戴炽义：北京国际玩具城主题商业抢占市场空白

   　作为主题商业产品，北京国际玩具城是今年新出的商铺项目之一，玩具行业目前是少有的朝阳产业，其市场前景可观，因此也项目推出后备受投资者关注，11月2日，新浪房产频道邀请了北京国际玩具城总经理戴炽义，与网友共同探讨玩具业的前景和商铺投资市场。

    以下为现场实录：

　　主持人：各位新浪的网友下午好！这里是新浪的聊天直播室，我们今天请来的嘉宾是北京国际玩具城 (论坛 像册)的总经理戴炽义先生，欢迎您的到来！

　　我们很多的网友同时也是投资者，对于第五商圈区域当中的很多商铺非常有兴趣，玩具行业大家都会对这方面有一定的了解，因为现在是一个朝阳产业。今年上半年10月份，玩具城曾经去过上海参加了一个玩具展，也取得了不小的成绩。我们想先听听戴总去了杭州的玩具展以后有什么样的收获？先了解一下目前现在这个行业的一个动态情况？

　　戴炽义：实际上我们从今年5月份开始，我们参加了一系列的展会，从5月份参加了一个北京国际玩具展，那是第一次作为房地产项目在玩具展上亮相，6月份去了杭州，8月份去了浙江义乌，这次10月份又参加的上海玩具展，这一系列的玩具展下来以后我们通过这些展会了解了这个行业的一些动态信息，也了解了这个行业的需求，同时也通过这些展会结识了玩具这个产业里面的一些商家，也树立了我们的市场形象。可以说这一系列展会，我们通过这些展会开始把我们项目切入到玩具企业当中去，所以基本上我们是这么一个动作。

　　应该说这一系列展会下来以后效果是非常好的，从市场反馈情况来看，这些商家对我们这个项目的定位，特别是在北京这样一个地方的定位是高度认同，也是高度期盼的，都感到中国的玩具产业发展需要在北方，特别是在北京这样的地方树立这么一个具有一定规模、有影响力的这样一个平台，来为他们的玩具营销拓展，向北方的拓展提供一个好的平台。

　　主持人：投资性强吗？就是说他们觉得北方市场目前的容量能有多大？

　　戴炽义：北方市场的容量，这么说吧，中国整个的玩具生产规模已经超过了一千个亿了，从2005年的数字来看，去年的出口额就是151亿美元，这是05年的数字，光出口额就差不多1200个亿了，国内消费这一块70%基本上都出口了，也就是300亿到500亿这么一个范围。玩具的消费这块也主要集中在一些比较发达地区，发达城市，但是这个市场的潜在规模是非常之大的，因为这几年中国经济高速增长，大家越来越有条件来为自己的子女创造一个好的条件。

　　而且再一个，玩具这一块已经不仅仅局限于儿童的消费了，成人的消费需求量也非常之大，所以市场整个空间非常大。从咱们国内目前的情况来看，因为玩具的生产企业主要集中在南方，经济的发展也是南方比较发达一些，北方相对落后一些，所以形成了一个玩具行业的南强北弱，南方占有的市场比较大一些，北方基本上处于一片空白，在营销渠道的建设上，像我们玩具城这种平台的建设上，包括消费市场这一块相对来讲还是比较弱的。所以这样的话，北方这块有着更大的商机，他不是没有这种消费能力，而是缺乏这样的条件和渠道。

　　主持人：你当时确定北京玩具城，你的考虑是什么？

　　戴炽义：在超市也好、一些批发市场也好，我们可能会经常看到玩具的一些摊位，但是那些都是不成规模的，比较零散，我们这个玩具城建成之后，实际上它将为玩具这一块，从它的低端到中端到高端，这种品牌的玩具会聚在一起，我们也考虑因为这个玩具产业链现在已经在延伸，包括动漫这一块，玩具设计这一块，一直到消费者，中间这一块我们想在我们的玩具城里都给它有一席之地，也就是说到了我们玩具城，你想要什么样的玩具，从最简单、最普通几块钱一个的，一直到很高端、上千、上万的玩具，中国的、国外的，包括一些最新出炉的，刚刚在动画片里看到的东西也能见到，或者说你想要的东西可以在这里找到，人家可以把它转换成产品的这样一个设计单位，来帮你实现这种转化，或者把你的需求直接跟建立起这种联系和沟通，由厂家实现这种转化。我们这个玩具城建成之后，应该是具备这样一个功能。

　　主持人：因为你当时那个第五商圈是不是已经存在了这种玩具市场？

　　戴炽义：从我们这个项目本身来讲，确定北京玩具城的定位实际上是在05年年底的时候，其实对于我们开发这个项目而言，在规划当中有一个两万多平米的商业配套，我们当时也做了好多考虑，怎么在这个位置上的商业做好？我们也考虑过是宠物世界？妇幼生活馆？等等这样的，我们也都考虑过，也都曾经研究过，当时为了做这个思想定位也请了很多的专业机构、专家帮我们提供一些意见，也提出了很多很多的方案，经过反复的比较、反复的选择之后，我们最后定位为玩具城这么一个市场定位。

