谈到商圈发展，就不得不提到商业地产。百货、购物中心、步行街、城市综合体，是构成商圈的重要组成基础，也是商业地产的重要组成部分。因此，解决中国商业地产发展中遭遇的问题和瓶颈，将有利于破解商圈发展的难题。作为全国工商联商业不动产专委会主任，朱凌波从中国商业地产发展的角度剖析了商圈发展存在的问题并提供了可以借鉴的思路。
全国工商联商业不动产专委会主任 朱凌波
朱凌波认为，中国商业地产在经过2006年发展和普及、2009年转型和提速、2010至2011年大发展、2013至2014年转型的发展轨迹后，目前，中国商业地产的发展面临两大瓶颈：
瓶颈一：缺少长线资本和专业资本
商业地产需要大量的资金尤其是长线资本和专业资本，而中国商业地产现在前端投入的资金是以信贷为主体的短期的流动资金，没有多元化和中长期的资金。
“万达号称有4000多亿的资产，但是最近在A股上市被打回来了，院线在中小板上市也被打回来了。因为万达将近4000亿的资产，年回报率连3%都达不到。”他谈到，尽管开发商持有大量物业，但是如果没有创新的突破，将来资产也无法变现。“商业地产有现金价值、金融价值、资产价值。只要租金提升、品牌提升、人气提升，无论是上市、并购，还是卖掉，通过资产证券化，资产价值都会翻倍。”
瓶颈二：商业地产人才队伍的困扰
中国商业不动产业的发展存在时间短、速度快的特点，人才来源基本是经验型和非专业型为主，主要来自四方面：零售企业转行、房地产企业转型、自行摸索培养、国外和港台相关主页认识。
他强调，商业地产人才团队的困扰已经比金融资本还要难。“即使你有资源，拿到很好的地，即使你有钱，如果没有人来操盘，因为零售业、商业是一个长期持有的物业，一个开发周期要3-5年，招商、调整要整个经营进入良好业态，缓冲期一般也有5年，没有一个十年的稳定团队，一个商业物业不可能达到一个良性的周期。”
