专家坦言沪商业地产超速发展过剩 需做B超体检

       10月18日，2006年度上海十大商业地产揭晓。又一批新的大型商业地产项目出现在公众视野之内。对于上海这种超速度的商业地产发展态势，有专家表示，上海商业地产已经有了过剩的迹象。  

　　和往届一样，商业地产参评对象为去年以来开工和开业的商业地产项目，类型包括购物中心、主题商场、商业街区、社区商业、专业市场等，项目总建筑面积须达到1万平方米以上。  

　　最新评出的十大商业地产项目包括：金色西郊城商业街、逸飞创意街、悦达?芳汇广场、悦达信一时代广场、罗宾森购物广场、上海绿洲中环中心、北岸?长风、旭辉世纪广场、港隆广场、奥特莱斯品牌直销广场等。除此之外，泰晤士小镇商业街、上海万达商业广场、大宁国际商业广场被评为优秀商业地产项目。  

　　实际上，此次评选的商业地产只是过去一年上海开发过程中大量商业地产项目中很小的一部分。上海商业地产的发展在最近两年开始进入蓬勃期，大量开发商开始扩大商业地产开发比重。但从最近的发展来看，由于开发势头过猛，一些人士已经开始担心上海商业地产的走向问题。  

　　业内专家表示，上海商业地产的过剩现象不可避免。担任此次评委的全国著名商业地产专家姜新国表示，开发商的投资欲望以及城市格局的变化让商业地产在最近进入发展膨胀期。按照目前的趋势发展，上海商业地产必然会出现过剩。实际上，目前部分地区的商业地产建设量已经远远超出了地区人口导入的速度。  

　　姜新国指出，早在2003年，商业地产的风险已经开始从单纯集中于商铺购买者趋向于一种三方的风险，包括开发商、银行以及商业地产投资者都将面临这种投资风险。  

　　姜新国坦言，按照目前的发展态势，未来将有一批商业地产项目面临生存危机。为此，著名专家姜新国特此撰文来剖析上海目前的商业地产市场。文章摘要如下：  

　　给上海商业地产市场做B超  

　　1、市场发展——新的一个轮回开始  

　　2000年以来，中国商业地产经历了从萌发、高潮，冷却、回暖的四个阶段。萌发期发生是1999年中小企业改制及中央六部委为了完善居住区的生活配套，提出了商业物业的“谁投资，谁得益”的原则。  

　　从2002年起，商业地产在全国全面热潮澎湃，市场上是“一铺难求”，有造就有售。2003年下半年出现了商铺滞销迹象，商铺市场一面倒局势改变，市场开始盘整，可以说商铺有造就有售。2006年住宅市场进入人工调整期，加上商铺市场开发技术日臻成熟，商铺热再度升温。  

　　2、上海商铺市场总体情况  

　　截止2006年7月底，上海商铺的总保有量已经达到3240万平方米，如果按照常住人口1800万计算，则已经达到了人均拥有面积约1.8平方米，以此均值来比较上海各个区域的商铺总量，黄浦、卢湾、静安、浦东、普陀、闸北、松江等区域的商铺人均拥有量显然属于高位，但是商业地产不惧“恐高症”。  

　　只有拥有巨大消费基团和商业、商品资源，尤其是商业聚集区，指标高企属于正常范围，如黄浦、卢湾、静安等重要商业区域就是属于这种类型，但是浦东新区高得有些离奇，而现状空关比例并不高，估计该区域把部分商用的办公物业统计在内了；而郊区的松江、南汇（潜在的）等人均拥有面积较大的区域，则要看区域经济发展和人口导入速度了。  

　　3、物业价格特点  

　　从区域分类均价来看：上海商铺市场价格分布呈高低互间状态；内环之内最高，约为每平方米（以下同）19000元；中外环线之间的商铺均价为14434元，再向外延展则为7877元，郊环之外的商铺则只有4668元，从个案价格表现来看，还有“郊区不低、市区不高”的特点。如曹安路沿线的“嘉莲华”，由于引进了沃尔玛，商铺售价达到每平方米39200元，与市中心的黄浦、卢湾的一般街铺价格追平。而有些真正的中心城区商铺也只有每平方米2-3万元之间。  

　　从商铺租价特点来看：由于商业的“聚集和扩散”效应，城市商业中心的租价稳中有升，静安区南京西路租价增幅最大，已经达到每天每平方米45-60元，达到了上海都市商业中心级的租金水平。  

