揭秘万科炼金术(上):见证千亿元帝国缔造的传奇

   2014-07-15 中国房地产评论3940

  万科合作开发的核心是保持控制权,并保证现金流平衡!具体过程则是利用项目开发节奏,运作资金和股权,渐次增持股权,最后收购,待项目公司财务达标,合并报表,完成财富的最大化增值,保持上市公司的高成长性。这既是风险管控,也是合作利益分配的模式所在。

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  合作的“钱景”

  万科近年融资方,依照数额大小,依次是:第三方,极可能是有合作关系的战略伙伴源源不断提供资金;其次是,凭借合作开发迅速做大资产规模,派生出左右手互博式和金字塔式担保与反担保银行借款;最后才是大股东的支持。

  百亿元利润,千亿元营业收入,万科在2012年同时实现。此前万科的千亿规模,仅仅是“民间指标”。

  万科的繁殖能力和扩张速度再一次超出人们的想象力。这样几何级的扩张,在中国的企业史上,亦难觅与其匹敌者。

  以万科最近3年数据为例。从2010—2012年,万科斥资325.4亿元,新设公司217家,收购公司73家;对子公司和其他公司增资114.84亿元。

  万科最具想象力的合作开发,像滚雪球一样,带来巨大开发量的同时,也收获了真金白银。3年间新增项目217个,新增权益建筑面积4726万平方米。营业收入从507亿元到718亿元再到1031亿元,2012年首次迈入权益销售规模千亿大关。伴随营业收入跳跃式增长,万科归属上市公司股东净利润也首次进入百亿大关——126亿元。

  过往的企业并购扩张史告诉我们,企业一旦“规模”就容易变得不“经济”,往往伴随经营效率降低、产品质量下降及社会交易费用上升。

  但万科的增长,打破了这个规模魔咒。2012年,万科的全面摊薄净资产收益率为19.66%,较2011年提高1.49个百分点,为近十年来最高水平。

  万科股民们有理由相信“万科不同”。而同行们则对万科进行抽筋剥髓式研究:

  万科为什么能新设或收购如此多的企业?

  疾风暴雨式的大手笔合作开发背后,万科有哪些好处?

  合作方是何许人?

  合作的原则和模式是什么?

  如何控制大量合作的风险?

  “钱从哪里来,怎么来;钱到哪里去,如何去?”让我们从逻辑起点开始走进“大象”万科。

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