夏在京召开的部下十数家商业地产论坛，都在谈同样一个话题：商业地产的资金何在？中国商业地产的大举扩张，使REITs这个在欧美和亚洲市场火爆之物，也成了今年房地产市场的热门。中国商业地产正经历着从产品经营向资产经营过渡。REITs标志着不动产金融形态的升级换代。

     作为中国商业地产知名的“传教式”人物，乔志杰亲历了中国房地产改革发展进程的各个历史阶段。他把商业房地产的开发分为三个时期，传统规划时代，地产分析时代，金融策划时代。传统规划时代，就是规划设计、建筑施工；承包工程的就是组织实施规划方案的；第二个时代，地产分析时代，是以报告分析地产本身价值，结合市场策划、组合营销为主；第三个时代，是金融策划时代。金融工具介入了。通过金融工具的组合模式，详细分析项目价值和利润收益，以及项目价值和利润收益之间的当量关系，做到地产价值与金融价值的合理搭配，创造商业地产的资本增值。

     案例见分晓

     在人民大学的MBA班开课仪式上，作为特邀嘉宾的乔志杰讲了这样一个案例。

     在以地产分析为主时代，乔志杰曾用了三年时间，为一家创业型企业作营销策划。这家企业创业时，拥有总开发面积为20万平米的商业地产项目。该项目使用了一个几十个人的工程部，几十个人的市场部，三个人的财务部。三年之后，项目总面积达到100万平米。销售部、工程部总人数逾百，财务还是三个人。这个时候，问题出现了。三个人的财务如何管理上百人的公司，和十多亿的项目资产？
     “项目开发规模上去了，开发能力提高了；金融设计的开发却没有得到合理完成。这样对项目的后期管理可能造成灾难性影响。银行对地产的投资永远有他自身规律的限制。简单靠搞好关系的金融手段已经不会太有效，就算跟某个银行关系好，你也必须有更多的金融机构，来作为备选的资金筹措方。”
     “房地产投资商，他更多关注的，是一个可以打动他心灵的策划方案。策划方案中有了项目优势，发展优势，风险控制优势，关键是资金筹措优势，投资商就会满意。他会考虑投资，并且接受你的安排。那种小小信贷员就能贷出3000万资金的神话，已经不复存在。金融策划纯粹是一个技术性问题，它不是一个好关系坏关系的问题。关键是要一份价值分析报告和一份金融资源分析报告。你这个项目有什么价值呢？你得告诉投资者。让他有充分的信心，可以从你这个项目当中，获取利润。要使用什么金融资源呢？你得告诉开发商，让他满意。”
     乔志杰说，在这些分析报告中间，主要得花大篇幅来提升投资者的信心。一句“30%自筹，70%贷款”，不能说服投资者。自筹怎么来？贷款如何解决？金融服务和金融管理，正是区别于传统理解的“投资管理”或“资金中介”，他强调的就是给投资者信心，给开发商保证。但完成一个价值当量的资金策划，一定要建立在金融服务商与开发商合理共享价值资源的前提条件下。
     “商业地产管理的操作过程，每一步都离不开“价值当量的金融策划”，商业地产项目运营的成功与否，是基于金融服务公司的金融设计，而成功于企业和投资方真诚合作、互信友好的价值当量的金融行为上。”