　　从社区商业街来看：早期开发的居住区，如田林、古北、彭浦，由于商业设施配置不够，如田林地区人均商铺面积只有0.78平方米，而导致紧缺型的租价上升，个别极端租价达到每天每平方米30元，而在新开发的居住区内，尤其是投资型的住宅区内，实际居住率低，人气不足而造成商铺租价拉升有限，有些区域还出现负增长。  

　　从业态租金方面来看：由于大型零售业网点密度过高，导致商业收益下降，并直接影响到大型零售物业的租价表现；而在品牌商品销售、餐饮、休闲、服务等业态所使用的物业由于需求量大而抬升这类物业的租价，值得重视的是餐饮行业的营业额扩大而利润率下降的态势将在未来租价走势上有所反映。  

　　另外一个值得关注的是有“2.5产业”之称的创意园区开发，造成上述类型物业的增量，并导致服务类、展示类、休闲类、办公类等商业物业的价格因供应量放大而影响租价表现。  

　　4、上海商铺市场的一些看点  

　　△兴力达脱力，百联托盘，出现“点石成金”的传奇。  

　　去年由于位于曹安路上的“兴力达”无法维持工程进行，长征镇收回土地，与百联合作；百联按照发展策略，在未来的城市副中心——真如得到一个发展空间，自然是十分乐意的事。于是该楼盘成市场烫金商铺，在今年年初已经售罄。  

　　△襄阳路市场解散，激活南京西路韩港城。  

　　今年6月，知名的襄阳路礼品服饰市场由于众所周知的原因解散了，2000多户商户分流到“韩港城”、“亚太盛汇”、“七浦路服饰市场”等市场，导致这些市场由冷变温或者变火。  

　　△“龙之梦”好梦成园，大华骑虎难下。  

　　“龙之梦”、“大华虎城”都是上海知名的商业楼盘，“龙之梦”原先想独立打造上海最大商业楼盘，自办超市、百货。由于商业资源积累、商业品牌、品牌效应等原因，今年调整了经营策略，果断地引进了“家乐福”，为商业物业增值添加动力；而大华虎城原来是和“铜锣湾”合作，但由于铜锣湾方面发展速度较快，后劲不足，以致“大华虎城”商业项目进展不明朗了。  

　　△部分住宅开发商介入商业地产，持有性物业开始增加。  

　　由于商业地产的开发技术日渐成熟，许多介入商业地产领域的开发商，开始持有商铺，如四川北路上的“海泰”系列、曾开发“巴比伦生活”出名的泰恒房地产开发公司，百联的奥特莱斯项目；该项目原来准备部分变现，后改为持有了。持有性物业增加，将使市场状态由盲目的抛售变成理性的资产经营了。  

　　从市场看点分析盘面趋势：商业物业因商业而变得生动；在住宅市场受到调控的背景下，商业物业的经营利润，将成为部份房地产开发企业收入多元化的一部分，房地产企业的收益稳定性将变强。  

　　评论：  

　　商业地产的开发投资总量在“十五”期间走过了一轮快速增长期，到了“十五”与“十一五”交替之际，商业地产的市场份额在中国房市的比重明显增大，全国掀起一个商业地产开发热潮，而上海则尤为突出。  

　　宏观调控的大背景下，上海的住宅开发的风险和难度日益加大，受制于众多政策的设限，特别是上海住房价格的回落，许多开发商都调整项目开发策略，于是转向商业地产开发，一度商业地产项目成为业界的香饽饽，上海商业地产步入一个超速度超常规的发展期。  

　　中国宏观调控的针对性措施密集型出台，这些措施绝大部分直接针对住宅用途的房地产项目，商业地产项目开发似乎与新政调控影响不大，商业地产项目一度成为开发商规避政策风险、市场风险的“港湾”。  

　　尽管宏观调控新政刚猛无比，主要侧重于住房价格和住房结构的调整，但并没有对上海商业地产市场形成冲击，上海商业地产市场却逆市飘红，上海商业地产交易呈现量价齐升的总体趋势。  

　　其中上海甲级写字楼市场租金价格持续保持年15%以上的增长，上海商铺市场中特别是专业型的大型市场租售形势良好，除了社区商铺性价比尚不令人满意，但总体上专业批发市场及购物中心的商铺仍受到投资者的追捧。  

　　此外，上海商业地产中的旅游地产也受到市场的青睐。一言概之，上海商业地产的投资价值在眼下仍然吸引投资者的眼球。伴随着上海商业地产热，上海商业地产风险与机遇共存，上海商业地产渐现过剩的迹象。