外资地产基金中国发展策略调查

【摘要】 与其在争论中给房地产增加压力，倒不如探索开创房地产价值时代的方法。激活备受压抑的中国地产，或许就是外资地产基金的决策动力源泉。 

      虽然，国内房地产行业在一段时间内缺少活力，需要面对交易量锐减和新投资不足，但是与其在争论中给房地产增加压力，倒不如探索开创房地产价值时代的方法。激活备受压抑的中国地产，或许就是外资地产基金的决策动力源泉。 

      摩根士丹利、美林、雷曼兄弟、盛阳房地产基金等数十只曾经主要关注海外房地产市场的投资基金公司，在2005年开始转向中国房地产行业，并且大有来势汹汹之势。甚至连摩根这样的投行也出现了少有的内部意见不一致的现象：摩根士丹利房地产基金Msret并没有接受同样来自其研究部门所提出的“中国房地产出现泡沫”的观点，反而加大对国内房地产行业的投资力度，摩根在上海和北京等地斥巨额快速资金购买商业甲级商场和楼宇，已经成为2005年前三季度在国内该行业最活跃的投资商，该房地产基金亚太地区房地产业务副总裁白可福曾经表示，2005年该公司对中国的房地产投资额将会是2004年的2～3倍。 

      和摩根士丹利一样，已经开始实施购买高档物业的外资房地产基金不在少数。这部分海外房地产基金的规模有多少？将会对国内的房地产市场有多大的冲击？现在还不得而知，我们仅仅是看到一个很小量级的提升，也就是仅有28亿美元的投资，然而有数据显示，已经有数十家基金公司正在国内咨询和寻找合作伙伴，这个规模大约有上百亿美元左右。 

     在中国，还没有哪一个行业像房地产这样能吸引众多国际资本的关注和参与。在短短三年内，外资地产基金在中国落地生根，迅速膨胀，大有主宰地产之势，外资房地产基金会给国内的地产行业带来什么？是不断地冲击房地产市场，让国内的房地产商进入激烈的资本时代，还是快速的进行本土化运作，通过合资、合营的方式提高相互的竞争力？持续高速增长的中国经济、快速发展的房地产市场、不断完善的法制环境、政府宏观调控和金融体制改革等因素都在影响着外资地产基金的进入速度和规模。 

      从海外基金投资中国房地产业的主要形式上看，主要包括直接投资、收购等。直接投资是指境外资本介入前期开发过程中，充当开发商、投资方的角色，包括债权和股权投资方式。收购行为主要包括收购已有物业与不良资产。收购已有物业是指通过购买有稳定租户的成熟物业，长期持有物业收租盈利，而不介入前期开发。他们一般收购商业物业，并持有5～7年的中长期投资，到期后，基金将把物业卖给海外的信托基金或在国内出售。这类资金包括摩根士丹利、ING和麦格理银行、新加坡腾飞基金等。收购不良资产是指外资通过将不良资产证券化，打包处置从而变现盈利。包括摩根士丹利房地产基金、瑞银、雷曼兄弟、花旗集团在内的海外基金都先后在上海购买了价值不菲的地产不良资产。 

      鉴于目前国内房地产开发环节还存在许多制约因素，外资房地产基金前期在中国参与房地产联合开发项目的不成功经验太多，导致目前这些地产基金更愿意介入买卖容易、产权明晰、可以快速和清晰地看到现金流的三级市场。 

      然而，国内房地产商并不要因为海外资本开始大幅进入而以为遇见了合作伙伴和“救星”，这些资金并不能给国内的房地产开发商带来过多的福音。本刊记者从一系列的统计数据得出的结论是：这些资金目前最关心的和最关注的，还是甲级写字楼和高档酒店项目，对于目前急需要资金的国内房地产商所期待的联合开发和合作模式并不感兴趣，因为，他们觉得基金所要做的事情就是简单运作模式下的赚钱，对国内联合开发所面临的不确定因素太多而顾及。具有良好的增值潜力，又极具变现能力的甲级写字楼和高档酒店自然是这部分资金的首选目标。 

      我们不难发现，外资地产基金规模的发展趋势，及其中国业务策略都将完全取决于中国房地产的政策和市场变化。从外资地产基金投资房地产业务模式历史演变中可以看到，先后经历过三个阶段：即地产项目开发时代、地产基金投资管理时代和地产金融时代。地产项目开发时代作为第一阶段已经过去，并逐步淘汰；现在已经开始的是地产基金投资管理时代，“外资地产基金的投资模式正在趋于转变为委托投资管理模式，意味着外资地产基金投资力度和速度正在加快。因为，这种基金委托投资管理模式于原来的亲自操作地产项目开发相比，投资效率高出许多倍，资源和能力合作更加紧密，更容易创造价值，更符合国际惯例，是双赢的合作模式。”来自专业的国际房地产研究公司盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士对本刊记者说。 

