日前，万科集团执行副总裁毛大庆做客《杨澜访谈录》，就房地产行业目前遭遇“寒冬”状况以及未来走势进行了相关分析。在内部讲话遭曝光、离职传闻等风波后，远离公众视线数月的他首次接受外界专访，岛君根据视频还原对话文字，让你一次看个够。
问：大庆最近被媒体关注很高，您怎么看待这个事？
毛大庆：这火了得换点什么价值回来（笑）。
问：5月份，我们看到包括像上海、深圳的房价已经开始下降了，怎么样来解读？
毛大庆：其实刚才谈到俯卧撑，包括拐点、崩盘，我觉得都不是很准确，我更愿意形容它是一种消化不良的状态。
问：消化不良，那首先是吃多了。
毛大庆：有几种消化不良，一个是市场吃撑了，就是在过去的3年，政策的强调控之后，调控相对偏弱一点的城市，吸引了一大批投资，政府又非常积极地卖地，这就使得供应量实际上超过了这个城市在阶段性的需求量，这是一种。
还有一些城市，基本上是中国房地产最火热的那十几个，北京为首，这些城市其实地永远都供不够，特大城市，所有人都认为这些城市地多贵都没有风险，永远有刚需，比如说一米房价都到8万了，还有人说这也是刚需，这是什么刚需？有时候我也不太明白。但这个“刚”不代表中低收入群体，它代表容易有人要的那个“刚”。
那在这个背景下，在2013年全国的房地产投资总额，大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是，这个总额的里面的绝大部分，可以说是三分之二的投资，都去了这十几个城市。在这样的情况下，导致土地价格迅速增长，把未来的房价上涨的空间给提前透支了。
问：说说北京（市场）吧。
毛大庆：北京呢，其实“看不懂”是个夸张的说法，但是北京是个极其特别的市场，在中国没有第二个，就是因为，第一，它有着太复杂的定位，第二，它有着太好的资源。对一个十三亿人口的国家来说，所有的软实力、优质资源都高度集中在北京。优质资源是什么？无外乎老百姓要的那些东西，教育、医疗、科技、文化、咨询、国际化，包括工作、就业的机会。我们做过一个调研，把这些都排在一起的时候，老百姓对雾霾是最不关心的，雾霾放在是最后一条，先进去再说。但当你房子也有了，小孩也上了重点中学了，工作也挺好，这时候开始第一位变骂雾霾了。这就是围城心态。
所以，到北京买房，买的不是房子，买的是抢占优势资源的权利，这就是到北京买房子的人的心理。为什么我说这个城市的房地产我看不懂，就因为它不是房地产，它就是一种心理需求，买的包括面子、尊严，包括生活的、未来的，儿女的这种地位，都在这个房子里，北京的房子承载了太多太多居住之外的功能，所以这个房价没法用普通的物品的定价去定价。
中国在前面这十五年里边，购买力最旺盛的人是谁？我做了非常详细的数字描摹，大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的这一批人里头，这一批人恰恰赶上中国的第一批人口高峰，当时大概出生了4亿人。这些人已进入中年，财富已经稳定，再次购房的刚性需求肯定很少了。但是这一批人释放了80后乃至90后孩子的房屋居住需求，这就带来了诸如“丈母娘推高房价”这样的问题，出于恐慌心理的购买。
但是不是这些人都买了，就没人要了呢？我说仍然有人。比方说济南，这个城市就很有意思，每年进去好几十万大学生，而且基础设施建设都越来越好，可是它留不住大学生。说明什么呢？城市要发展，关键在于产业结构，在于能不能够留住年轻人，留住未来有财富积聚能力的人。而未来中国实体经济要发展，也在于这一批人能不能积累财富，如果他们不能积累财富，这个事儿跟房地产绝对有关系。他们有了能力，又是房屋消费的购买者，然后城市就会再被更新。所以，不是说房地产这个事儿没市场了，说白了，它被提前折腾了一通，现在你要再培育一批人，这批人能不能培育起来？要靠实体经济共同增长。这个话说到这儿。
