“近期咨询我们社区商铺的人非常多,虽然我们还不知道什么时候开盘”。7月25日,在花园小镇的售楼处,其营销负责人告诉记者,随着在建住宅的密集度越来越高,化纤厂路片区的社区商铺也备受关注。不少项目尚未有相关的商铺推盘计划,却已受到了不少投资者的关注。
住宅密集,底商受追捧
一年半前,奥体西路某楼盘的社区商铺售价在1.5万——2万元一平米,将近两年过去了,该住宅的底商已经售罄,而二手商铺的价格也已经达到了2.5万元一平米。一年前打算购买该商铺的陈先生,说起价格的疯涨,连叹可惜:“当时因为一点顾虑没出手,现在已经买不上了。”陈先生说,两年前,奥体西路该楼盘底商的日租金大约在每平米2元,现在已经涨到了每平米3.5元左右。随着万科城、保利华庭、力高国际、泰悦赫府等住宅的开建和入住,该商圈的人流将更加聚集,人气也将会越来越旺。“附近还规划了轨道交通,如果当时能买个商铺,过几年不光能回本,还能挣上一大笔。”陈先生说。
近期,万科城商铺开盘,每平米1.5万元起的价格,受到了不少投资者的关注。一直想自己开一家熟食店的邢先生认为,万科城附近小区众多,未来将会形成新的商圈,而1.5万元每平米的价格,相比周边二手商铺的价格,也是比较低的。“但是养铺得有一段时间,这里的商铺真正火爆,得等到周边住宅交房入住。”邢先生表示,近期他会综合自己的财务情况,如果可以承受,就会出手购买。
商圈更迭影响底商收益
但并不是所有的商铺都如陈先生所言,能随着时间的推移越长越高。据克尔瑞济南机构的分析报告显示,济南商业物业存量约100万平方米,存销比高达54个月,远远超出了目前的承载能力。而有部分商铺更是收益率较低,长期无法回本。
2009年,购买了工业南路某楼盘商铺的刘先生,就为此烦恼。当时他购买的120平商铺总共花费了90万,如今5年过去了,不光商铺的租金一直涨不上去,还常常出现长期闲置的局面。“周边的人流根本上不来,租出去好几次,有几个个体都是干了三四个月就走了,还有一个老板最后的租金都没给我结。这是一场失败的投资。”刘先生说,他商铺所在的位置人群消费能力整体偏低,导致了周边商业不发达,也让他的商铺一直不温不火。
另外,商圈的更迭也是影响社区底商收益的主要原因。多年研究商铺的业内人士李先生认为,商铺的投资主要还是看该区域在5——10年内的发展。如果周边的发展速度能跟上,入住的人群素质较高、购买力较强,那么社区商铺的发展空间就要大。“已经很火的商圈,商铺投资价格太高,商铺投资回报率并不高。太差地段的商铺,有可能面临租金上不去、长期闲置的风险,最好的商铺还是好社区的底商,但是什么是好的社区,就要综合周边环境和人群去分析了。”李先生称,如今部分社区底商仍有投资空间,但是该不该出手购买,仍需审慎分析。
