朱凌波：国内开放商应重视吸引境外融资

饶及人：非常感谢聂会长的发言，的确在中国政策的改变也有一些改变，在我们胡总书记体制提出来以后，科学发展观要和谐社会的发展，我们作为设计师，因为我们跟着市场后面走，我们的敏感度也不能比开发商差，中国的住宅从地产的国有化到房地产的私有化，从有房子住，到有房子卖，到有钱花，最近的概念又在改变了，我提出来，叫从住着有其屋，要转换称住着有其住的情况，其实我们今天这次这个小户型，是第一次把这个设计师跟房地产开发商推到同一个平台上面，以前我们做设计的时候，开发商围绕你做什么就做什么，我觉得是一个很大的突破了，在中国来讲是很大的突破了。

　　今天的节目包括一些来宾嘉宾不太认识，也不太礼貌，在我们散会的时候能够给大家一一介绍，都让我们彼此认识一下，从房地产走到金融，这个是由，我们的房地产还是牵涉到金融的政策，对房地产的开发还是很重要的，我自己也很高兴，我们刚拿到香港投资公司的代号，所以我们现在向每个中国城市资源投资公司，是香港上市股票市场四年来封闭的房地产投资资金，下面我们请一下我们清华大学国际商业地产研究中心理事长，中国不投融资委员朱凌波。

　　朱凌波：我可能这个介绍跟这个大会的主题不是很吻合，资金就是每个企业的血液，没有资金我们很多的想法都会成为泡影，可能在座的各位在宏观调控今天的形式下，很多的企业都面临着一个严重的问题，就是钱从哪里来？银行的信贷整个在采取收缩的政策，按照这个目标，原来房地产整个资金链里面80%是来自银行的贷款，在整个中国信贷总量里面房地产占了14.8%，按照国际的惯例，包括按照中国目前接管的安全都大大的超标，而且有一个数据，房地产贷款只有14.8%，但是百分之七八十的贷物都是跟房地产有关，跟整个银行信贷房地产的总量降下来是有一定的道理的，海南地产泡沫等等这样的教训在这里，警示着我们，包括宏观经济，我们上个季度达到了12.3%，包括很多的主流经济学家，包括高层的领导，在GDP8%到9%房地产贡献了两到三个点，国民经济它的资助产业的地位，决定了每一次启动国民经济，调控的时候也一定会先调控房地产，在这之前有200家的背景，在这样的形式下，中国的房地产，还有三十到四十年的城市化进程，还有一个很长的周期，我们下面的钱从哪里来？我们对基金，融资等等非银行创新的品种，可能很多的企业都不是很熟悉，所以大家在这个寻求资金的阶段，我们更多参与的会，都是信息共享的，包括前两天我们参加的中国地产年会，这场大会是信息的大会，很热闹，去了很多人，搜集了很多的名片，听了很多十分钟的精彩演讲都是抛砖引玉。怎么样找到自己对接的状况，包括中小型企业都很迷惑，我们这次设立这个大会可能跟以前所有包括从03年我就参加了房地产金融高峰论坛会议，直到今天我们要增加它的对接性和现场的交易性，我们请的演讲的嘉宾一定是目前对中国政策的样本性、趋势性是最具有代表性的，是最能代表政策性的意图。

　　比如说这次年会也请了金融界的高官，他们对决策性的模式也不是主体的代表融资的银行，我们会请货币司的司长，他们的政策，他们的观点，都会成为未来中国主流观点，主要是我们下午设立了几个专场，比如说我们设立了酒店服务的专场，我们一定是专门做酒店的金融机构，之前我们会请金融机构，我们叫模板，会跟一些开发商进行一些对接，比如你就做酒店服侍机构，你要准备一个简单地框架性的书本，按照项目的标准和你企业所提供的，包括你企业内部的情况，在会前把金融机构和会前做好报告，每一个专场都是现场的，来之前不论是项目开发商，金融机构，现场给大家增强直接的对接性和交易性，我们这场会最大的特点就是它的交易性和对接性，同时我希望通过这个大会搭建一个平台，实际上中国的房地产模式，包括主体的金融模式都是学来的，中国地产的发源地的地区，邀请新家坡，澳门、香港等等主流的国家，都会到会，总之我希望这样给大家搭建一个不仅仅是一个平台，而且是交易的平台，使我们的国内的开放商能够听到根有实效性的融资的几率，谢谢大家！

　　饶及人：感谢朱先生非常有深度的精彩的内容。下一个主题是一个主题对话是中小型设计创新与现代生活的对话。我们先几位嘉宾上台。一位是陈宁先生，第二位我们请了高志先生，还有一个是主委单位李爽，北京天鸿圆方设计有限公司的前期方案部的经理。我们还请一个我们的演讲嘉宾，就是我们的叶晓建先生。

　　我刚才听聂会长的话，小户型是否给我们带来了好处，这个演讲非常好，做了以后台湾的历史越来越重，我希望我们中国的政府，对这个政策不要造成这个政策，最后老百性越来越穷，所以我想这个政策上面来讲，今天我们有非常好的设计人员，前期人员，还有我们开发商。你们认为这个小户型对我们现在创新的，跟现在的生活您觉得好吗？

