投资美国地产，当下这个时间点，是否有些晚？具体投什么？投后怎么管？这些是核心的大问题。
数据显示，自2010年第一季度起，4年来，美国房地产价格指数已经上涨27%，在很多一线城市，上涨幅度甚至接近40%。在早几年前的市场最低点时，个别嗅觉灵敏的中国大的机构或企业投资人，已布局美国市场。但当下，多数机构投资人，才刚刚开始思考跟进这个市场。跟进者能否控制投资风险，不重蹈日本企业早年投资美国地产的惨败之路，把握住美妙的未来？
招商局资本董事总经理孙刚在欧美考察了一圈。他结合多年的投行与投资实践，从本轮美国房地产投资周期说起，结合市场的需求分析、美国经济走势研判、美国城市发展新趋势等几个方面的考量，大胆预判，投资美国地产为时不晚，很多机会可供选择，并对具体的投资方向和风险对策做了细致的解读。
在日前举行的“中国企业海外房地产投资高峰论坛”上，孙刚同时提出，风险应对的对策，就是一个词，本地化。而本地化，人才为布局之首。
对于如何融入当地的圈子，孙刚有自己的理解。在中国的金融界，孙刚以并购投资经验、创新领导力、互联网思维和资源整合能力强著称。随着在美国投资工作的展开，孙刚还积极主动教当地老美合作伙伴使用微信，并通过“能量午餐Power Lunch”这样的社交分享O2O平台，加速了中国投资人与美国主流投资圈子的融合。投资人这种互联网思维和整合资源的细微方法，值得产业中人学习。
演讲要点
1、把美国2010年第一季度作为上涨周期起点，这轮周期可走到2017年甚至2019年。
2、美国一个新的明显趋势：一线城市的再造和更新，城市的功能和环境不断提升。年轻人乃至老年人回归城市中心，由此带来了相应的投资机会。
3、机构投资人主要谋求风险加权后的最佳回报，根据风险偏好的不同，可选择出租型物业项目、增值改造或开发项目；个人投资海外房地产，主要驱动来自教育、医疗和环境等需求，学区房或成首选标的。
4、资产价格最低迷的时候，可直接收购存量资产。当市场明显处于上升周期，开发项目和改造项目可能带来更高回报。但是，该类项目周期长，环节复杂，风险较大。
5、风险主要集中在投后的运营管理上。项目如何卖，物业怎么管，成本如何控制，都直接影响投资回报率，搞不好，会亏损。
6、要特别注意合作伙伴的选择，因为美国当地开发商善于充分使用各类金融工具，最大限度利用杠杆，用别人的钱生钱。当利息走向上升通道，投资风险随之增大。
7、在美国投资房地产税赋复杂，例如资本利得税、预提税，加上各州的税赋。在投资前，咨询优秀的税务律师实属必要。
8、如何应对风险？一个词：本地化，本地化，还是本地化。
