7月8日，瑞安房地产（以下简称“瑞房”）发布了今年6月的未经审核营运数据，当月瑞房录得合约物业销售额仅4.19亿元，截至6月30日止，瑞房累计实现合约物业销售额28.19亿元，按年大跌56%；已出售的总建筑面积亦同比跌44%，仅13.14万平方米。
虽然今年上半年房企销售业绩普遍下滑，但在港股内房企中，瑞房业绩下滑速度之快仍不免让人大跌眼镜；而在销售低迷的同时，瑞房却又是今年上半年资本市场融资最为活跃的房企之一：先后融资8.16亿美元用于调整债务结构及资本开支。
各种迹象表明，从去年就开始谋划经营模式转型的瑞安房地产仍处于转型的阵痛之中，尽管去年瑞安集团主席罗康瑞火线复出、重掌一线，但瑞房目前仍未走出运营速度偏慢、负债率高企的困局。
模式困境
根据瑞房年初定下的计划，今年瑞房全年的整体销售目标为人民币130亿元，其中，住宅及非整体商业物业销售目标额约为80亿元，整体商业物业销售目标额约为50亿元，但截至6月底的数据表明，瑞房当前仅完成今年130亿元目标的两成多。
“公司每年的推盘节奏都存在差异，目前正按计划分阶段进行推售。”面对迅速下滑的业绩，瑞房方面向《中国经营报》记者解释称，这与今年的推盘节奏有关，尽管目前销售数据偏弱，但公司对达到今年的整体销售目标仍然保持谨慎乐观的态度。
截至6月底，瑞房仅有7.36亿元的物业预售收入未能结转，从该数据来看，继续出售非核心的商业资产恐怕仍会是其今年提振业绩的主要选择。今年5月30日，瑞房就曾发布公告宣布，将旗下杭州西湖天地项目的权益整体出售给金稻投资，唯交易价格未能透露。资料显示，杭州西湖天地建筑面积6000平方米，是一个以休闲功能为主，集餐饮、娱乐和零售设施于一体的项目。
通过整体出售非核心办公楼及零售物业来提高资产周转率及缩短投资回报期，是罗康瑞去年为瑞安定下的“三年计划”当中的一项核心策略。从去年下半年至今，瑞房已经出售了包括重庆天地部分楼层、上海在建物业、沈阳项目二期等多个项目，套现近70亿元人民币。
在行业人士看来，不断出售旗下优质商业资产，是瑞房当前迫不得已的选择。过去数年，凭借上海新天地大获成功的瑞房在国内多个重点城市复制新天地模式，涉足了上海、佛山等地的多个旧改项目，在其中投入了大量资金，导致资产负债率长期居高不下，即便在去年甩卖资产套现近70亿元的情况下，瑞房截至年末的净债务仍然高达近250亿元，资产负债率达59.1%。
“罗康瑞的商业地产帝国虽然特色鲜明，但其源于旧改的运作模式决定了其资本周转率低的问题很难得到彻底解决。”中房信研究总监薛建雄告诉记者，随着旧改成本越来越高，瑞房引以为傲的“新天地模式”已经难以为继。
对此，罗康瑞显然也有所意识，在2013年的年度业绩会上，其坦言：“过去几年我们放很多钱去动迁，很多商业地产开发的投入有五六年之久，但一些优质的商业项目仍然没有看到回报。虽然我们知道这些商业项目潜力很大，但很难获得资本市场的足够认可。”
融资偿债
在物业销售状况欠佳、资产负债率高企的背景之下，罗康瑞亲自操刀瑞房的转型。“今年我们将调整营运模式，由过往在大城市中心区独资重建项目，转为与政府合资购入土地，由政府先进行前期土地开发，期望可减省开发成本。”今年年初，罗康瑞表示，今后瑞房将要逐渐摆脱对“旧城改造”模式的依赖，寻求合作的方式拓展新的项目。
要给瑞房的转型腾出空间，罗康瑞首先需要解决的是瑞房迫在眉睫的债务问题。数据显示，在当前瑞房250亿元的净负债中，有107亿元的债务都将于2015年到期。
除了继续甩卖旗下商业资产外，在资本市场上向来长袖善舞的罗康瑞今年也开启了融资模式：2014年2月18日，瑞房宣布，旗下全资附属公司中国新天地控股有限公司引入外部投资者Brookfield，对方以可换股永久证券的方式向中国新天地投资5亿美元。
2014年4月30日，瑞房继续公布，发行一笔本金额1.79亿美元于2018年到期之优先票据以及一笔8702万美元于2020年到期之优先票据，票面利率分别为8.7%和9.75%。融资所得净额除用于置换明年即将到期的美元债权外，余额还将用于偿还其他短期内即将到期的债务。
6月4日，瑞房又一次宣称，全资附属子公司Shui On Development拟发行一笔本金额5.5亿美元于2019年到期的优先票据，年息9.625%，融资所得款项除了用于偿还短期债务外，余款将用作拨付有关集团房地产或设备的资本开支。
“通过结合内部资源及不同的融资方式，公司会努力在资金的持续性与灵活性之间维持平衡，力求将财务状况维持在健康的水平。”在回复本报记者有关最新负债情况查询时，瑞房方面表示，多次融资旨在调整负债结构，以缓解短期偿债压力。
根据瑞房公告披露，截至2014年4月30日止，瑞安房地产已经偿还银行贷款及其他借款合计人民币51.55亿元，并产生额外银行借款合计人民币48.45亿元。
分拆上市
在罗康瑞的规划中，瑞房完成模式转型之后，瑞房将会作为纯粹的开发平台，业务集中在拿地和扩张方面；而旗下中国新天地则将作为商业物业平台，业务集中于管理和经营商业物业，瑞安同时将在恰当的时机，安排商业物业分拆上市。
“过去我们发展速度偏慢，主要是因为我们一方面做开发的工作，另外一方面还要做商业物业的运营，耗费很多人力、物力，还不一定都能做好，”在年初接受媒体采访时，罗康瑞公开表示，业务分拆之后，不仅可以提高公司运营的效率，也能提高旗下优质商业资产的盈利潜力，为未来上市作准备。
由于前期开发速度偏慢，目前瑞房660万平方米的商业土储中，只有110万平方米开发完成，剩下230万平方米在建，320万平方米规划待建。而在已开发完成的110万平方米商业物业中，注入旗下中国新天地的商业资产仅有60余万平方米，总资产值还不足200亿元人民币。
“现在这个规模还不足以上市，当新天地持有的物业超过100万平方米的时候，才会考虑进行分拆。”瑞房旗下中国新天地行政总裁黄勤道透露，现时新天地上市的时机仍未成熟。
关于新天地上市的时间安排，瑞房方面给出的消息是最快也需2015年下半年，“但上市还须视市场情况而定，并须获得各项相关批准。”
