“北京、广州等11个城市写字楼供给已经较为充分。这11个城市人均写字楼面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市的1/3。”这是日前最新发布的《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》（以下简称“报告”）中披露的一组数据，该报告由同策咨询研究部发布，也是一份在行业内较有影响力的研究报告。
该报告认为，随着房地产行业进入“白银时代”，企业的利润率正随之走低，目前标杆上市公司的净利润率基本在13%左右，甚至个别项目以10%的净利润率维持开发。这对于房企而言，区域或城市布局策略将直接影响到开发企业的利润率，甚至影响到其规模化增长的机会。因此，房企势必会调整自己的布局策略，选择风险最小的城市进行拿地，以最大可能降低投资风险。在目前的房地产市场大背景下，越来越多的开发商选择商业地产甚至是写字楼项目来避险，谋求战略转移。那么，这样一种选择存在风险吗？哪些城市的写字楼市场已经饱和了呢？也许这份报告能给这个不平静的市场提供一些线索。
写字楼市场样本分析
从人均写字楼面积来看，北京、广州等11个城市人均写字楼面积明显高于其他城市，供给已经较为充分。
首先，《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》按照写字楼发展的相关程度以及数据的可获取性选取了八个指标，分别从人口因子和经济因子两大方面来衡量城市基本面，从而判断35个大中城市写字楼的城市基本面投资价值。
其次，从三个反映写字楼市场供求关系的指标和市场特征方面来衡量35个大中城市写字楼市场供需状况，进而从市场供需的角度分析这些城市是否值得进行投资。
报告显示，从35个大中城市人均写字楼面积来看，北京、广州等11个城市人均写字楼面积明显高于其他城市，供给已经较为充分，这11个城市人均写字楼面积已经面临饱和或过剩的状态，占据35个大中城市的1/3。
同策咨询研究部的数据显示，北京、杭州、银川等城市人均写字楼面积已在1.5平方米以上，成为35个大中城市中人均写字楼面积最高的3个城市。此外，广州、天津、厦门等8个城市人均写字楼面积超过1平方米。
而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大、第三产业发展较快等原因，写字楼市场需求相当强劲。迄今为止，除北京外，上海、广州和深圳这三个一线城市写字楼市场总体上仍然没有出现系统性的供应过剩的市场风险。
但是，多数一线城市距离人均写字楼面积1平方米的警戒值并不太遥远，从这个角度来看，即使一线城市和部分二线城市目前写字楼市场没有系统性的供应过剩风险，但也应提早防范可能出现的供应过剩风险。
当然，从35个大中城市写字楼市场供需比来看，短期内不少城市仍然面临供应量偏大的市场风险，会影响到这些城市写字楼物业的投资价值。比如西宁、海口、银川等8个城市新开工面积远超出市场去消化能力，平均去化周期已达五年以上。
开发体量过大造成去化压力
从写字楼市场表现来看，部分城市已面临饱和或过剩状态。特别是在部分新城、新区，由于开发体量过大，空置现象严重，短期内给市场造成了比较大的压力。
国家统计局日前公布的《2013年统计公报》显示，2013年，第一产业增加值比重为10.0%，比上年略微下降0.1个百分点，比重基本持平；而第三产业比重则明显提高，达到46.1%，比上年提高1.5个百分点，同时，这一占比超过了第二产业比重2.2个百分点，也是第三产业比重首次超过第二产业。
而写字楼是城市第三产业发展的重要载体，第三产业的迅猛发展势必会促使写字楼物业需求大增。
但是，目前写字楼项目的开发体量已经超出第三产业增长带来的实际需求。此时，从写字楼市场的表现看，部分城市已面临饱和或过剩风险，尤其是对于大多数城市新城、新区或部分郊区写字楼物业来说，由于开发体量过大，空置现象比较严重，短期内给市场造成了比较大的去化压力。
分析上述城市写字楼市场面临饱和或过剩状态的原因，同策咨询研究部总监张宏伟认为，问题主要在城镇化与企业转型两个方面。“第一，在城镇化过程中，新的城市发展规划及办公环境不断升级是主因。”这些规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面，这种规划将直接导致社会及经济资源向该区域集合，推动相关城市写字楼开发快速发展，进而整体市场接近饱和或局部过剩。
“第二，在当前住宅市场限购的市场背景下，众多房企将视线转移到商办物业开发，谋求战略转型，一定意义上也导致商办物业开发群起而上，写字楼开发面临同质化和供应过剩的风险。”张宏伟认为，尽管从企业自身的角度而言，企业试图通过战略调整与转型，实现其整个企业体系内部现金流在投资商办物业与投资住宅地产及其他产业的过程中形成互动，并且这两者之间能够实现良性互补，但是，从整个市场的角度来看，这也会在总体上加快写字楼市场开发同质化与供应过剩的风险。
此外，“虽然第三产业的迅猛发展会促使写字楼物业需求大增，但目前的开发体量实际上已经超出了第三产业增长带来的实际需求。”
第三产业强弱成风险判断关键
对于第三产业较弱而办公楼供给过度的城市，开发企业、金融机构应重点规避投资写字楼的市场风险。
通过对35个大中城市的城市基本面与写字楼市场供需基本面两项指标进行交叉分析，同策咨询研究部最终得出了35个大中城市写字楼市场投资价值的对比结果。
张宏伟认为，从分析结果来看，第三产业从业人口多，第三产业较为发达，对于办公楼具有强大的人口和经济支撑，且办公楼供需较为平衡的城市成为开发企业、金融机构等优先进入的城市，比如深圳、南京、重庆、成都、武汉和西安等城市。
而对于第三产业从业人口多，第三产业较为发达，办公楼具有强大的人口和经济支撑，但办公楼供给过度，短期市场压力较大的城市，则成为开发企业、金融机构等重点关注的城市，比如上海、广州、北京等一线城市和杭州、天津、郑州等部分二线城市。
对于第三产业从业人口少，第三产业较弱，但办公楼供需较为平衡的城市，则成为开发企业、金融机构选择性进入的城市，目前看这类城市还不在少数，且大多位于中西部地区，比如南宁、福州、海口、石家庄、大连、青岛、沈阳、济南、哈尔滨、兰州、太原、长沙、南昌和乌鲁木齐等。
对于第三产业从业人口少，第三产业较弱，办公楼供给过度的城市，则成为开发企业、金融机构等应该重点规避的城市，比如合肥、宁波、厦门、贵阳、昆明、呼和浩特、银川和西宁等城市。
总之，从具体分析来看，企业或金融机构等市场主体投资写字楼市场，应该谨慎为之，不能盲目投资。尤其是在今年银行信贷紧缩的市场背景下，企业融资成本高，资金面普遍紧张，写字楼市场的投资、开发风险更大，如果没有比较稳妥的市场布局策略与资金面的支持，开发企业极有可能在这一轮市场发展过程中陷入僵局。