　　做这个市场定位，一个我们是看到了玩具这个行业未来的发展前景和现在北方的空白，这么一个现状。再一个，我们也考虑到确实在木樨园这个第五商圈批发商圈里头，它本身具有这种优势条件，具备让我们去做这样项目的环境，所以我们做了这种选择。

　　主持人：你在整个规划玩具城的时候，主要是一个什么样的思路？目前总体的一个规划方案是什么样子的？

　　戴炽义：既然定了玩具城的定位之后，我们在规划设计过程当中就充分考虑了今后它功能上的一些需求，包括它的部位分割，包括硬件的一些设施，方方面面，我们都做了充分的考虑，为今后玩具的商家和玩具企业进驻在里头有一个好的经营条件和经营环境，我们已经做了充分的准备。所以从这个角度来讲，应该说这个玩具城是为玩具行业量身定做的。

　　主持人：你大概总体规模能有多少？

　　戴炽义：我们总体规模是2.8万平方公里。

　　主持人：每一层有规划吗？

　　戴炽义：现在我们初步划分了几个区域，有电动玩具区域、毛绒玩具区域、木制玩具区域，大致有这么一个分区，但是实际上在最终的招商过程当中，可能还会有具体的调整，因为现在分区比较粗。

　　主持人：具体是出售型还是出租型？

　　戴炽义：出售。

　　主持人：价格是多少？

　　戴炽义：我们现在的市场均价是一万七千块钱一个平方米。

　　主持人：你目前销售的状况怎么样？

　　戴炽义：因为我们是这样的，我们这个项目是一种精确定位，是直接瞄准一个很专业的市场去定位。我们的销售也是要做到精确定位，一开始我们的定位是针对那些玩具厂商的经销商，但是从初期销售的情况来看，并不是完全像我们想象那样，就是说我们为他们造，他们就来买。因为中国玩具企业有他们自身的一些发展不同阶段上的自身条件上的限制，也有他们的一些营销思路上的不同，有些大的企业可能会选择委托代理制，这样的话对这些企业来讲，他们租的意愿很强，但是让他们直接购买，有些他们也会购买，我们现在已经出售的里头，有30%左右是经销商和厂家在购买，但是对大多数来讲更愿意选择租的方式，这样的情况下，在这方面我们可能还会要做一些调整。在近阶段我们就是针对投资者这块放开，在放开的情况下是非常火爆的，我们现在的销售额已经突破一个亿了。

　　主持人：每一个铺位的面积是怎么划分的？

　　戴炽义：根据不同大小，小的五、六个平米，大的有一百个平米左右，根据不同的类别也做了不同的划分，这样也可以给大家不同的选择。

　　主持人：很多销售型的商铺，销售完以后可能会引起恶性竞争，我不知道你是售后经营情况？

　　戴炽义：统一经营管理。

　　主持人：那统一经营管理总体的方向性是怎么样的？

　　戴炽义：这个东西我们没有像出售那种企业，比如说采用一种回报的方式，然后换取我们手里有多少年的经营权，在这几年把它经营好再交换给投资者，我们不是这样方式。我们是对他负责到底，也就是说我在卖给投资者这个铺子的时候，我们是有一定的条件，就是这块只能用来做玩具生意，你要如果自己想招商也可以，但是招来的商必须符合我的要求和条件，要么你就把他委托给我，由我统一进行招商，统一进行管理。

　　从现在的情况来看，投资者是非常认同我们这种做法的，他们觉得这样的做法是对这个商城今后长久的发展是非常有好处的，所以有大多数都选择了委托我们直接招商的做法。

　　主持人：目前木樨园那边类似这样的店铺，差不多租金是多少？你结合这一点，给我们算一下如果是投资你这个商铺的话，大概其它的回报情况是怎样的？

　　戴炽义：木樨园这个商圈里头现在大大小小商城有30多个，但有的早期就已经进城的，像大红门，它的租金非常高，大概一天20多块钱，但也有一些新建起来的企业，它在起步阶段的时候肯定不会太高，我们了解的每天两块、三块、五块，各种情况都有，但是在木樨园商圈整个平均下来一般状态下，一般是在八块钱到十块钱左右，我们测算我们这一块，因为玩具产业跟木樨园商圈其他的还是有区别的，他们一些服装鞋帽可能从利润空间，方方面面可能会比玩具这一块要大一些，所以玩具这一块我们估算一般是五块钱左右，在商城开业的头几年可能是有一个从低到高逐步的过程，但从长远来看这个产业，如果像我们那样预期发展的话，我们建立起我们在北方市场的影响力了，我们相信肯定会超过5块钱这种回报的。

　　戴炽义：应该是在10到15年左右能够收回投资，这是个比较保守的估算。

　　主持人：目前有那么多的投资人来北京玩具城购买商铺，投资商铺，他主要看中你的优势在哪儿？

　　戴炽义：这个优势应该说，第一是地段，第二是我们价位比较合理，第三可能就是玩具产业的发展前景。因为坦白的讲，大多数投资者他不是玩具这个行业的，我不可能要求他们做的那么专业，所以这些东西只是我们告诉他们有这么一个机会，有这么一个市场空间，给他们一个信心，但是至于他们能理解多深，这可能还是需要时间的检验