本文是全经联写字楼地产委员会副主任、深圳平安不动产有限公司北京城市公司总经理许良飞日前在第五届全国房地产金融投资实务研讨会上的演讲实录，许良飞目前负责深圳平安北京公司的私募股权投资业务，房地产开发商的出身，使其对房地产投资的理解非常深刻。本文分析了从Shopping Mall 、写字楼、酒店、公寓、园区、厂房、仓储物流，七大领域的投资机会与投资陷阱。
对于商用物业领域的投资，我从两维度去讲：一个是横向，从不同类型的商用物业里面，在目前市场环境下，我们怎么样看待这一类商用物业的投资管理；二是纵向的，因为商用物业有不同的阶段、不同的生命阶段，适用什么样的投资角度去看待它。
七类商业地产的投资机会与陷阱
第一是Shoppingmall
目前来看，大家知道现在Shoppingmall是比较热的一个投资方向，但是，随着电商的发展，随着大家购物习惯的改变，慢慢只有两种类型的Shoppingmall可能会生存得比较好一些，目前带我的机构带我的朋友去看Shoppingmall的时候，都会注重这两类的Shoppingmall，一类是城市型Shoppingmall，在城市的核心区、商业中心，像北京的新光天地，人流客流是覆盖整个城市的，生意可以很好地做下去；另外一个是稍微偏一点的郊区、或者是稍微远一点的不在城市市中心的社区型、家庭型的Mall。在这种Mall里面就是体验型的、餐饮类的比重会大一些。
这两类Shoppingmall在后续的时间段里面随着电商的不断的冲击，他们的日子还可以很好地过下去，但是其他领域的Mall可能会越来越受到电商的冲击，生意会越来越难做。我现在带着平安最近刚刚关了一个在燕莎的Shoppingmall，我们把它改成了写字楼再出租。我刚刚得到一个销售望京原来有一个购物中心变成了写字楼也在销售，确实是定位上不准确的Shoppingmall日子会越来越难过，只能转型。
第二类是写字楼
目前我们关注一线城市、核心地段的甲级写字楼。不在这个条件内的写字楼，投资回报率也不可能符合我们的需求，当然，不在这个类别的写字楼也能生存，但是它的投资回报率肯定达不到资金的需求。因为我现在管了好几个写字楼，（PPT）这是我们现在管的写字楼，下面的商场已经关门了，但是写字楼做得很好，如果想去投资写字楼，希望大家关注这样领域里的写字楼，其他领域里的大家都要谨慎一点。
第三类是酒店
商场、Shoppingmall和写字楼都我都是选择的比较高大上的一些方向，但是酒店呢？选择了稍微低端的一些，我觉得目前国内的市场上去投资一些连锁的快捷酒店，可能还比较符合投资方的一些需求，在资金回报上的需求，不管你投资五星级酒店、四星级酒店，或者三星往上、四星往下的酒店，这样的酒店业主方都挣不到钱，挣钱的都是酒店管理公司。国内很多公司投资了很多的酒店，比如中粮、京贸、富力、万达，但是你可以跟他们做一些访问，他们基本都是国内目前最大的五星级酒店、四星级酒店的业主，他们的日子过得都不太开心，因为回报率实在太低了。但是像汉庭、如家这样的快捷酒店日子过得很不错。精品酒店也可以成为一个方向，但是全球做精品酒店的真正回报率，能够给业主带来很高回报的案例也很少。在全球来看也是个位数的案例。我说的业主就是投资方，酒店管理公司都是赚钱的，不管酒店亏不亏，他都要拿走管理费。
第四类是公寓
在商用物业领域里面，原来大家知道出租型的公寓，我们都叫服务型公寓，在北京有很多很多，有雅诗阁等等，但是大家如果去了解，他们纷纷都在关店，把服务公寓改成散售型的房子卖掉。为什么？因为服务型公寓的商用物业产品的投资回报率越来越低，而且客户越来越少。原来这样的投资公寓的客户都是一些外籍的高管和中国的高管，随着外资企业不断的本土化，这样的高管越来越少，住得起服务型公寓的人越来越少。本土的人不需要服务型公寓，要么自己买房，要么租一个稍微好一点的私人公寓，不需要租这么贵的。目前的市场无论是北京、上海还是深圳，这样的服务型公寓经营都越来越困难。
