印度SHOPPINGMALL发展状况

到2009年，全印度将有600家销品茂建成；在首都-新德里市及其周边地区，今后3年内至少将会出现100家销品茂购物广场。（而印度无论总人口、经济消费总量、人均消费能力、基础设施等各方面都还不及中国）

在印度，销品茂正如雨后春笋般不断建成开业，这已经成为印度经济高速发展的一个标志。然而，对于尚处于发展中国家行列的印度，销品茂的表面繁荣里却隐藏着许多发人深省的问题。

无论是本国老百姓还是来到印度的外国人，都会对印度近几年的发展与变化发出由衷的感叹。在他们眼里，一个“新”的印度正在南亚这片古老的大地上崛起，而这个“新印度”最具代表性的事物莫过于不断“闪亮登场”的销品茂。

在这些销品茂里，像利维牛仔裤（Levi’s）、麦当劳之类的品牌专卖店共享着凉风习习的中央空调，穿着折价休闲服的青少年成群结队在里面闲逛，咖啡吧里飘出卡布基诺的香味，一切显得那么美好。

顾客光看不买　商家担心赔本

也许正是受了这种美好的表象的诱惑，在房地产商的推动下，印度销品茂发展的速度令人咋舌。根据新德里KSA投资咨询公司发布的报告，如果不加控制，到2009年，印度全国将有600家销品茂建成开业；今年年底前，就将有20家销品茂建成。首都新德里是这一轮“销品茂热”的“重灾区”：在新德里及其周边地区，今后3年内将会出现100家销品茂，这还是个比较保守的统计，有人甚至估计这个数字实际将高达150家。

投资及市场分析专家认为，如此多的销品茂不可避免地导致一个结果，那就是入驻销品茂的零售商将越来越难获取赢利。

在新德里西南，正在崛起一个名叫戈干的卫星城。在许多新德里人的心目中，提到戈干的同时就会想到它那标志性的销品茂，比如“撒哈拉”购物广场。“撒哈拉”有着闪闪发光的玻璃幕墙、现代时尚的金属框架，到处张贴着海报与横幅，一副欣欣向荣的景象。但是，一旦真正走进这家销品茂里面，细心的人就会发现，除了一家餐馆和一家超市外，里面的商店生意很是冷清，许多店都打出了打折让利的广告。

麦当劳是许多销品茂招商的重点。可是麦当劳北印度区域经理巴科什说，他们并不打算在新德里的销品茂里“遍地开花”。他们对进驻某家销品茂的选择非常谨慎。目光敏锐的巴科什已经看到在“撒哈拉”这些已经开业的销品茂里都存在的一个主要问题：“许多印度人到销品茂来只是孵空调，打发打发时间，消费额低到可以忽略不计。”他还说：“如果（这里）所有计划中的销品茂都如期建成开业，其中至少70％会赔本。”

礼品店老板乌莎对印度销品茂的这一独特现象也深有感触。在她位于诺依达（新德里的另一个卫星城）“中世纪”销品茂里的小店门口，17岁的马里克亲口告诉她说，80％的年轻人跑到“中世纪”来只是逛逛，他自己就从来不花钱买东西。

作为消费者主体的印度中产阶级如今还对销品茂有一种怀疑的心理，他们认为销品茂里的东西肯定比一般商店里的价钱贵。因为相比较而言，一家销品茂里的商店总是要比一家外面的商店支付更高的场地租金和水电等费用。尽管商家总不承认他们会将这笔开支转嫁到消费者头上，印度普通百姓还是会在走进购物中心的时候紧紧捂住自己的钱包。

根据KSA投资咨询公司的统计，访客转换率——潜在消费者转换为事实消费者的比率——在印度的销品茂里只有可怜的10％15％。如此低的转换率意味着这是一个根本不适合于投资的场所。许多店家都很遗憾自己没有更早地认识到这一点。

“中心”越来越多　赚钱越来越难

当然，也并非所有销品茂的店家都这样不开心。“撒哈拉”的经理达曼·撒纳强调，“顾客的情况是很复杂的，我们这里的超市赢利就相当可观。”房地产商DLF全球公司的董事皮亚·辛格则信誓旦旦地说，在他们投资建造于戈干的“城市中心”销品茂里，零售商们正在赢利。“这给了我们极大的信心去开建更多的销品茂”，皮亚·辛格说。最近几年内，DLF全球公司计划将在印度北部再建18到20家销品茂。

“城市中心”确实不同于上面讲到的那些销品茂。“我们对这里的一切很满意”，在“城市中心”里经营一家床上用品商店的帕瓦说。分析人士认为，“城市中心”印证了一个道理：如果规划得当、品牌结构合理、位置选择正确，销品茂还是可以成功的。除了“城市中心”，戈干还有其他5家销品茂，正是因为它们的存在，每天吸引了大量的德里人，这块从前的偏僻乡村地区如今才发展成了一座人气急升的卫星城。

但是目前尚能有所赢利的店家也在担心，随着越来越多的销品茂出现，它们的境遇会越来越艰难。诺依达“中世纪”一家商店的经理奇坎卡瑞现在就很为未来焦虑。他的店铺目前的经营状况差强人意，但是两年后，诺依达又将出现一座新的销品茂，大量的顾客将被分流出去，他就赚不到什么钱了。在戈干，现有销品茂商家的头顶上也同样悬着一柄“达摩克利斯之剑”：未来两年内，新德里及周边地区预计将会增加20家销品茂，特别是在德里“上层”街区兴建的销品茂，将夺走如今最受“卫星城”欢迎的富庶顾客群。

