转眼间，中国楼市所谓的“黄金十年”已不再，陆续传出的楼市数据显示，2014年楼市的市场期待基本泡汤。而央行的“窗口指导”并未使商业银行房贷收紧的局面得到明显缓解，而个别银行房贷利率甚至还出现一定程度的上升。近十年来，随着中国经济的增长，中国楼市价格也在飞涨，老百姓要求政府调控楼市的呼声渐高，政府承担的压力已不仅仅限于经济层面。中原已然成为中国最大的房地产代理商企业，已立足内地长达20余年。作为中原地产的创始人，施永青对于目前楼市这样一个不太明朗的“降价”局面，又有怎样的评价？
中原集团创始人、董事 施永青
谈楼市：
楼市下行重要的原因是“中等收入陷阱”
施永青相信，目前楼市出现的“降价潮”，甚至“崩盘论”甚嚣尘上，最重要的原因是中国的经济发展目前遇到了一定阻力。他进一步解释称，一些经济学家称之为“中等收入陷阱”。从农业社会到工业社会，开始阶段经济是增长迅速。农民亩产千斤，工厂生产力大大上升，而做服务行业、金融行业的，这段时间是上升很快的，但是到了一定的水平就出现，受到一些本来没有这么大限制的因素。譬如环境问题，本来汽车的生产力很大，生产出来就会卖给人，但现在城市里面堵车了，雾霾天气影响人的健康了；汽车可以生产，但是没有牌照，生产力就受到一定制约。刚开始农民到城里面工作，他们本来饭也吃不饱，现在可以有工作了，多开心；但是经过这么多年，他发现生活水平到了某一个程度却又上不去了，通货膨胀，价格上升影响了他们的生活，加上他们看到一些富二代，开跑车泡模特儿，他自己媳妇还没有娶。自然，社会有一定民怨，政府又要去增加最低工资，订《劳动法》给工人一定的福利，这样就增加生产成本，中国的商品到外国去竞争，开始受到印尼、越南、土耳其、墨西哥生产的产品竞争冲击，所以经济发展到一定水平受到一定的限制。
还有一个很大的问题，现在中国已经是全世界第二大的经济体，但是官僚系统还是存在效率不高的问题，没法支撑这么大的经济系统。如果官员的效率不提升，提供给市场的服务缺乏公平性、合约履行的能力会受到一定制约。这些都对经济体系进一步的发展造成影响。施永青认为，以前是经济增长去追上不合理的价格，现在（房地产等）不合理的价格可能要回调才能够跟经济增长同步。在这种情况下，不单房地产受到回落影响。作为经济体系下一个支撑的产业，以前是因为中国经济高速发展，房地产涨得太高，楼市需要平衡运行一段时间，总体经济慢慢追赶上来，可以把过高的楼价合理化；如果经济没有追赶上来，楼市高涨等不合理的情况不能再持续，导致价格下行来适应经济增长。所以造成国内外都对中国房地产发展有一种担心：房地产行业是不是出现一个比较大的“拐点”。
施永青认为，目前的楼市与2008年的楼市有很大的不同。他指出，目前楼市的问题和根源与2008年楼市不太一样。尤其是2009年，4万亿出来救市之后，中央出了4万亿。地方（政府）可能出了更多资金，而这拨钱直接推动了短期的经济增长，“保八”成功了；不好的地方，钱多就出现了投资方向的紊乱，投资错误导致没有回报。城市规划应该跟经济发展同步，跟人口增长同步。但是目前二三线城市新建商品房量太大，从根本上完全违背部分城市的规划基本理念，现在有些城市一搞就搞几个新城区，新城区比旧城区还要大。你怎么样来这么多的呢？原本城镇化作为新战略，而城镇化将来人口会增加，但别忘了一个最基本的：要到农民多城市里面去买房，前提要有工作给他们做。如果没有工作，他们去了也没有用。所以现在是有些地方它的增长根本是跟城镇化的速度不匹配，跟经济增长的速度也不配合。