有两类公寓我觉得会慢慢成长起来，第一类就是社区型养老公寓，北京的寸土春晖，我们也在投一些养老项目，我们会比较关注什么样的养老型公寓可以赚钱，能够给业主带来收益，这也是一种模式，是可以做成连锁的；第二类是白领公寓，也可以作成连锁的，选址上难度比较大，但是还是能够给业主带来很高的回报。
所以，像公寓、酒店不一定高大上就会好，服务于普通大众的、客户群稍微往下一点的，给业主会带来更好的回报。
第五类是园区
一般主要的客户有几类：一是办公的溢出，在市中心实在太贵了，只能到郊区办公，可以享受便宜的租金和房价；二是研发办公，他可以在环境比较舒适的、低密度办公环境下办公；三是后台办公，每一个大型企业都有一些后台的部门，比如科技部门、技术部门、呼叫中心等等，还有一些后台的维护部门，这些部门不需要在市中心高大上的写字楼里面，完完全全可以在比较远的地方。
但是园区目前我们比较关注一线城市周边的园区，因为这方面的三种需求都能满足，如果在一些其他城市的周边，可能只能选择其中的一类，但是客户是有限的。所以在投资这样园区的时候，也会比较慎重，要重点关注客户来源是什么。非常典型的是中关村软件园，那个地方建得非常好，投资机会也很多，但是全国那样的地方不多，能够做成这样的园区也不多。
第六类是工业厂房
我们不太看好，因为随着制造业的一些改变，再加上以前制造业拿地很好租厂房，都是到政府那里拿一块地，我要盖厂房，自己去投资厂房、出租，这样的回报会很低。
第七类是物流仓库
这是目前来看非常好的投资方向，当然大家也知道已经很热了，有很多的公司都在做这件事情，但是确实有很多的投资者都非常看好物流仓储，但是物流仓储有几个局限，第一个局限在于在中国这个版图上，物流是有节点的。（PPT）这张图是国家发改委去年下发的关于全国物流发展规划的节点布局，有一级节点、二级节点，为什么存在这些节点？是因为跟国内整个交通网是关联的，因为物流就得跟交通有关，跟整个交通的规划、分布是有关系的，你在选择做物流的时候，选点的时候是有一定固定要求的。所有的物流企业都会算每个点之间的距离，成本是多少，都会去衡量。
物流仓储有三类产品，都是非常好的方向：
一是城市配送，比如像顺风、圆通这些物流配送企业的仓库，满足城市里面所有的一些物流配送的需求，可以从这个仓库直接到客户手上。做这种城市配送还有一个好处，比如跟电商谈，这个好处是给政府的，由于电商的发展，仓库变成了一个商场，大家知道你从电商上买东西，你不需要实体店，只要从仓库里面把货拿出来就可以，仓库就变成了商场，所有商品的结算都可以放在仓库内部结算，这样地方政府可以把税收留在地方，在仓库所在地把税收留下，否则以前商场开在哪里，税收在哪里，现在是仓库在哪里，税收在哪里，这样地方政府也喜欢，做城市配送，还有税收的控制。
二是陆港场地，这是天津的一个场站，大家知道有码头、港口、空港，这就相当于陆地的一个港口、码头，所以也叫陆港。这个产品也是目前来看非常好的投资方向。
三是冷链，需求越来越大，目前国内不管哪个城市的冷库需求都不能满足这个城市的发展，所以现在投资冷库也有很多的投资机构。
这三类物流仓储如果从投资者的角度看待，我觉得从投资回报方面来看都是满不错的投资方向。
以上我就是对商用物业的理解，每一类产品的理解讲一些在不同的商用类别上可以寻找到什么样的投资机会，以及如何做这方面的投资，因为每一类商用物业都有自己的特点，都有自己不同的客户群，每一类能够研究清楚，其实都是比较难的事情。
我们现在所在的机构，每一类的商用物业，我们都有不同专业的团队配置，这一组人专门研究这一类，只有这样才能知道每一类商业物业如何挣钱，如何产生投资回报，如何满足资金上的需求，还要研究在每一类商业物业里面什么样的开发商可以做得最好，他能够做到什么样子。