　　李爽：如果按照聂教授这个客户群的分析，包括一个经济分析来讲，我觉得这个户型提出来是比较适宜的。

　　叶晓建：结合我实际的经验，因为我去日本已经十年了，我以个人的居住经历了从小到大的变化过程，国内突然提出来小户型，很多人都到日本去看，我首先非常赞成刚才上午很多专家所讲的，我们实际生活中对90恩平米的概念怎么去理解？是否符合我们的基本生活标准？怎么去从90平米去挖精品，日本有很多的设计经验，对空间的处理，对人们生活方式的设计，这些我觉得还是有借鉴的，应该是到了一个百花齐放的时刻了，简单说几句，一会儿在跟大家讨论。

　　高志：我觉得小户型出来以后，反对的声音比较多，影响这一段时间的消化，表现对中央政府政策的理解，大量的改图，改着改着发现改出感觉来了，在小户型的本身来讲，对一个发展中国家有积极的意义，但是为什么现在才想起来搞起来？我觉得从我们的政策导向这方面，包括我们发展的阶段是有问题的，一会儿我还会详细来讲，本身来讲小户型是好东西，关键是我们怎么去落实它？因为业主买方面买的是什么？您讲了是生活、品质，等等，但是这些都很重要，可是改到最后，根本的问题解决的好坏，就是利益，我们怎么把这种利益带给我们消费者，符合利益的东西，人都有先天的分寸感，所以我想如何把未来购买者的利益做一些研究。

　　陈宁：我认为小户型不代表什么，但是我们可以把小户型做的非常有舒适性，非常能够让大家觉得同样有生活的乐趣，第二个我认为小户型这个东西实际上从北京也好，上海也好，在全国很多城市的房地产中间，市场的接受度来看，小户型都是不愁卖的，北京卖的比较火爆的项目都是小户型项目，小户型项目在其中占了很高的比例，好多开发商把原来滞销的楼盘还把户型改小了，因为总价低，接受的群体比较广泛，很多开发商也会走小户型的概念，解决的第一个问题，小户型不代表舒适性，如果把小户型做的舒适一点，有乐趣一点，那么小户型还是能给我们带来一种舒适，档次比较低，年轻人比较多，穷人比较多，这种观念改变过来，这种观念的改变是非常重要的，可能就是这样的误导。

　　另外的概念就是我们土地的资源，如何做到最合理的开发？很多房子大家攀比谁的面积大？好多居室都是空的，这实际上是一种资源的浪费，所以这个观念如果能够转变，再加上小户型的观念，买的好，因为档次低，因为不舒适，这个观念通过我们的设计来转变过来，我相信这个小户型同样能够为我们带来生活中很多的惊喜。

　　饶及人：我们的题目是否符合现代的生活？会不会提出来我们的小户型是越做越回去了，我们做的房子月来越小？绿地越来越低？怎么回答？

　　高志：一开始说这个小户型觉得挺触的，量大是一个问题，我依然不能说这不是个问题，这确实是有问题的，小户型你表面上看来是总价低了，但实际上但为成本是在提高，不是在降低，第二配套的附属设施是增强了，确实是有实际问题，特别是在当时开发商总面积容积率一定确立的情况下，我觉得这个不能说当时大家有这种困惑，但是我倒是觉得没有那么悲观，我倒不这么认为，我认为这个住宅市场从欧洲和美洲来看，都经过一个大户型小户型的改变，改变生活的运作以后，大概是在50年代初，开始缓过劲了，最典型的就是英国，孩子突然一下生了很多，这个时候户型我们调查，因为我也是在美国呆了很多年，我们在读书的时候，当时在美国做设计的时候，户型基本上是在160，人家指的就是净面积，什么公摊都不算的，现在你看美国200米以上的有多少？是因为当时人口的出生率在哪？现在人口的出生率，上海、北京、人口当地人口在负增长，市场对这个东西本来会逐渐的下降，房地产发展十几年还是在改小户型，那时候买房子跟现在是不一样的，小户型不可能，就那么几十平米的房子，一种翻身倒情，农民翻身的感觉，所以我觉得有那个历史条件，现在你提倡小户型，客观上都提倡一个小户型了，没有孩子了，或者就生一个孩子。从客观上来讲，我觉得有这种需要。
　　我觉得小户型跟大户型有不同的舒适度，从香港学过来的，有关会议所的概念。是你会客厅的延伸，或者是你餐厅的延伸。

　　饶及人：陈总你同意他的意见吗？

　　陈宁：我觉得90%的观点我都同意，我认为是违反市场的规定，实际上也是违反世界现状的，中国前是小户型也是很可怕的，有像一个财务分配一样，小户型多，满足大家都能够，所有人多能够住上房子，同时我把小户型的舒适度加强了，同时也提升了生活的品质我觉得是对的，但社会的购置不是一类人，如果把这个社会倒推20年，可能大家都会一样，来体现社会所谓表面的平等，但是现在这个社会，以及社会的发展，他们的经济社会，以及他们的社会地位等等都是一样的，在这种情况下，包括职业，都不可能一样的情况下，适当的还有不同的产品，但是我们一位追求大户型，或者小户型，或者我们以后都提出做中户型，你觉得合不合适呢？我觉得这种做法确实是不合适的。但是由于大家有一段时间内，大家认为都片面地去追求豪宅，都在搞别墅的开发，尤其像北京上海比较走在前面的城市，消费比较好的城市，