葡萄牙Colombo购物中心

业主Sonae lmobiliaria及ING Real Estate International (荷兰财团)开幕日期1997年9月总楼层数3楼，可出租面积119575平方公尺，主力商店19家(82 000平方公尺)，总店数403家(37，000平方公尺)，室内停车场(3层 楼)6 850位，约200 000平方公尺，建筑面积约408000平方公尺，C0lombo依规模而言，可谓为全欧洲前五大 的区域型购物中心。Colombo购物中心是ICSC欧洲地区1998年的最佳大型购物中心得奖作品。

         ICSC欧洲地区所举办的购物中心评选奖项，自1975年至今已二十余年，每年主要有最佳大型购物中心 (Large Centre)，最佳小型购物中心(Small Centre)及最佳整建的购物中心(Refurbished)等三种奖项。 

         Colombo购物中心是座落於葡萄牙首都里斯本近郊的区域型购物中心，其设计就是以海洋国家及发现新大陆 者的骄傲戚所融合的主题，同时，也加注了葡萄牙式的传统建筑特色，Colombo是一个感受到很强烈葡萄牙 风味的现代零售不动产，本文中将简述该购物中心之相关资讯：葡萄牙在欧盟 (EurOpean unio)中，经济体 质系算较差的国家，为了今年开始的欧元元年，EMU (European Monetary unio)在几年前早就有在做各国 改善经济活动的基金补助(如：Structural Funds)，爱尔兰、葡萄牙、义大利、希腊是主要希望经济体质改善的国家，葡国就是其中获得较多补助国之一，由于基金的补助改善了国内的基础道路建设，首都里斯本附近的交通发展也因此大幅度的建设，当然除了上述原因，98年在里斯本举办的万国博览会亦是主要原因之一。由交通可及性提高所带来了不动产开发的契机，使得里斯本的零售业发展在近年中大扬成长。葡萄牙 零售性不动产(retail property)已成为近年来欧洲投资的新焦点。

      葡萄牙主要发展零售业的地区，以首都里斯本为主要区域，另外在北部区域的主要城市Porto，葡国的 第二大城，为另外一个发展区域。

      由于地理关系，葡萄牙是一个充满了海洋风味的国家。1998年在里斯本所举办的万国博览会就是以海 洋生态保护为主题，热热闹闹地开场，欢欢喜喜地落幕，会场内严肃地讨论海洋生态受污染问题，场外欢 天喜地的如场嘉年华会。南欧热情活力的特色，倾注在Colombo购物中心的量体上，不管是颜色组合，主题 设计等，在选择上充分发挥了传统地域及民族魅力。

      在外观上的量体结构，色彩方面是以苹果绿及粉橙色架构出亮丽活泼外放的钢骨主干。入夜之后，晕黄的灯光衬以靛蓝的星空、大版面的粉绿、粉橙、靛蓝相间、小局部的晕黄点缀，硬体的建物在夜晚反显得暖洋了起来。内部装饰上则充分运用水声，水影的效果，由於为了强调设计语汇中的海洋重点，所以喷水池配上海豚，海龙王等海洋故事人物，由高处流下的水泻，水帘效果大肆地陈缀在游客休息区及楼梯转折处，加上屋顶的自然光泻人的现代主流设计，除了上述的直接水景的设计，藉由光的投射在透光的蓝色纹浪板，亦造成了水波光影，上下呼应的水之舞动，使Colombo所欲传达的海洋风情顺利地送出，配合室内高耸的棕榈树，南国景象是直呼而出。除此之外，人行步道亦铺以海状的造型粉饰，所选的地砖更是以强 调地球的十分之七为海洋图型，填充在卖场空间的角落。

