台湾购物中心产业动态分析

       一、 市场变化   

       1. 产业最新动态 

      大型购物中心包括微风广场、京华城进驻台北都会地区后，不但对百货公司业者造成巨大威胁，微风广场更为了抗议太平洋SOGO百货的鸭霸作风，向公平会提出检举。 

      不满大型百货业者的强势凌人，微风广场向公平会检举太平洋SOGO百货「以不正当手段限制交易」的行为。虽然百货业界中「大吃小、强凌弱」的情形原本就比比皆是，但这是第一宗被「闹开」的案件，不只专柜厂商，连其它百货同业也都很关心案件的发展。 

      微风广场所提出的焦点，在于闻名百货业界的「微风条款」，这项条款当初是太平洋SOGO百货与专柜厂商之间的合约项目之一。也就是在前年九月，太平洋SOGO百货与专柜厂商更换年度约时，在合约书第十四条第二项规定：「非经太平洋SOGO公司同意，提供商品或服务之厂商，不得在SOGO卖场半径两公里之商圈，贩卖相同或类似商品。」 

      微风广场认为这项规定已明显违反公平交易法第十九条第六款的规定：「以不正当限制交易相对人之事业活动为条件，而与交易之行为，有妨碍公平竞争之虞者，事业不得为之。」 

      虽然这种妨碍公平交易的认定还必须依据当时业者的意图、市场地位，以及对市场竞争的影响等因素加以判断，但微风广场向公平会检举太平洋SOGO百货违反公平法，在百货界的确是一个大动作，也是国内独立百货首次挑战连锁百货的特别事件。 

      此外，太平洋SOGO百货与微风广场之间的激烈竞争，以化妆品业最为「严重」，不但本土业者莫不臣服于太平洋SOGO百货的「微风条款」威力，就连国际知名品牌也都默许太平洋SOGO百货的作法，所以微风广场化妆品专柜的品牌阵容始终参差不齐，这种情形在国外是很少见的。 

       2. 新增竞争者 
台北市大型购物中心市场的开发，也成为财团之间互别苗头的战场。不少企业集团对于台北市的大型购物中心情有独钟，例如最近文山区的ZOO MALL、霖园集团天母购物中心都已紧锣密鼓的赶工、装潢，预计分别在今年的第一、三季开幕营运。 
另外，台北国际金融中心大楼、统一高岛屋百货、宜华购物中心、美丽华购物中心、新光三越百货信义三店，也都集中在二○○三年、二○○四年陆续开幕。随着各大集团企业陆续投入购物中心的战场，将使得在未来三年内，至少有八万多坪的商场楼地板面积释出、加入竞争行列，届时市场将呈现硝烟弥漫的厮杀局面，同时也将改写附近的房地产行情和商圈结构。 
文山区动物园旁边的ZOO MALL，由日月光集团宏璟建设主要股东郑士豪，结合美国加州信托银行、美国德州Terrace 购物中心、美国Panda Express 中式连锁餐厅，以及帝闻电子等大股东，共同设立翰甫国际公司，并与台北市政府教育局合作，以BOT模式进行开发，投资金额约八亿多元，目前已接近完成装修阶段，预计第一季可完工开幕。 
霖园天母国际购物中心则是出租给太平洋崇光百货公司经营，由国泰人寿、国泰建设当房东收取租金，预计今年十月可完工开幕，这也将成为未来国泰金融控股公司首度跨足购物中心的「处女作」。 
另外，信义计划区更是未来三年的购物中心战场，除了宏国事业机构旗下的中联信托、中华开发等十多家企业集团所主导开发的台北国际金融中心大楼，正兴建两万两千六百坪的大型百货商场，预订在二○○三年第二季开幕外，统一企业集团等八家公司共同开发的统一高岛屋百货公司，也有八千坪的百货商场面积，预计二○○四年第一季开幕营运。新光三越百货信义三馆八千坪面积，也将在二○○四年完工营运，使得信义计划区俨然成为未来的购物天堂。 
在大直重划区的基隆河截弯取直的新生地，也可望跃居为另一个购物中心新商圈，包括八千三百坪的宜华购物中心、三万四千坪的美丽华购物中心，都将在二○○四年底前，开幕营运。 
除了北台湾将有巨大型的购物中心外，南台湾也不落人后。统一集团斥资三百亿元，将在高雄兴建亚洲最大的购物中心，目前已于去年动土，预计三年半后完工启用。 
另外，统一集团也计划在台南投资、兴建购物中心，包括土地在内的投资额近二百亿元。目前除了高雄及台南两都会区外，统一集团也计划在台中地区规划复合商业中心。 
润泰集团也看好未来市区都会型购物中心的「钱景」，因此，计划在位于八德路与市民大道之间，基地面积为四千两百六十五坪的中仑站，，兴建商业大楼，包括大型购物商场、商务观光饭店及大型转运站，预计九十二年十月完工，同年十二月开幕营运。 
冠德建设也跨足购物中心的市场，大手笔投资开发台北县中和市的嘉年华休闲购物中心，基地面积约近一万坪，预计将投资四十亿元的建造成本，开发为一座大型购物中心，若再加上土地成本，总共将投资八十亿元。 

