国美第一城餐饮街正招商 多种业态宜投资

      朝青板块随着诸多楼盘的进驻，已经形成京东大型的居住生活区域。随着购买人群和入住人群的增多，相应的商业配套设施也逐步浮出水面，国美第一城的二期商铺也在此时推出，引起众多买家关注。

　　为此，新浪房产特在10月27日上午，邀请国美第一城的开发商给关心商铺的投资人详细解读。

　　主持人：各位欢迎新浪网友，大家上午好！欢迎大家来到新浪直播室，我们今天邀请的嘉宾是国美第一城的营销总监、商业部经理兼企划部经理董彦小姐，欢迎您的到来。今天请董彦小姐过来主要是因为听说国美第一城最近新开的二期商铺29000平米的餐饮受到很多品牌商家还有投资者的追捧，我们觉得现在在住宅需求相对比较旺盛的时候，也看到的商业需求的旺盛，从国美现在目前的区域来看，目前这个区域的供应业比较大，我们想了解一下这个区域它的商铺投资状况，还有国美第一城目前所打出的餐饮一条街，是什么样的新概念？想先请董小姐给我们介绍一下，目前的新推出的商铺为什么会受到这么大的追捧，目前的销售情况是怎么样的？

　　董彦：国美第一城像您说的二期的商铺，主要是以餐饮为主，餐饮也是国美第一城10万平米商业最大的亮点，面积有3万平米，最近我们推出的二期总体量是8000多平米，位于整个商业街非常好的位置，正好处在金角的位置。我们在整个交通线包括商铺切分的时候，考虑到底商后期经营的特点，基本上都是铺铺临街，面积规划也是投资者能够接受的中小型面积为主。我想一经推出应该是差不多一星期的时间能够消化整个投资量的70%以上，这个的确是超过我们的预想。能够有这样好的成绩，我觉得一个是跟这个区域目前逐渐成熟，国美第一城一、二、三期业主逐渐入住，整个商业的消费利益慢慢凸显出来。另外交通、市政环境规划越来越好，也给投资者和经营者很大的信心。我觉得借着比较好的热购形势，会满足投资者和经营者的需求。

　　主持人：现在推出的九号楼的餐饮在小区中的位置是怎样的？

　　董彦：它正好位于国美第一城中心位置，正好贯穿交叉的路口，而且展示面是非常宽的，面向小区的主路口，位置非常好。整个的展示面是通透的，户型的划分和格局上也是有利于经营的，尤其使用率非常高。我们有独栋的地下一到三层的商铺，使用率超过90%，即使是户型划分上比较小的格局商铺，使用率也不低于75%，这也弥补了国美第一城一期商铺的使用率比较低的缺陷。所以一经推出，非常好，而且有很多曾经在一期投资的业主，由于商铺交付使用之后，很快出租出去，很有信心，接着在二期继续投资。所以老业主对项目的认可，而且能够介绍他的朋友和再次投资，包括一些品牌商家的入住，这一点能够足以证明这个项目的定位和在未来经营上面能够给业主很大的信心。

　　主持人：现在从销售的客户来看，主要能够把它归纳成哪几类？

　　董彦：我觉得主要是两类：一类是投资者，一类是经营者。投资者整个10万平米商铺在规划的时候也是按这两类客户规划的。市政规划的主干道的商业，包括最早规划的国美商业广场大概有5万平米的商业体量，我们主要是有一些大的品牌商家，以租赁为主，因为这些品牌商家入住之后可能小则几千平米，大则上万。这样能带动10万平米商业的商气，吸引外来人流的入住。商业街的府邸中心部位，规模也在四、五万平米，我们在规划划分上投资者一般是中小面积为主，主要是吸引业主来进行投资，来细化业态，以达到和外部商业形成互补的形式，客源互补、人流互补，在经营上也不会出现同质化的竞争。


 
图为国美餐饮街夜景效果图


　　主持人：你们目前在售的部分销售价格是多少？

　　董彦：价格采用一贯国美的低价质优的形式，目前是13000元/平米，相对于像星河湾、天河湾等等偏高端的项目，住宅价格已经高于我们商铺的价格，价格还是很便宜的，未来的升值空间也很大。

　　主持人：你们一期的租价来看，目前的租价能有多少呢？

　　董彦：为什么老业主愿意再次投资呢？因为他们的商铺在交付使用之后，很快就出租出去，有一部分是开发商协助小业主找到经营户，因为我们这边的资源是比较丰富，包括给他们牵线搭桥，一层的租金价格差不多6块钱，二层一般是在4块钱左右，三层相对来说会高一些，也没有低于3块钱，大概在3块钱左右，这样的租金价格完全能够支撑国美第一城投资餐饮业的售价，除了正常还贷之外还是有部分赢余的。

　　主持人：一般投资者购买商铺的话，一般买多大面积的比较多一些？

　　董彦：我们在对商铺进行切分的时候，主要是经过大量的市调和市场的反馈，我们发现一般业主投资能够承受的额度差不多在200万左右占绝大部分，也有一部分可能是500万左右又是一个档次，超过1000万又是一个档次。根据对不同面积需求量的大小，在进行户型切分的时候，最小的户型我们可能做到了十几、二十平米，最大的上千平米，可能有两千平米的，这是目前在报网上可能看到，有一个主题是从5000平米到200平米，可以自由分割、自由组合。可能一个商家如果用自己经营的话，每一个商户四五十平米是不能满足他们的需求，他们可以买五个、六个、七个、八个，这样也组合起来比较方便他们使用，可以多做几个产权。如果自己经营，最后进行签约的时候按一个商铺给你签约，也方便经营。这个面积上，我觉得从几十平米到上千平米都可以根据客户的需求进行定制化的切分。