        如前述，除了葡萄牙的地理海洋风情及历史中发现新大陆的豪情壮志，Colombo的量体内也在美食广场及中间挑高部分强调葡萄牙式的街头景象。走在里斯本的市区，闻不到任何的现代气象，除了针对博览会所开发的都市更新区，整个里斯本市区由小鹅卵石所铺设的高低起伏的道路及街景是最迷人的地方，缓慢的电车载送著不赶时间的居民，生活一切是可以如此简单的。在传统的葡式小径，非常容易地看到斑驳的红色砖墙，老枯的树坚持地攀附，烘烧的景蓝磁砖并齐或变化地砌在墙上，不论国家的经济所得的强弱或富贫，现今的葡萄牙也接受，也珍爱在其国境中特有的风味老屋。在Colombo以放大了数倍的民宅侧墙，窗户应有的区位，框上大大的电视墙，榕树从楼上的美食广场顺著树枝的伸展，攀附矗立正美食广场中间的老屋，虽然坐在现代化的Mall里面用餐，但仍可感受身在传统的葡萄牙，有在葡萄牙路边享受阳光，美食的情境，这样的景象就是葡萄牙。虽然有点落后，设计之後，反而是特色，在Colombo购物中心里就大肆地 发挥此一印象，而独具—格。

         Colombo购物中心就位於高速公路旁，里斯本的地铁系统亦延伸王此，交通的便利性确认了Colombo购 物中心商圈中消费者的便利性。里斯本捷运站与Colombo之间，以地下人行通道相连，相连部分的动线即有 —个向上通往主要卖场的楼梯，小型的环状商场则环绕此入口，小型水帘的造景在楼梯间，使搭乘大众系 统的访客有了第一个印象，水的活气也将人潮引上了地曲层的商场中。

         然而，除了地铁的交通工具，开车才是区域型购物中心所企盼的，开车的访客也才是较目的型的消费 者。因为开了车，才有空间装置消费的商品，Colombo购物中心的停车场人口也顺著整体的交通动线，高速 公路的匝道口处不远即可衔接停车场的人口，随车而来的消费者，其出口除有多处的电梯通往卖场，也特 别强调与其中主力商店之一Continente超大型超级市场之人车服务，如：食品购物推车及电扶梯的动线，食 品及相关货物卸货／冷冻区垃圾处理区等等，在欧洲国家，特别是南欧国家，超级市场的设置是购物中心 设计时很重要的考量因素。由该购物中心的管理人员及仲量联行伦敦办公室的市场研究人员表示，南欧地 区的购物中心一定要设置(大型)超级市场，因为消费者需要主导卖场规划，消费者行为中显示，开车出来逛 街休闲後买些菜(food shopping) 回家，是一个节省旅次的方式。

        目前来说，Colombo共有421个承租户，其中主力商店(anchore store)有19个，包括了：
AKI(DIY)， AUTOCENTER(AUIOMATIVEACCESSORIES)， C&A(FA~IK)N)， ConTINENTE(HYPERMARKEF)， CORTEFIEL (FASHION)，FNAC (MULTIMEDIA)， HABITAT (FURNITURE)，HEALTH CLUBSOLINCA， INVENTORY (HOUSEHOLD )， M&S(FASHION)， MACMODA(FASHION)， PLAYCENTER (AMUSEMENTS)，SPORTZONE(SPORTS)， TOYS ‘R’ US，TRIBO， VOBIS，WARNER／ LUSOMUNDO， WORTEN，ZARA (FASHION)，休闲游憩功能的提 供，是Colombo有别於其他欧洲购物中心的一点，大部分的购物中心除了提供电影院，就是保龄球馆视为休 闲中心，Colombo另还提供了大型的室内游?s场，如：碰碰车、小型赛车场等等，是一个多元组合的购物中 心。

         在管理方面，整个中心办公室共约25人处理大小事宜，保全人员不计在内。依该中心的管理人员之一 表示，目前参访者多为当地人及西班牙人，国际性的观光客不多，而每一参访者停留时间约3—5小时，最 多抱怨则发生在电梯的等候时间及某特定店的服务态度等问题。

        整个欧洲，是个精致多元的地区，她的零售发展经验，有已发展了很久的，如巴黎；也有才开始的， 如里斯本，前者已成气候。