二、 行销竞争力  
1. 卖场面积愈来愈大 
大型购物中心一家一家的开张，不但卖场面积愈来愈大，同时也带动附近商圈的租金节节高升。以台北市微风广场来说，去年开幕后，带动了忠孝东路四段商圈一楼店面行情，飙到最便宜每坪月租一万两千元、最高二万五千元的行情，远远超过西门町商圈的四千至二万元。 
虽然去年大台北地区店面租金因为经济不景气的冲击而普遍下滑，但是只有忠孝东路四段的微风广场、八德路四段的京华城购物中心附近店面的价格行情，持续逆势上扬，甚至一店难求，显示大型购物中心在带动商业不动产行情的魅力，仍然可期。  
2. 办秀、结合时事，炒热话题 
百货公司卖场举办一场服饰新品秀，虽然投资需要十几万到上百万元，但如果运作得当，却可以激发四、五倍的业绩，单价高的知名名牌，甚至可以做到一天内两、三百万元的营收业绩。因此，选择适当的场地，例如在今年春夏名牌服装秀中，打名牌MALL的微风广场成为名牌服饰办秀的最爱，在互谋其利的情况下，百货卖场和品牌都共同创造了双赢的绩效。 
为迎接二ＯＯ二的世界足球杯比赛，万事达卡特别与京华城合作，将京华城球体建筑包装成直径五十八公尺的全世界最大足球造型，并举办为期两个月的赠奖活动，每周都将送出二ＯＯＯ二个奖项，其中最引人注目的奖品是，台北、韩国来回的免费机票、食宿，以及世界杯冠军战门票的首奖。 

三、 经营问题点  
1. 卖场安检上紧发条 
号称亚洲最大的购物中心──京华城在今年二月中旬发生火警，结果调查发现是离职员工因与百货公司对进驻厂商措施的管理理念不合而纵火。此外，新光三越在举行改装拍卖活动时，也发生火警，卖场的安检出现问题，引起了社会大众对百货公司公共安全的重视。 
由于每逢百货等大卖场举行大型促销活动，就会发现有手推车占用走道，安全门上销、安全梯遭堵住等妨碍公共安全的现象，一旦发生火警，将严重影响现场人员的紧急疏散。因此，台北市政府工务局要求建管处，未来在百货公司等大型卖场举行大型促销活动时，必须主动派员到现场进行公共安全检查，以确保公共安全。  
2. 营业面的问题 
微风广场、京华城等大型购物中心在去年相继开幕，加入台北东区的消费战局后，虽然消费者的选择增加，但对外围百货公司、购物中心业者本身来说，经营压力却是有增无减。 
根据中华开发工业银行一份针对全台湾购物中心的评估报告显示，由于我国地狭人稠、零售市场成长有限，加上都市型购物中心又与百货公司的客层相互重迭，因此购物中心将瓜分百货公司的营业额，百货业者可能会因为购物中心家数不断增加，而出现营业额衰退的情形。 
购物中心本身受制于土地开发成本，往往在开发的过程中，会向银行借款，但是庞大的利息成本，却可能侵蚀购物中心的获利，因此利息成本愈低的购物中心，应该会是九十一年度市场赢家。 
截至目前为止，全台湾已开幕的购物中心有七家，分别为南崁的台茂、中坜的大江、台中的德安及老虎城、高雄的远百亚太、台北的微风及京华城等。但在比较过全台七家购物中心后，中华开发指出，在七大购物中心，今年仅微风广场有赚头。 
此外，由于目前多家购物中心，都是透过工商综合区的开发模式而设立，这类购物中心大多位于都市的边缘，集客力备受考验，再加上土地成本过高，以致于多家购物中心背负了庞大的利息成本，造成极大的负担。 

四、 未来经营重点  
1. 新的一年经营重点 
都会型购物中心愈开愈大，国内零售通路市场即将进入竞争新局。不过，根据中华开发的研究显示，以日本的经验来看，一个购物中心服务商圈的人口数为二十五万人，而台湾的国民所得约为日本的三分之一，因此得出我国的购物中心服务人口为七十五万人，理论上，我国的购物中心最适当的数量为二十五家，但是根据中华民国购物中心发展协会的数据，政府规划全台湾可以成立三十家购物中心，对照上述理论的推估值显示，台湾购物中心发展的空间是有限制的。 
此外，台湾消费者受到百货公司经营模式的影响已久，加上量贩店深受一般普通家庭的支持，如果购物中心无法与百货公司、量贩店做出明显的区隔，在竞争激烈的情况下，要维持购物中心开幕时的留客率，恐怕需要下一番苦功。  
2. 购物公车「Free」上路  
在台中市政府交通局积极促成下，台中市第一条结合