国内社区商业发展现状与基本模式

商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。社区商业是城市商业的基础，也是构建和谐社区进而构建和谐社会的重要内容，但在社区商业的发展中还存在着一系列的问题，为推动社区商业发展，最近，商务部出台的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》对社区商业发展进行了相应的引导、扶持和规范，该意见是我国目前指导社区商业发展的最高规格的系统性政策文件。商务部有关负责人还透露，商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点，并将利用3—5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成5000个社区商业的建设和改造工作。

何谓“社区商业”

在国内，最先创制了“社区”这个概念的是最近去世的社会学家费孝通先生，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的 相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国， 城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的发展与城市商业空间布局的有关原理和关注社区居民消费趋向的多元化、主题化、个性化有关。

社区商业是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点，因而具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。有人说，社区商业拥有“三大法宝”：就近方便、价廉物美、服务多样，总体形象是一个具有亲和力的“好邻 居”。其次，同样的商品，社区商家比市中心商街大店一般要便宜10％－30％。另外，大商场一般位于市中心和繁华地带，在近便性方面也往往不如社区商业中心。

目前国内外社区商业的布局和形态大致有：按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建，以裙房或底铺 形态设置二类；按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类；按布局形态可分为街区条状，块状组团型和条块结合型三类；按商业布局的分类又可以分为“沿街式”，“裙组式”，“多 点式”，“会所式”四类。传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。

社区商业的功能主要是购物、休闲、综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性，主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。当然，商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。

国内社区商业发展现状

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。 总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。

当前国内社区商业中心的基本模式主要有三大类：

一是以上海联洋“邻里中心”为代表的大型商业中心，大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式。

二是“沿街式”的社区商业中心模式，指在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，满足居民对生活必需品就近消费的需要。

三是“改建式”的社区商业中心模式，只用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，并根据常住人口的消费需求和小区结构，对社区商业网点布局进行科学、统一规划，形成有一定吸引力的商圈。

我国社区商业目前也存在一些问题：主要一是空间布局不均衡。一些社区的商业总量不足、布局 不合理、建设相对滞后，有的社区规模过大；二是业态结构不合理。大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专业店、便民生活服务网点有些不足，小型建材、信器材、洗头店较多；三是经营方式落后。部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不 能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生 活，造成大量的治安和环境隐患；四是商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套。大多数房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。

社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。当前，我国社区商业正朝向统一规划、科学选址、集中布置的方向发展，各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划，从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：

各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务；

居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成；

各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民；

社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。

社区商业前景无限

近年来，人们的居住条件发生很大变化，无论是居住面积还是住房标准均有大幅提升，而与之配套的现代商业发展不足，特别是社区商业发展严重滞后。迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展社区商业能改善居民购物环境，方便人们生活，是改善人们生活品质的重要途径。据了解，商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点，并将利用3—5年时间

在全国人口过百万的166个城市中，初步完成5000个社区商业的建设和改造工作。

社区商业的建设在各地也开始受到越来越多的重视，许多地区的政府将发展社区商业作为改善人民生活的重大实事之一，并在政策和资金方面予以倾斜，取得了初步成效。上海早在2001年就提出了“把发展社区商业作为一个战略重点”的发展 目标，进一步推进了社区商业的建设。在小区建设上，上海对新加坡的“邻里中心”模式进行了借鉴和推广，并着力解决和居民生活最为密切的菜市场问题，发展标准化的菜市场，在构筑社区商业基础设施上进行深入的探索。为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式，使社区商业在模式上与国外缩小差距并走向成熟。

在地市级城市中较早地出台了《城市商业网点规划》的温州，近年来也将社区商业中心列为重要的建设规划，并成功吸引了国际零售品牌的进驻，例如，易初莲花去年年底已顺利在龙湾经济开发区的邻里中心营业；家乐福则正在与西城区人气颇旺的金泰展览中心进入实质性的合作洽谈。 

从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。主要有三个方面的因素刺激了居民对社区商业需求的日益增长这种需求：首先，人们的收入水平正在得到逐步的提高，这是最基本的促进因素。其次，近年来，有实力的开发商纷纷进行成片开发，全国兴建了一批规模达百万平米的大盘住宅，此类大型化、集中化小区的推出必然要呼唤相应的社区商业进行配套。最后，城市发展中的“郊区化”现象也为社区商业的发展提供了契机。

配套社区商业，营造更高质量的生<