10月中旬,号称世界最大的购物公园华南mall,在完成地产和部分商铺的出售工作后,投资方东莞三元盈晖投资发展有限公司以20亿元的价格向北京北大方正集团出让控股权。
这样,一项投资不到四年时间的商业地产项目,尽管目前仍在市场培育的亏损期,而其投资老板已经顺利实现至少10亿元的套现。
20亿甩卖华南MALL
10月23日,记者来到位于东莞市万江区的华南mall,老"房客"铜锣湾百货已经人去楼空,宣称今年国庆开业的荷兰自愿连锁品牌SPAR嘉荣超市也没有如期开业,空楼里面没有装修的迹象,剩下的阿玛百货、百安居和麦德龙里面异常冷清。
"公司正在进行人事调整,童总和张总都已经离开公司了。"三元盈晖大厦一楼,华南mall前台的保安透露,"新来的领导班子是从北大方正集团过来的。"上述的"童总"和"张总"分别为华南mall营运副总裁童锐和总经理张炳光,二人皆为华南mall的创始者。
面对引进投资方方正集团这个问题,三元盈晖副总经理朱永平表示现在不方便作任何表态。但据知情人士透露,方正将以20亿获得华南mall较高的控股权,但是具体股权数还未最后确定,目前方正集团已经派出团队进驻华南mall,以进一步掌握经营状况与财务状况。
这个今年4月还被美国<新闻周刊>评为"世界七大奇迹"之一的华南mall创造了多个国内乃至世界纪录。
然而它的售价却仅仅等于广州正佳广场所传出60亿元售价的1/3。
华南mall项目于2002年启动建设,位于广东东莞郊区万江,占地面积43万平方米,建筑面积89万平方米,商业面积40万平方米,停车位8000个,总投资25到30亿元,2003年7月,华南mall开盘售铺,2005年5月1日正式营业。
按照三元盈晖的最初设想,华南MALL将引动三级商圈:第一级覆盖东莞大部分地区、广州黄埔区和增城市35个镇,人口约800万-900万,GDP近1600亿元人民币;第二级覆盖广州、深圳两个国际大都市及顺德等8个地县级市的大部分地区,74个镇,人口约2800万,GDP近5000亿元人民币;第三商圈覆盖珠三角几乎全部中型以上县级市,158个镇,4000万人口,GDP近7000亿元人民币。以此拓展珠三角的消费市场。
到目前为止,投入运营过的主力店有铜锣湾百货、阿玛百货、麦德龙、百安居、欢乐天地、BBC的天线宝宝、麦当劳、肯德基等。但记者调查发现,经营情况并不理想。
今年9月,铜锣湾因资金投入计划搁浅而撤出华南mall,据了解铜锣湾在华南mall共经营了近两年的时间,一直都处于亏损状态。目前阿玛百货和麦德龙也未扭亏。
一位商业企业人士认为,广州市社会消费零售总额比深圳、东莞要多出几百亿元,而占据广州消费制高点的天河城建筑面积仅16万平方米,日最高客流量是60万人,而东莞华南MALL建筑规模相当于广州5个以上的天河城,其目前的人流量远远无法满足销售需求。
"以华南mall的市场资质条件,市场培育期至少都在5年以上,如果投资方没有足够的经济实力支撑,只能趁早出手套现。"该人士说。
投资方套现10亿
去年年中,商务部曾就全国商业地产建设情况进行调研,在广东专程考察广州正佳广场和东莞的华南mall,并点名指出华南mall经营状况不容乐观。
由此,华南mall开始受到政府及银行等各方关注。
据三元盈晖前任副总裁童锐介绍,华南mall的的资金来自三个渠道:一是利用公司自有的10亿元资金,当时使用土地已用去5.1个亿,剩下4个多亿将用于后续开发经营;二是农业银行东莞分行已为华南mall提供了10亿元的授信额度;三是预售华南mall12%的商铺,以回笼资金。
本报记者调查发现,三元盈晖原以工业制造业为主,总资产约10多个亿。农业银行东莞分行在华南mall启动时曾提供的10亿授信额度目前约使用了1亿多元,据了解这1个多亿的资金已经被农业银行东莞分行记入不良资产。
除华南mall之外,还在对面取得了大片土地,开发成"盛世华南"楼盘,总建筑面积为20万平方米,去年已经卖完,每平方米的平均售价为3800元,套现约8亿元。
按计划,铺位销售为4.8万平方米,每平方米均价在1.2万-1.3万元,主要集中在阿玛百货后面A区和D区,去年也已经卖完,回收约6亿资金。
其余88%的商铺用来出租,但是在市场培育期,大多租户目前并没有上交实质性的租金。
"照此计算,对华南mall投入的25亿多开发资金中,售楼收入是循环投资,银行借款仍然记在华南mall的财务里,三元盈晖主要投入就是10亿元的自有资金,即使只卖20亿,仍然可以套现至少10亿。"上述地产界人士估计。
同时,上述商业人士也认为,事实上,三元盈晖对华南mall的投入也主要在购地和建设上,招商工作主要以大商场、百货为主,招商对象基本上都是全国连锁品牌,珠三角每个城市都到处充斥着同样的产品,在广州或在深圳的消费者完全可以就地消费,根本不需要跑东莞万江镇去。
"两年来,三元盈晖在华南mall的商业营运上投入资金非常少,去年完成华南盛世和商业店铺的销售后,就开始考虑引进战略投资方了。"该人士说。
（来源：21世纪经济报道）