　　主持人：如果到你们那边去租赁，一般经营者租得比较多是多大面积？

　　董彦：也是分档次，如果是经营社区业态的，像开花店、蛋糕房、房屋中介、洗衣店这样是在200平米内多一些。目前我们谈到比较品牌的餐饮，比方说像郭林、大鸭梨这样的他们需求量都在1000到2000平米。再有像超市大概在5000平米左右，像家居品牌可能就要上万平米。

　　主持人：从你们目前的情况来看，你们有多少品牌的商家已经到你们那边签约，能透露一下吗？

　　董彦：从去年开始我们先后做了很多相关的推广活动，尤其餐饮业这边，可以说基本上京城大家能够想到的餐饮我们都联系过，现在意向比较明确的有几家，像大鸭梨、郭林，我们都知道麦当劳、肯德基等，包括吉祥鸟经营家常菜的，还有一些客户是我们主要从外地、外城市引进当地的知名品牌，因为北京地域性比较强，虽然各地的风味都有，但是并不能够涵盖所有各地的名品牌，有一些品牌，比如说我们正在谈的在四川当地非常有名的连锁店品牌，他们的连锁店在南方开得比较多，在北方最北可能就到洛阳、河南，北京没有。这次他们准备进军北京市场，在北京的第一家店希望开到国美第一城，希望用2000平米的面积，谈得非常好，可能这两天就能够签约了。他希望能够凭借国美第一城的品牌，作为他进军北京市场的一块基地，迅速展开在北京市场的拓展。

　　主持人：去年你们曾经有一个京东美食节的活动，里面反映出国美有一部分是做餐饮整体的规划，不知道目前整体规划和定位是怎么样的？

　　董彦：这个规划定位，我们的目标还是比较高的，我想在北京市能够称得上餐饮一条街，就是耳熟能详的可能是东直门的簋街，往南是方庄街，还有亚奥的餐饮一条街。东部确实没有成规模、能够聚集人气的这么一条餐饮街，我们希望能够打造京东的餐饮示范一条街。今后这里经营的菜系，包括各地的风味、八大菜系、还有民族风味的特色小吃、海外的一些特色。在进行招商的时候，我们是有针对性的、定向的招商，主要是把大、中、小品牌有区分的，分别放在不同的楼座里，适合它的户型里，也是避免他们之间同质化的竞争，互相补充、共同发展。如果快的话，未来的大概两到三年内，三万平米的餐饮街应该能够成为北京市第四条，大家能够耳熟能详的，在东区能够聚集人气的餐饮一条街。

　　主持人：在当地东区这一块有很多的项目，都推出相应商铺的面积，因为这条街在国美里面，这样的话你觉得未来不管是人流或者是目前的供应情况，你觉得是否能够支撑餐饮街的承载呢？

　　董彦：我觉得完全支撑是没有问题的，国美的商业街从目前的旺销和吸引品牌商家来看，其实是占了天时地利人和的。所谓的天时，好象国美第一城当时住宅的板块迅速的销售，一年之内全部销完，带动这个区域的火爆发展。接下来的这些项目也是旺销，从目前来看，会有一些相应的体量的商业出来，但是目前唯一一个全业态的商业都是国美一条街，我们周边的有商业体量的，一般比较小，纯粹是一种配套，并不全。未来规划的，在朝阳北可能有大的商业推出来，国美第一城是入市早，经营会早，商家及早的进入，能够及早回本和盈利。我觉得商机是不容错过的。

　　所谓的地利，整个区域的火爆发展，超过了所有人的预想，尤其是这两年住宅入住的高峰期，相应的商业配套还不能完全起来，只有国美这个商业能够随着住宅的入住满足他们需求的。国美第一城还是能满足这个需求的。包括交通、市政规划，应该是今年特别特别明显。我记得世青赛之后，姚家园路都做了规划，从CBD到通州的朝阳北路的完善，从四环到五环一直到机场，姚家园路的完善，包括青年路拓宽后，一直打通到朝阳路，交通好了、人流起来了，包括公交设施，这几天新的公交线路都引入了，发展还是很快的。

　　主持人：目前包括你们国美第一城，还有周边的项目，新入住的人群有多少？

　　董彦：我们初步统计了一下，目前整个开发量是500万平方米，国美第一城四期全部入住，6000户，初步统计一下这个项目是2万人。包括星河湾大概这个区域在明后年是入住的高峰期，常住人口大概是10万人。

　　主持人：从目前你们所做的天时地利人和来看，餐饮做得还是不错的，目前的销售跟租赁的状况是怎样的？

　　董彦：整个餐饮街包括五个楼座，分别是2号楼、6号楼、9号楼、12、17，2、6、9以中小面积为主，主要吸引家常菜、一些小吃。比如说像饺子馆、面条等等老百姓日常消费的正常餐饮。12、17主要是