在新兴“蓝海”物流地产领域，金融背景的开发主体正成长为一股独特的力量。日前，平安不动产与领盛投资管理同时宣布，平安不动产已从领盛手中购得一处位于四川成都、总建筑面积约9万平方米的物流仓储物业。此举标志着平安不动产正式踏入物流地产领域。
平安不动产工业物流事业部总经理陈沛彬在接受记者专访时表示，未来平安不动产将在29个一级物流节点城市和69个二级物流节点城市快速展开规模化布局。目前选址主要针对全国一、二线城市，集中在有强大消费能力的城市圈周围，如京津冀经济圈、沪苏浙经济圈、深广经济圈及较大的省会城市等。
平安不动产涉足物流地产的核心竞争力在于其背靠平安集团，拥有证券、保险、银行等金融机构组成的综合金融平台，在比商住项目金融属性更强的产业地产领域，平安不动产的这种背景使其具有了更大的可操作空间。
不过，对于平安不动产以普洛斯、嘉民等行业领袖为目标的规模倍增计划，业内专家也提出，将综合金融平台的优势整合到物流园区当中，符合业内轻资产化的发展趋势，但平安不动产要想赶超“传统强队”仍然需要加强物流产业操作的专业性。
平台式商业逻辑
平安不动产此次收购的物流项目位于成都空港物流园核心区域，毗邻中国第四大航空中心成都双流机场，由六个仓库及一幢办公楼组成。
对于此次收购，平安不动产董事长兼CEO邹益民曾表示，投资中西部是平安不动产重要的战略方向，项目的落地不但使得平安不动产的项目池更为多元化，也巩固了平安不动产在中国西部的地位。
动力联行董事长粱春告诉中国房地产报记者：“与商住项目相比，产业地产对金融要求更高，背靠平安集团，拥有证券、保险、银行等综合金融平台，让平安不动产在物业开发、收购、融资等方面具备了更大的可操作空间。”综合金融平台带来的这种可操作空间正是平安不动产涉足工业物流产业的核心竞争力。
“第一，我们脱胎于金融服务公司，相比国际化标准仓库，会更加注重客户需求，我们不介意损失一部分收益让客户的运作效率得到提高。第二，我们提供的不仅是仓库，还有背后的一揽子服务，谈合作不只谈仓储租赁，平安保险、平安银行农业事业部、物流事业部、陆金所能提供的服务都可以打包去做。第三，除了产品整合，我们还可以整合整个集团的客户，满足其他部门客户仓储物流的需求，比如农业事业部的客户需要冷链设施，平安不动产建立冷链物流之后，客户就可以选择入驻仓库，这也增强了该客户对平安产品的黏性。第四，我们还有行业信息整合优势，平安集团有很多专业公司做行业信息研究和共享，由此我们可以为企业提供针对性服务。”陈沛彬表示。
与其他开发商相比，平安不动产更关注项目的综合金融收益，更多着眼于整个集团的客户服务，在此基础上，“有项目入手就会迅速投产落实，当期就可以给股东回报”。在这种金融服务思路之下，平安不动产做物流地产的效率也被提高。
北京万城基金董事总经理王震宇告诉中国房地产报记者，平安不动产在物流领域具备传统优势——平安集团本身是做金融的，而供应链金融也是平安银行的前身深圳发展银行首先提出的，如果结合供应链上下游，一脉相承地去做，平安不动产将对平安银行等兄弟企业的业务产生一定程度的提升和带动。
据陈沛彬介绍，平安银行确实有进一步控制供应链的资金流、信息流和现金流的要求。“原来我们只是浮在表面，就是给这些供应链的生产企业借款、融资，这种传统的业务以后会越来越难做。要想真正深入，就要为客户的每一分钱提供服务，并与客户打成一片。而通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，我们的综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。
在此基础上，物流仓储对于平安集团而言就成为了一个整合金融服务的实体抓手。“每次产品买进卖出仓库都是一次贸易过程，而只要有贸易就一定会有金融服务的机会，比如流动资金账户管理、买进卖出的资金监管、货物抵押贷款等保理业务。除此之外，仓库产品必然还涉及保险业务、园区贸易的现金流管理、财务管理、融资租赁等，结合平安集团的金融属性，平安不动产可以在物流平台上为客户提供全面的物流园区产业金融服务。”陈沛彬表示，“后面还有大量的工作。作为这一策略的先行者，平安不动产的物流团队正在布点，先做基础设施的建设，再通过信息流、互联网技术等，让我们的金融产品与物流仓储全面对接”。
规模化发展路径
据悉，截至目前，平安不动产已在全国范围内锁定了9个项目，总量约100万平方米，包括一些冷链仓库，预计将在一两年内陆续投入运营。
“平安不动产项目开发能力还需进一步加强，目前看来其模式主要是对成熟物业的收购，并不是开发商模式，而市场上的成熟项目数量其实并不多，也不会轻易出售，这在某种程度上会导致其项目来源有限。”粱春认为。
而陈沛彬在接受中国房地产报记者专访时表示，除了收购国际化标准的仓储物业，平安不动产未来尚有多种物流物业开发模式。“比如根据国际标准或客户需求建设仓储设施，我们在成都、嘉兴都在给优质客户做定制仓储；通过与全国范围内拥有土地资源的企业合作，共建仓储设施；帮助优质企业盘活存量资产，做售后返租等。只要地块符合投资标准，达到公司风控要求，我们可以与不同的合作伙伴以不同的模式合作。”
在所有物流地产商都在进行规模化布局的市场竞争格局下，平安不动产的短期目标同样是铺开规模、形成网络。“我们将根据国家的整体物流规划，分步骤在29个一级物流节点城市和69个二级物流节点城市进行布局。目前选址主要针对全国一、二线城市，集中在有强大消费能力的城市圈周围，如京津冀经济圈、沪苏浙经济圈、深广经济圈及较大的省会城市等。”陈沛彬表示。
“集团给我们制定的目标是在未来3~5年内完成这一布局。我个人是希望在5年内成为全国第三。位居前两位的或许是普洛斯和嘉民，我们现在需要思考的是如何从它们的经验教训里探索出适合我们的发展模式，包括成本控制方法、内部风控、产品设计优化方案、对市场的判断以及客户开发过程中的相应服务等，争取把它们的经验变成我们的后发优势，更快地迎头赶上，”陈沛彬表示，“大一点的物流地产开发商，背后或多或少都有外资保险资金或者养老资金的影子，我们直接为平安的保险资金服务，也是很大的一个机会”。
对此，王震宇认为：“对于投资周期比较长、变现比较慢的持有型物业来说，国内民营机构投资的积极性不高。目前物流仓储设施不够用、物流成本比较高，特别是冷链物流。平安不动产如果可以把综合金融、资金优势融合到行业里面去，帮行业企业盘活存量资产，将符合业内轻资产化的发展趋势，有利于行业发展。”
不过，他同时也提出，平安不动产与普洛斯等外资相比较，仍然需要加强物流产业操作的专业性。“普洛斯在全世界范围内具备完整的服务体系，持有物流资产仅占20%。在目前国内融资体系下，平安不动产会相对受限，目前看来在世界范围内做REITs或许是一个不错的选择。”王震宇表示。
