有意擦边也好，无心踩雷也罢，万科产业园区的首个试水之作真的变成了名副其实的“试错”。
不能分割销售甚至不能开展经营性活动的科教用地，神秘离去的前股东和一地鸡毛的烂摊子，万科为何连基本的尽职调查都没有做就贸然装进上市公司?园区有风险，进入需谨慎，作为拥有行业标杆地位的头号龙头房企，进入一个崭新领域本应该慎之又慎，不能以一句“不了解”或“不小心”来搪塞理应知情的公众和投资者。在这个事件中，郑州当地政府部门更是显得失职和失语，对这个项目疑点重重的前世今生披露不透明甚至可疑，对前后进入的企业对接更是难以自圆其说。美铭科技园是传统房企转型产业地产遭遇未知风险的典型投射，我们无意以模式风险和道德风险过分苛责万科，但却必须将这个样本放大解剖，让产业地产“门口的野蛮人”闻者足戒，警钟长鸣。
对于万科地产下一步的动作，我们也将持续关注。我们希望政府与企业的博弈，是一个透明清晰的可见，而不再是模糊的莫可名状。
首个产业园区尴尬难产
万科郑州踩中土地暗雷
初夏的郑州，河南本地园区开发商殷经理的车停在郑州高新区西区科技大道上，车窗外正对着“美铭全球高新智慧产业园”的施工规划公示板，其中“美铭科技”四个大字相当显眼。而在这块公示板的左上角，可以看见并不明显的“万科”二字。“我们的项目也在这附近，最近三个月以来，我一直没看到美铭产业园有任何变化。”殷经理对中国房地产报记者表示。
一年半前，2012年12月18日下午，一场被媒体形容为“异常低调”的签约仪式在美景集团举行。万科集团执行副总裁莫军、郑州万科公司总经理蔡平与美景集团董事长王小兴、美景集团总裁王军等，共同出席了此次签约仪式。
一方为中国“千亿”级住宅开发商，另一方为当地龙头地产商之一。万科和美景集团“联姻”成立了郑州万科美景有限公司，万科占51%股份，美景持股49%，美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资新公司，由新公司负责开发推出。这意味着，当时原本由美景集团负责建设运营的美铭产业园自此正式交由万科打理。三个月之后，该项目就出现在了万科的年报之中。
然而，对于这个万科地产首次试水产业地产的项目，一位不愿具名的郑州万科负责人却告诉中国房地产报记者：“当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位其实都不清晰。”
美铭产业园所在地块的科研用地性质决定了其面临无法分割销售的政策壁垒，而万科地产这枚产业地产新兵对于持有运营产业园区的经验值更是几乎为零。在最初主打独栋、分层销售的招商中心被当地政府取缔之后，贸然闯入产业地产行业的万科面临着进退两难的窘境。而轻易将一个产权存在重大隐性风险的项目纳入上市公司，则暴露出万科在风险管控方面的疏失。
如今，美铭科技产业园的两栋高层建筑已经封顶，工程陷入停滞，前路依然未卜。
美铭园区身世之谜
“对于万科来说，当初拿下这块产业园实属无奈之举。”郑州高新区一位产业园区负责人向中国房地产报记者透露。
他告诉记者，万科打算与美景集团合资成立郑州万科美景时，一开始并没有收购美景旗下美铭产业园的计划，但地方政府为了盘活这块产业园，在万科拿下高新区西区“万科城”项目住宅用地的同时将美铭项目打包“塞”给了万科。“开发万科城的条件就是把产业园做起来。”上述运营商告诉中国房地产报记者。
早在2010年，为了配合郑州市“十二五”规划中对于发展信息软件类产业的要求，郑州市就在《郑州市城市总体规划(2010年-2020年)》中提出了“一城两园、东西联动”的产业发展空间格局。
于是，承接郑州市软件信息发展平台的重任落在将重点建设的郑州IT产业园以及中原国际软件园两个高端软件产业园区，其中位于郑州市高新区的郑州IT产业园当时被规划为郑州西区的高技术信息软件服务中心。
而美铭科技园项目正是高新区郑州IT产业园首批启动的骨干项目之一。
2011年，郑州高新技术产业开发区管委会在《郑州高新技术产业开发区管委会关于郑州美铭科技产业园综合开发有限公司郑州美铭科技研发中心建设项目的批复》中提到，同意郑州美铭科技研发中心建设项目立项，项目选址在郑州高新区IT产业园内，用地性质为科研用地，占地面积226亩，总建筑面积65.97万平方米。建筑内容主要为研发中心、检测中心、实验室、办公及配套设施。项目建设周期为15个月，总投资16亿元，建成后预计年产值40亿元，年纳税6.3亿元，年利润8亿元。
郑州高新区管委会当时批复的对象是郑州美铭科技产业园综合开发有限公司，该公司是由美景集团有限公司与北京铭林国际置业有限公司(下称“铭林置业”)联合成立的。虽然美景集团并没有太多产业地产开发的背景，但铭林置业正是北京小有名气的产业地产开发商北京坤鼎集团的母公司。而相关知情人士告诉记者，正是凭借着坤鼎“专业招商团队”的有力背书，美铭科技产业园综合开发有限公司才轻易博得了郑州高新区管委会的青睐。
在2012年6月举行的项目奠基仪式上，高新区管委会党委副书记、管委会副主任贺炳岱在致辞中表示：“郑州美铭科技园项目建成后将产生巨大的经济效益和社会效益，对加快‘高新新城’和‘IT产业园’的推进步伐具有重大意义，对吸引世界各地高新企业扎根落户高新区具有显著带动作用。”
然而，这个开发主体中最核心的铭林置业却在不到半年内就将合资项目公司的全部股权出让给了美景集团，迅速实现退出。据该公司某知情人士向记者透露，就是这样简单地拿地转手，铭林置业就从中获利上千万元。
而2012年底，万科进军中原市场，与地方龙头企业美景合作成立了万科美景有限公司。“通过美景，万科直接杀入了郑州地产市场，不过美景集团所留下的美铭产业园却成了万科难以抛弃的鸡肋。”上述高新区某产业园负责人表示。
记者查阅万科2012年年报发现，当年万科共新增11个项目，项目需支付地价款共65.62亿元。作为其中唯一的产业地产项目，郑州美铭科技园项目净用地面积约13.1万平方米，容积率3.5，计容积总建筑面积约45.8万平方米。年报显示，万科拥有该项目51%权益，须支付地价款约0.97亿元。
