商业地产专业机构誉翔安正在遭遇5年以来最大的挑战。据其合伙人王珂掌握的数据，上半年北京散售型写字楼销售总额只有50亿左右，而正常的年份，年销售总额是300亿元。
21世纪不动产北京上古新锐执行董事吴疆也有相似的感觉。春节过后，写字楼市场急转直下，许多能够在市场上买半层或者整层的中型客户突然不见了。
和经纪人们直接争夺客户的是影子银行。
影子银行的诱惑
今年上半年，王珂公司所代理的某单体写字楼项目，完成销售额3亿。表面上看，实现了开发商的销售目标。但实际上，经纪人们用了一倍的工作量。“过去卖3亿(写字楼)，只用储备5亿资金量的客户，如今储备了10亿才换来3亿的销售额。”王珂感叹。
2012年3月，吴疆曾在微博中透露：3月份融科望京成交逾3亿元，4月半月即成交四层，国投广场还有数个大单在跟进。吴所指的写字楼分别是位于北京望京区域的融 科产业中心和位于北京西客站南广场东南侧国投广场。但那几乎是经纪人们最辉煌的时刻。如今，严峻的挑战让许多人都想到了放弃。
一些房地产销售员，甚至转行去了金融行业。今年5月，一个高端住宅的销售人员告诉21世纪经济报道记者，他准备离职去做理财销售。在王珂看来，“影子银行”不但在动摇房地产销售队伍，也在很大程度上分流了客户。
根 据高和资本统计，2010年限购令发布前，投资5年以上的商业地产年化收益率为10%，投资一、二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%。新政出台 后，投资商业地产年化收益率为9%，而住宅投资年回报率不超过5%。而眼下，用租金计算的商业地产回报率已降至6%左右。连年上涨的租金“撑大”了开发商 的胃口，商业地产的售价不断上涨。尽管租金也在上涨，但远不及售价。价格上涨吞噬了新入场投资者的利润。
而近两年风起云涌的“影子银行”，以其高回报诱惑了大批物业投资者。公开数据显示，大型商业银行发行的3个月理财产品收益率约为5%，股份银行发行的收益率约为5.5%，一年期的理财产品介于6%至7%之间。而信托公司发行的1至2年期产品收益率更高。
华宝证券数据显示，2013年，信托产品中规模占比最大的是房地产和基础产业信托，分别占总规模35%和20%，规模分别达到3857.58亿元和 2145.99亿元。平均年收益率最高的为房地产信托，为9.55%。其次为基础产业信托，收益率为9.27%，工商企业类信托则为8.72%，金融类信 托为7.71%。
来自用益信托工作室最新数据显示，今年6月房地产信托平均收益率已经升至9.82%。而小额信贷公司、民间融资所能提供的收益率更高。他们“吸干了”一部分投资客的钱包，尤其是散售型写字楼的目标客户群体。
