商品同质化?
租金节节高?
电商冲击大?
商业面积达到天量,提供近乎无限的逛街空间……天河CBD商场井喷似乎不是什么好时机,也已经过了商业地产发展黄金时段。商品同质化盛行之余,租金不断攀升、人力成本高涨等问题,令到购物中心频频遭遇滑铁卢。此外,还有一个前所未有的挑战:去年“双11”,淘宝总销售额达到350.18亿元,仅仅比天河路一年的营业额(2012年约为400亿)低数十亿。前有狼后有虎,天河CBD的商家们面临的难题还真不少。正如杨军艇所言:“广州现在面临最大的问题是购物中心过剩。”
现状
曾占据人流和利润大头的百货公司,躺着就能赚钱的时代已一去不返
第一太平戴维斯发布的最新报告显示,经济发展放缓和零售消费的减弱持续对广州整体零售物业市场施压,全市购物中心租金在本季度继续出现下调的现象。另外,各大商圈之间的租金差异继续拉大,核心商圈如天河路的租金水平已超过人民币每平方米每月1000元,而新兴商圈多数在人民币每平方米每月200-400元之间徘徊。
随着购物中心进行井喷式发展时期,为了在强敌林立之间旺起来、活下来,越来越多管理方发现,引入溜冰场、电影院、儿童乐园等,远比大型百货带来的客流多,为短期内集客的考虑,很容易作出牺牲大型百货的选择。顾客不满足于货品齐全,而更倾向于个性化少而精的当下,百货公司躺着就能赚钱的时代已经一去不返了。报告还显示,过去曾占据人流和利润大头的百货和超市业态萎缩得最厉害。百货、超市业态产品高度同质化,上架费、推广费、渠道费等名目众多的收费,确实对商家造成不少成本负担,这是一个无法忽略的现实问题。近期,友谊商店宣布在正佳广场面积缩减一半。
经营成本上涨、回报周期变长,CBD里大型商场仅有一家“回本”
广州天河CBD商场的遍地开花,是否意味着只要一开业,就等于种了一棵摇钱树,无时无刻都会有金子掉下来呢,而且无亏损的可能呢?事实并非如此。大型购物商场是一个回报周期极其长的项目,长达十几年甚至数十年之久。此外,随着地价、建设成本以及其他经营成本的上涨,回报周期越来越长。杨军艇指出,目前,在CBD商圈有着这样的现象,商铺本身的租金平均值在走低,此外投资也越来越高。“商业地产的回报周期一般是15年,正佳前5年基本上是很艰难地过日子,现在市场起来了。天河城总共用了12年才回报,正佳目前还不是纯回报的时候。”
据称,除了天河城之外,其他的租金都不高。天河路的龙头天河城尚且如此,其他商场的经营现状就可想而知了。纵观天河路,目前仅仅有天河城一家的运营时间达到15年,也就是说,大部分商场依然尚未回本,依然处于“交银行利息”阶段。
“商场之间的抢客情况无可避免,因为蛋糕就这么大”
市场自身也是一个商家需正视的问题。天河路虽有天量人流——CBD区域商场的平均人流量有望达到200万人次每天,但主要以本地居民为主。按照目前的市场状况,即便有更多的商场,但蛋糕是一定的,商场也只得挖掘本地资源为主。“商场之间的抢客情况无可避免,因为蛋糕就这么大。”日前,天河路一家大型商场的中层如是告诉记者。
早前的数据也正好证明这点。去年,正佳广场以62亿元销售额位居广州第一、全国第二,同在天河路商圈的天河城58亿元、太古汇27亿元分别占据广州亚军和季军。这意味着天河CBD处于一个“win-take-all(赢者全得)”的商业现状,因为在同期公布的天河CBD其他商场的营业额,距离这些巨头还是有较大差距。比如位于珠江新城的太阳新天地商场,商场的营业额进入了广州前十名,但也只有8亿元。
电商冲击、整体品牌档次欠缺、商品同质化,商场无法抓住年轻白领的心
电商的冲击,也是一个不能忽略的因素。电商到底对天河CBD商圈的冲击力有多大?这是一个无法统计的数字。但调查数据显示,年轻白领使用这种购物方式的比例呈递增趋势。“去年‘双11’前前后后的日子里,写字楼几乎每天收到几千甚至上万份的快递,快递物都是商品,包括电器、衣服、鞋子等日用品,主要都是年轻白领购物”。花城广场周边的多家甲级写字楼的物管工作人员如是告诉记者。广州城投集团总助陈强也向记者坦承,花城汇的零售部分受到电商冲击很大,不过娱乐餐饮业态生意不错。
此外,天河路整体品牌档次存在不足,品牌同质化程度较高,国际主流的时尚和奢侈品品牌不全,缺少设计师品牌和创意品牌等问题,也是商场无法抓住消费者的购买欲的重要原因之一。记者发现,在目前CBD里,真正拥有世界知名零售商的,仅仅太古汇一家。
正如仲量联行华南区零售地产部总监林世松所言,虽然广州已经是一个国际化的都市,但是其购物环境,依然离顶级的国际知名购物城市有一定区别,“首先是高端商品的价格,如果没有优势,那么将很难吸引国际上的高端顾客蜂拥而来,这是一个需要综合考虑的宏观问题。”此外,交通等实际问题亦尚待解决。
“钱、时间和空间都不成问题,关键是能不能提供他们想要的东西”
别把消费者不当回事。一个商场没有“人缘”,其后果足以“致命”,这在业内并非耸人听闻之论。在众多百货商场、购物中心抢滩珠江新城形成井喷的同时,消费者最关心最感兴趣的是什么?记者通过电话、微信和街头走访等方式采访了一些白领、市民和企业家等,多数人的意思离不开“看看再说”,最希望看到的是“质量有保障”和“价格更亲民”。
在高德置地广场,一家公司老总潘先生提到了“与众不同”的消费观。他表示,有部分人,可能一年买不了多少东西,不过需要时毫不手软,而且不是随意购买,他们去的大多是属于“少数人”的品牌店。“说‘少数人’也是相对的,对这些人来说,钱、时间和空间都不成问题,关键是你能不能提供他们想要的东西。”
和成功人士“高大上”的期望不一样的是,大多数普通消费者的目光聚焦在“物美价廉”。私企白领小叶吐槽,在珠江新城既“吃不起”也“买不起”,工作日午餐通常是跑远一点解决,“连送外卖的都不愿走远路。”在CBD待了近两年,她从未在此购物,“选择实在不多,干脆也不去了。”工薪阶层多反映珠江新城“消费不易”,物价不实惠、距离有点远,“气氛也不咋地,冷冷清清。”相比之下,他们更愿意去较为成熟的天河路购物。