      事实上，海外投行和地产基金机构真正擅长的是资金募集能力和投资管理能力，而不是亲自开发地产项目，其利润大部分来自于资本市场，其次来源于地产增值。试想，一个管理数百亿美元的地产基金公司如果同时投资开发几百个、几千个地产项目，不是机构过于庞大，管理困难，就是资金闲置，利用效率不高，解决的办法就是运用基金委托管理模式，让多个地产基金管理公司参与投资管理，每个公司做自己最擅长的业务。 

      房地产基金短期内还不能成为中国房地产融资的主渠道这是事实，但是地产金融时代的到来已是大势所趋，外资地产基金唤醒了沉睡的房地产开发企业，并且正在改变房地产业的生态系统，以至于影响着中国地产金融体系的建设。 

     这不是个案 

     8月26日，顺驰（中国）不动产网络集团（原顺驰置业集团）已经铁定收到两笔来自国外风险投资基金4500万美元的资金，其中软银亚洲投资基金II（赛富成长创业投资基金）投入3000万美元，持有15％的股份，美国凯雷投资集团以1500万美元，持有7％的股份。虽然，双方都认为，顺驰（中国）不动产网络是一个十足的网络＋房地产传统三级销售市场相结合的公司，而不是单纯的房地产公司，但是业内人士仍然将这个投资看做是外资看好中国房地产市场的一个重要的标志性事件。 
按照顺驰（中国）不动产网络董事长孙宏斌的话讲，他是和两个不需要多做介绍的世界级投资公司进行合作，虽然股份的价格卖得低了些，但是仍然非常高兴。言下之意，就是软银和凯雷两大投资集团对于风险投资和产业投资的意义和指向具有领导性，其“蝴蝶效应”会对这个行业其他的投资公司具有借鉴，何况两个世界级的风险投资基金看中一个房地产中介行业的公司的案例本身就不多见，两个一直喜欢独立投资、很少跟投的风险投资基金共同投资一个企业的案例在他们的中国策略上更是少见。 

      软银亚洲投资基金首席合伙人兼赛富成长基金主席阎焱在接受本刊记者的采访时说，尽管中国的二手房市场整体尚处在初步发展阶段，但是随着中国房地产市场持续快速的发展，相关政策法规不断完善，梯级消费的逐步建立，房地产二级、三级市场联动效应将日益显现，中国的房地产行业必将拥有更大的发展潜力。凯雷投资集团董事总经理兼亚洲创业投资基金负责人祖文萃的回答更让人回味：顺驰不动产网络集团拥有一个数额庞大的传统三级市场的销售网络，全国一级城市的房屋信息通过顺驰传统销售网络上传后，让投资人和房屋出让者共享信息，这是一个很关键的环节。 

      中原房地产经纪有限公司总经理助理、美国加州大学房地产硕士颜光茂对现在外资投资房地产基金投资热的看法比较透彻：“中国房地产市场分为一级、二级、三级市场，三者有着明显的区别：一级市场就是土地的拍卖；二级市场就是开发商销售；三级市场主要是房屋租赁和二手房买卖，但是现在因为前两级市场还存在种种的不确定因素，因此外资关注三级市场是利益所致。”他认为，现在国内的房地产销售主要还是存在信息不对称，外资房地产基金在中国寻找房源比较困难，但是如果可以通畅的得到房源信息，他们对中国的投资兴趣会更大。 

      果真如此，凯雷投资集团的介入更让人浮想，此前凯雷集团刚刚宣布成立100亿美元的房地产投资基金，其中，30亿美元将投资亚洲房地产市场。对于凯雷集团来说，现在最需要的不是讨论国内的房地产市场值不值得投资，而是投资标的和行业信息是否足以让投资行为准确。顺驰（中国）不动产网络集团目前已经进入了29个城市、拥有900余家连锁店，在天津的三级市场的占有率超过30％，南京、成都、武汉、长春、石家庄、苏州、无锡市场占有率超过10％，顺驰置业网恰恰提供了很大的资源网络信息，而且这个房地产企业目前是中国房地产行业发展最快的一个企业。 
在业内人士惊呼房地产基金将会改变目前房地产市场格局的时候，在戴德梁行和中原房地产公司这些有着国际背景的房地产咨询机构的眼里，虽然越来越多的国际地产基金纷纷试水中国房地产市场，但这仅仅是刚刚开始。 

      奇特现象的背后 

      从本刊记者掌握的统计数据显示，此前，外资地产基金主要来自于美国、欧洲、新加坡和中国香港，但是在2005年，这个行业就出现了不少新面孔，其中日本和韩国也有大批外资房地产基金正在寻求进入中国地产的方式和机会。 

      外资房地产基金最早进入国内的途径是通过收购中国四大国有商业银行的不良资产中的