专业市场商铺租金收益高 回报率达10%以上

作为全国甚至是东南亚的产品集散地之一，广州的专业市场商铺在近几年已经成为“抢手货”，许多大投资者甚至包下某个市场的大部分商铺进行租赁，一举成为巨富。

　　对于小有积蓄的投资者来说，投资专业市场的要诀在于选择新生专业市场，等待其旺场后“分一杯羹”。

　　林先生是某汽车公司的销售总监，年薪近100万元。他早期爱好股票、外汇的投资，最近几年见周围的朋友投资物业，自己也开始留意。由于林先生有位朋友早年在华林玉器街卖玉器，已有几千万的身家，令林先生萌发了投资专业市场的念头。为此，他经常到专业市场“逛街”，还时常向商铺经营专家了解专业市场的行情。

　　看好专业市场前景

　　久而久之，林先生对专业市场颇有研究，他认为，广州是一个各种产品的集散地，专业市场经久不衰，而随着广州越来越重要的商业地位，专业市场的前景更被看好，甚至连一些已经“死掉”的商场也可能因为专业市场而“咸鱼翻生”（如荔湾广场），因此他对专业市场更有信心。

　　不过，熟悉市场的朋友告诉林先生，专业市场商铺一般投资金额很大，投资一定要谨慎，并把一个真实的投资失败案例告诉了他：陈先生在1年多前买入某知名发展商开发的玩具批发城某铺位，面积为63.5平方米，总价为86.5万元，首期支付46万元（含税费等），月供款4390元，这个价格在专业市场来说是“很笋”的。

　　该批发广场开业时租金为3810元/月，投资回报率达5%，陈先生当时乐观地认为，不出一年时间，当进驻商铺增加后，该批发中心的租金就会迅速上升。

　　失败案例的启示

　　但半年时间里，该批发中心的商铺有减无增，不少商家由于交通不便以及不成型的业态所累，亏本收场，纷纷退出，该批发中心只剩一成的开业率，陈先生的租客经营不到8个月也草草收场。陈先生急得如热锅上的蚂蚁，又无法转手，结果陈先生在没有租金收入的情况下还要支付沉重的管理费用，投资以失败告终（见表）。

　　陈先生投资损失：

　　首期投入：46万元

　　月供款：4390元×16月=7.02万元

　　管理费：28元/平方米/月×63.5平方米×9月（7个月免收管理费）=1.6万元

　　租金收入：3810元/月×7月=2.7万元左右

　　总投入：46万元+7.02万元+1.6万元=54.62万元

　　投资损失：54.62万元-2.7万元=51.92万元

　　月租金回报率10%以上

　　总结所有经验后，林先生心里已经有了底，正好2004年华林玉器广场开售，林先生立即买下该商城一期首层一个35.5平方米的商铺，总价284万元，用来出租。2005年1月，林先生的商铺租金达2.84万元/月，投资回报率达10%.2006年1月租约期满后，林先生与朋友合资，投入30万元自己做起了玉器生意。

　　林先生将店铺交给妻子管理。由于女性对珠宝的热爱和敏感，林太太根据自己的鉴赏心得，开发了一系列银镶玉饰品，并以特色的玉珠链子在店铺建立起零售和批发两个销售区，生意非常红火，平均每个月有15万元左右的纯利润。仅仅是2006年4月，店里的营业额已经达86万元！

　　◆假设林先生从2005年1月开始一直以2.84万元/月出租：

　　总租金收入为2.84万元×12个月+（2.84万元+2.84万元×8%）（注：租金合同上标明租金水平以8%/年递增）×9个月=61.68万元，月租金回报率为10%～11%. 

　　◆2006年1月开始自己经营，至今自主经营10个月：

　　总纯利润约为15万元×10个月=150万元，加上之前1年的租金收入2.84万元×12个月=34.08万元，总收入为184.08万元，比第一种投资方案多赚了122.4万元，月回报率达30%以上！

　　专业市场铺：

　　指同类型商铺集中，经济活动高度聚集，并能形成一定区域影响力的城市商铺，大多以批发经营为主。专业市场按其经营内容可分为6大类：

　　◆服饰类，如白马服装批发中心；

　　◆建材装饰类，如建材一条街、家具一条街等；

　　◆水产食材类，如黄沙水产市场；

　　◆机电用品类，如较场西、海印电器城，盛贤二手电器市场；

　　◆珠宝玉器类，如华林玉器广场、荔湾广场；

　　◆文化用品类，如文具一条街、小商品市场一条街等。

　　◆其他类专业街，如婚纱一条街、国际汽车城、殡葬用品服务一条街等。

　　投资提醒：

　　◆看行业的饱和度以及政策规划及扶持状况。这是判断专业市场租金走势的关键。

　　◆看市场的知名度。专业市场不一定要在闹市区，但是一定要有名气。

　　◆注意商场管理状况以及周边物流便利程度。这对专业市场的兴旺发展起着相当重要的作用。

　　建议：避开“冷巷”注意换手率

　　中原研究部林莉认为，并非所有的专业市场都能兴旺，如中大布匹市场经营火热，但附近的天雄布市却比较惨淡。这主要是由于每一种业态所能承受的规模以及商铺数量是有限的，因此投资者一定要去走走，看是否每条街的人流都比较平均，没有“冷巷”。

　　同时，投资者还要留意该市场的营业状况。如果没有“冷巷”且营业状况理想，则表明这个商圈此类业态还处于当旺阶段，需求依然在上升，投资前景理想。

　　有行家认为，专业街红火的经营状况，必然也会吸引其他竞争者争先恐后地前来分得一杯羹，这也是商铺租金、售价飞涨的直接原因。

　　老经营者的退出无疑是新经营者入驻的大好机会，但如果短期内老经营者大量退出，也就是商铺换手率较高，就应引起商铺投资者的重视了。

　　林莉认为，如果专业街中一半左右商家退出，就说明这里的租金涨幅使很多老商家难以承受，新的承租者将面临严峻挑战，到最后一旦出现无人接盘的局面，商铺价格必然下跌甚至持续空置，给投资者带来难以弥补的损失。而且，大量商家的转移也不利于专业市场的长远发展。