投机开发失控　环保问题堪忧

印度这一轮方兴未艾的“销品茂热”是如何兴起的呢？麦当劳的巴科什经理说，房地产商的无度开发是一个最主要的原因。“大多数时候，房地产商的开发模式打个比方就是‘打一枪换一个地方’：他们看中一个地方，买下来，造出了一个庞大的‘中心’或者‘广场’，再一个商铺一个楼面地卖出去，然后他们就走了（和中国的开发商有些相象，未能作到只租不售，而东南亚、日本、欧美等地的MALL都普遍坚持只租不售的正确原则），去开发新一轮项目。至于销品茂的未来，他们并不十分关心。”

像优力达公司和DLF全球公司这样的销品茂投资巨头承认，在销品茂项目中存在不少地产投机和炒作现象，但是，它们将这些非理性行为都归咎于那些“缺乏远见”的小竞争对手。

销品茂是一种现代的零售模式，但在印度，甚至连它所必需的配套基础设施也还满足不了需要。

以戈干为例，每天都有许多人从新德里前往这个“卫星城”，随之产生的“钟摆式”人流已经引起了严重的道路拥堵。德里大学建筑城规学院的城市规划专家拉维得兰说，交通问题现在还只是一个发端。其次，“新区”的电力供应十分不稳定，戈干的销品茂都不得不自备柴油发电机以满足空调、照明等需求。这些火力发电设施带给当地严重的环境污染问题。水的供应也同样成问题，销品茂因此大都自挖水井。在印度，因为开掘深井而导致的地下水位下降问题本来就很严重，今年8月举行的第14届国际水研讨会还对此进行过专题讨论，印度政府也已经采取了许多积极举措试图解决这个问题。销品茂的短视行为显然不合时宜。

交通、水、电，销品茂离开这些基础设施没办法立足。在所有这些基本问题得到妥善解决前，任何一家销品茂的新建只能是三思而后行。但是皮亚·辛格不这样看，他说，政府已经在基础设施方面大步跟进，“戈干的水电问题在不久的将来就可以得到解决。”

坐在戈干新开的“米伽”销品茂顶层，四周簇拥着达美乐（Domino’s）和赛百味（Subway）这样的美式餐饮店，感觉仿佛就坐在纽约或者悉尼这样的大城市街头。但是，就算是与它了不起的经济发展速度相比，印度的销品茂仍然是超前过热了。商店经理巴什说：“印度人的收入是增加了，但是也许至少要以年增长10％的速度再发展5到6年，我们才需要那么多的销品茂。”而他的同行乌莎认为，就算是发展得那么快，仍然难说戈干目前的“销品茂热”是理性的。“就算是在发达国家，在一块只有几平方公里的土地上，也绝对不会有二三十家销品茂。”

在市场分析专家眼里，销品茂当然不是一无是处。许多印度人从销品茂第一次认识和接受了现代零售业。在美国，销品茂已占据全国50％以上的零售额，目前也有超过200家10万平方米以上的销品茂正在建设中。也许将来会有那么一天，像在许多西方发达国家一样，销品茂将成为印度零售业的主体。但是，到那时候，也将只有最具规模的一些销品茂熬过残酷的竞争幸存下来。毫无疑问，在印度目前已经开张和即将开张的那些销品茂中，大量的将被市场淘汰。从这个层面上来说，那些矗立在印度城乡、外表繁荣内里冷清的销品茂，与其说是印度经济蓬勃发展的象征，不如说是一个规划与调控不力的警示碑。

相关链接：销品茂在中国

近年来，销品茂风开始影响中国，迅速刮遍了北京、上海、广州等地。随之也开始了中国适合不适合发展销品茂的讨论。目前，业界存在着两种截然不同的观点，一种是根本不适合发展；一种认为面对如此巨大的消费市场，非常适合发展，但同时，支持者也指出，销品茂的发展不可盲目。

有市场分析人士表示，想要判断一个城市该不该发展销品茂，应该先考虑该城市商业地产处于一个什么发展水平。如果一座城市的商业地产本身就有待发展，那么发展销品茂应该大有可为。如果城市里的商业地产本身就已经销售困难，销品茂的前景自然难以看好。

从目前国内的数据来看，国内的商业地产发展得过于迅猛。2003年1至11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元，比上年同期增长42.5%，完成商铺竣工面积达2097万平方米，同比增长40.9%。

10月1日，号称世界最大的销品茂——投资38亿元的“金源”销品茂将在北京西四环开门迎客。在“金源”之前，上海浦东24.1万平方米的的正大广场已经开业两年多，这里曾是中国最大、亚洲最具规模的销品茂之一。浦东新区统计部门的最新调查显示，这家销品茂的租金正大幅增长，今年第二季度的平均租金从一季度的平均每天每平方米3.25元人民币猛增到平均每天每平方米10.58元人民币甚至更高。而首开中国购物中心先河的天河城目前已收回投资成本。从之前的还贷求生存，到如今的谋求发展，天河城花费12年时间打造出这一权威品牌，而且创造了单体购物中心年租金3亿元的高回报。

仿佛是在不经意间