新浪房产讯 (记者 悦辛)一年起步，二年上坡、三年跨台阶。
这是月星集团掌门人丁佐宏为旗下上海环球港提出的“三步走”战略。“客流量平日6—10万左右，双休日日均20万左右，满铺率95%。”已经周岁的环球港，显然已经完成了第一大步。
他把自己比喻成拥有手动档汽车驾照的资深驾车人，在接受记者采访时，他说，他即将升级换挡，要带领环球港“坡道起步”。显然，他巧妙地将商业经营的升级换档与驾车作了类比。
手动档的驾车难点在于“坡道起步”，那面积高50万平方米的上海环球港呢？
建筑风格别具特色的环球港，有一条长265米笔直的“好汉坡”，驾车可从地面直行至五层的屋顶花园，并可双向直行返回地面。这是一种巧合，还是多年以前就有谋划的暗合？不得而知。
逆定律
一年前的7月，月星集团几乎是倾全力打造的环球港开张迎客。高温酷暑、骄阳似火，此时开张如此大体量的商业购物中心，让很多商业人士直呼“看不懂”。才满周岁的环球港，是在质疑声中呱呱落地的。
“看不懂”并不代表无法成功，不走寻常路有两种结果：要不走入死胡同，要不发现新大陆。丁佐宏的“逆定律”呈现的是后一种结果：开业三天50万人流量。这个数据，显然让一些坚信惯性思维的从业者产生了心理变化。
“高温时节是商业的淡季，新开业的店家肯定很少，所以开业信息的传播效率反而更加通畅，到达率更高”。“环球港集商业、文化、娱乐、邀览于一身，大体量建筑可以充分支撑多业态布局，这是一个与众不同的购物中心，有戏可看、有景可观、有物可购。躲避盛夏骄阳的消费者，可以利用环球港与三条地铁无缝对接的地利，很便捷地先睹为快。”
丁佐宏如是说。看来“丁氏逆定律”并不深奥。
丁佐宏晒了一下“周岁成绩单”：客流量平日6—10万左右，双休日日均20万左右，国定假日约80万。满铺率95%左右，车流量每日平均1万多辆，
成长的烦恼
上海，商业之都。环球港作为新军，或作为“黑马”，起步之难可想而知。为何能有这样一张可算是亮点颇多的成绩单呢？
“很多人认为月星集团是制造家居用品的企业，其实月星集团26年来一直是个商业型公司。购物中心的本质是商业，不是地产。不论经营何种商品，商业逻辑是一样的。对于购物中心需要落位的各种业态，月星并不陌生。”对于购物中心的把控，丁佐宏显得十分自信。看来他并不认可“跨界说”。
但是，面对刚刚周岁的环球港，老丁有点“烦”。
一方面人流量一直旺盛，另一方面服务力量跟不上；一方面体验类商铺爆棚，一方面线上一族的吃货们吐槽“一座难求”；一方面亲子体验排队等候，一方面新的亲子类商家又一铺难得；一方面有的商家顾客盈门，一方面有的商家门可罗雀；一方面传统的一些奢侈品商家还没入驻，一方面美国、日本等商业以及娱乐业的超级大鳄频频上门谈合作……
丁佐宏掰着手指罗列了一堆矛盾点，神情有点激动。
“开业前我就有个三年计划，一年起步，二年上坡、三年跨台阶。现在我要着手上坡计划了”。
“开业以来，经营管理层面做了很好的基础工作，但与两周岁环球港的目标要求还有很大距离”。老丁说，“后面的路难度系数更高，但有信心走好。”
丁氏理论
对于购物中心，对于像环球港这样巨无霸式体量的购物中心，特别是对于像丁佐宏这样志存高远又有点完美主义色彩的商业掌门人，上坡的入口在哪里，应该是有过一番思考的。
“设计家居用品需要符合人体功能学原理，经营购物中心，要符合人性体验学。”“人性体验学”是不是丁氏发明，笔者尚未考证。老丁的下面几段话，应该算是这种体验学的丁氏诠释：
“商业的本质是服务，消费者到购物中心，第一体验不是购物，而是服务，包括硬件环境的营造服务，也包括服务人员的互动服务。环球港要把体验服务作为第一要务。”
“服务需要换位体验式的针对性，运营者换位成消费者，一切问题就能迎刃而解。”
“服务要有时空观，互联网时代，特别是移动端成为新门户的时代，服务的内含、方式必须与之匹配。至于是APP，还是O2O，这都不重要，核心是观念要引领服务，服务要用好新的工具。”
“商业模式是有价值的，但并不一定能普世。更有价值的是因地之宜、因时之宜地设计业态组合与商品线，每个具有影响力的购物中心都应该是唯一的。环球港一年来的大数据积累和分析，可以支撑这种设计。”
“要做好具有唯一性的购物中心，运营商要顾好两端、丰富两头，一端是供应商，一端是购买体验者，运营商起的只是两手一线牵的作用，但如何牵、与谁牵，大有学问。”
环球港要实现丁氏的坡道起步，看来要领颇多、要点不少。而对照老丁提出的环球港“三个成为”的愿景目标，更是“压力山大”：“环球港要从中心城区最大购物中心成为最好购物中心，要成为中国百年老店，成为国际名店”。
眼下，与升级换档相配伍的必然是供应商的优胜劣汰。解好这道题，老丁眼下无法轻松。
走向坡道
环球港的升级换档，是老丁日程中的头等大事。因为他曾当着上海市主要领导和部委办局的领导，当着出席“环球港启航之夜”开业晚宴900名嘉宾的面立过军令状：“环球港就是我初生的女儿，现在还十分稚嫩，但我一定会尽我所能让她走向青春、走向完美。”
军令状好立，要做到可不是易事。记者激将式提问，进一步打开了老丁的话匣子：
“环球港的升级换档工作，我亲自抓！”这是老丁的第一句话。
“月星集团已经成立了环球港运营升级专项工作团队，我直接挂帅统筹。集团几年来已经积累了不少商业操盘手，另一部分还将从行业中选聘领军式精英。内外结合、新老结合，特别是新鲜血液的注入，更容易发现问题，容易出思想、出灵感、创造可能，也可以多维度、多视角审视前面的坡道，让人性体验学精准落位。更重要的是还得看清未来的台阶怎么跨，这是连贯动作。”
“这个团队是我送给‘女儿’的周岁大礼。”老丁还不忘幽了一把默。
“提升团队、做实服务、配好景观、送递体验、卖对商品，环球港要像“家”一样便利温馨。”老丁对如何上坡似乎胸有成竹。
家居还做吗？记者最后提了一个超出环球港的跨界话题。
老丁的回答有点出乎意外：“月星的传统法宝是家居，环球港是新成员，但环球港在常州、苏州、徐州、沈阳、新疆已经有了新姊妹。月星是始终不弃旧业、全速壮大新业。”
近年来，在商业地产的唱衰声中，环球港家族的繁衍速度有点魔幻。家居和环球港同步实现跨越，让月星集团有了更多的研究和推荐意义。
访谈结束，记者走出环球港。环视四周，环球港的双塔楼方正挺拔，透过商场的玻璃穹顶，可以嗅到商场内浓浓的商业气息。俯瞰地面，上海的内环高架车流不息，环球港南广场的地铁出入口人头攒动。