房地产的泡沫一般来说有三种，一种他们叫“overbuilt”，就是“过度新建”，新房建造太多，成为楼市痼疾；第二个就是过度借贷，就是银行贷款太多；第三个就是价格过高。其中，过度建设是最麻烦的，因为建设房屋与经济需要、人口需要不吻合，所以造成房屋空置。“这样投进去的钱就没有用了，租又租不出，卖又卖不出，就把资金也套死了。”现在有人建议中央快一点放宽银根，但是中央抽的是存款储备金，房地产资金只是存款里面的一部分，现在套死的资金是经济体系本来在运行里面的钱套死了，所以你存款的钱只是占不到20%。资金不够的原因在于GDP运作的资金投放错误，造成困局。如果中央放款出来，相当于救了一批进行错误投资的人，反而要人民、国家为他们承担他们的错误。所以中央政府也会很慎重，只能够慢慢的放，要错误投资方也自己承担一部分。资金是现在房地产最大的问题，尤其二线、三线、四线的城市都有建设太多，供应量太大的问题，它需要很长的时间去消化，资金才能周转。
第二个借贷过度，因为以前国家也对房地产，对于第二套房贷款有限制，但是前几年搞了一些影子银行，理财产品、信托产品，现在有些已经到期，也要去处理，这个也是一个问题。房价过高反映出很多投资需求，而不是自住需求。相当于有钱的投资者把这个价格推高给普通人，尤其是承担能力较弱的年轻人。
上述三个问题都是我们要去面对的，价格过高跟用价的购买力紧张造就了政府的干预。政府一方面在对价格方面干预的同时，土地的拍卖却没有停止。地方政府以前犯的错误就很大，现在他们面对的问题，“把下一任的政府能够卖的土地现在都卖掉了”。土地财政这条路可能以后根本走不通了。施永青估计，今年卖地的量会减少。开发商如果遇到销售上的困难时候，它就不会像去年这么进取，抢地王等。相信未来不容易产生地王，一些较大的开发商对市场比较了解，应该会比较保守。施永青相信，会有新的开发商会为地价埋单。但地方政府用房地产作为财政收入已无法真正解决财政问题。
土地财政的问题依然严峻。一手房市场很多是开发商主导的，通过宣传、定价，保持一定的销售量。在现在看来二手市场就可以感觉到，但是二手市场就是反映一般小投资者、小业主的心态，他们现在就没有之前这么积极“抢房”。所以，虽然二线城市限购松一点，但小业主也不敢买了。同时，施永青认为一线城市依然有需求。这个需求有些是投资上的需求，主要是上海、北京、深圳这类型的城市。因为城市吸收资金的能力比较强，所以上海的房子可以卖给各地的居民；但如果是沈阳的房子，那是除了东三省的人会买之外，其他的人不一定会去的。客户较为狭窄。施永青认为，如果政府肯放一放资金，一线城市虽然房价已经很高，还要给它留进来。问题现在是中国承担不起房地产崩盘的冲击。所以我认为现在中央政府开始感觉到现在不是要打压房地产的，而是要想办法将楼市“绑住”，不让房价崩溃性的下跌，因为这样的话就对实体经济也会造成一定的阻碍。比如说最近中央银行给地方的银行一定的指令，就是首次置业的人，贷款你们不可以不做，要看他们的社会责任，要帮助首次买房的人有足够的按揭。但是商业银行并没有太积极，为什么？因为银行资金不够，以前的理财产品，现在到期了还要想办法债务重组。另外很多企业都要盈利，给企业的利息比个人房贷的利息要高，银行会有自己的选择。因为买房子政策还要求打折扣，但是银行赚钱就不多。施永青认为，房贷方面如有有较为强势的政策下来，商业银行才会调整个人房贷的政策。另外二三线城市的限购，就算不撤销，在执行方面也会松动一点。一线城市放不放呢？他认为也是要放的，但是他们现在比较谨慎，还在观察。
