中国购物中心的发展策略

有一部精彩的英国电影，叫做“比利 埃利特”，讲述了一个穷苦年青小伙子的故事。主人公很希望学习芭蕾，并向一所芭蕾学校提出申请。在面试时，他被问到：你为什么愿意学习芭蕾？小伙子回答说：当我跳舞时，在我身上发好像有了电流。这也正是我对中国的感觉。

    中国的发展就像通了电流，而且我认为，在本世纪中国的经济将会得到更大的增长，将会有更多的消费者到店铺中消费。

    所以我今天要与大家讨论的是：

　　1．在中国发展购物中心的需要；

　　2．发展购物中心有可能的资金来源；

　　3．中国零售商的机会；

　　4．美国零售商的机会；

　　首先，我们先谈一谈发展购物中心的需要。35年以前，在美国也只有很少的购物中心。而今天，美国的购物中心已超过46000家，平均每个人有超过2平方米的零售面积。如果我们用同样的比例来计算，中国将有12.5万家购物中心，约合超过20万平方米的零售面积。

　　现在，美国的店铺已经过多了，但对中国来说，消费者也需要很长一段时间才具有像今天美国消费者那样的购买能力。我们在这里只是说明将来中国可能会需要多少零售面积。

　　再来谈一谈资金的情况。建设购物中心需要大笔的资金，一方面是建设将来租给零售商的建筑物，另一方面，停车场、照明系统、交通、上下水系统等等，都要花费大量的资金。在美国，地产发展商从地产投资基金中获得可观的资本。个人（或机构）投资者通过购买地产投资基金的股票，从而间接地拥有地产项目。而直接购买或出售地产并不容易，需要律师、项目报告、工程师等繁杂的手续。

　　上市公司的股票可以很容易购买，所以在美国的一些无力直接购买地产的投资者采取投资地产基金的方式，间接获得地产。从地产基金的股票分红，政府只征收一次税，而其它行业，公司和个人要分别交税。

　　我们Kimco公司，是美国最大的购物中心所有者。在1991年我们成为上市的地产投资基金公司，当时整个地产投资基金大约有60亿美元。今天已达到2000亿美元。Kimco公司刚刚上市时，市值大约为2.46亿美元，现在已达50亿美元。

　　在1991年1000美元的投资，连同分红部分的再投资，到现在已达8124美元。

　　Kimco公司在美国50个州中的40个州有投资项目，在加拿大和墨西哥都有购物中心业务。它所拥有和投资的购物中心达687家，总面积超过1000万平方米。

　　在美国，资金通过地产投资基金进入购物中心、写字楼、公寓以及其它不动产项目中，使这些项目得到良好的资金支持。

　　世界上其它一些国家，如新加坡也采用了类似的法律规定，香港也采用了地产投资基金的做法。

　　我个人认为，在中国采取类似地产投资基金的一些做法是非常重要的，通过这种途径，资本可以自由流动用于地产建设，以更好地满足大量消费者的需求。同时，它也将使个人投资者能够以有限的资金成为不动产项目的一部分。更加健康的地产业会促进零售业的发展。

　　在中国建设的购物中心与美国的将有一些区别。在美国，消费者一般每周购买食品类商品两次。在中国，根据我所了解的情况，除小部分外，大量消费者几乎每天都要购买食品和生活必需品。由于冷藏和储存空间所限，以及交通能力的局限，人们需要多次去店铺购物。

　　在购物中心的建设上，中国与美国的共同点是：电影院、餐馆、药房等成为购物中心的一部分。预估消费者生活方式的变化对于计划和建设购物中心是非常重要的。方便性以及停车位同样非常重要的。在美国，有一句话叫做：地产的三个最重要因素是，选址、选址和选址！

　　在零售行业，了解消费者的需要，并以较低的价格提供商品是成功的关键。零售商需要相应的技术来控制库存和信息系统。美国的零售商为取悦消费者，竞争非常激烈。

　　我个人认为，如果说中国没有成功的零售商，这是没有道理的。中国有足够用于采购商品的资本，有丰富的人力资源，最好的技术和系统也可随时获得。而且，中国的制造商将生产出自己的品牌。中国可以将太空人送到空间，那也一定会创造出自己的零售技术系统和品牌。我不仅仅看到了中国零售商成功发展的可能性，也看到了中国零售商在其它国家经营的可能性。

　　在美国，有很多国外品牌的零售商在与美国本土的零售企业竞争，其中大多数是欧洲的企业。A＆P公司，在美国有680家店铺，它的所有者是德国的塔格曼（Teggelman）公司；荷兰的阿霍德，在美国有1635家店，连锁店铺的名称包括“店与店（Shop & Shop）”、“BI－LO”、“大食品店（Giant Food Stores）”、“顶端市场（Top Markets）”、“布鲁诺（Bruno）”等。荷兰的德尔亥斯（DelHaize）集团以“食品之狮（Food Lion）”、“哈那福特（Hannaford）”、“喀什凯利（Kash Karry）”为品牌，在美国经营1485家店铺。英国的杰圣本利（J.Sainsbury）公司以“木林（Shaw）”为品牌，经营185家店铺。瑞典的零售企业H＆M，经营56家店。瑞典的家居企业，宜家公司经营有18家店。我们知道，中国是宜家前五位的采购国，占其总采购量的15%。他们来到美国，是由于欧洲有限的土地限制了传统购物中心的发展。

　　我认为，中国的零售商不仅应在本国获得成功，而且有一天在美国也应获得成功。

　　作为结束今天的演讲，我想告诉大家我的梦想：有一天这个世界没有战争，人们把更多的时间和财力用于购物和享受生活，这将是一个多么精彩的世界！