北京市的一纸“禁建令”，给北京的商业地产存量市场带来不小震动。
日前，北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2014年版）》（京政办发[2014]43号），规定北京市的核心区域禁止新建房地产开发经营中住宅类项目；此外，明确东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。
盘活南城商业
从北京市场实际供应结构看，东、西、北方向商业类土地开发事实上已经外移到了五环以外。相对而言，此前新兴商业项目较多的南四环区域，或反受“禁建令”的利好刺激。
在北京市南城区域有多个项目的鸿坤地产集团执行董事朱灿向中国房地产报记者表示，经过近10年的发展，现在的南四环商业格局和成熟商圈已然初具规模。本次“禁建令”的发布，在整个北京写字楼市场重新洗牌的同时，南城存量项目的区域优势也开始凸显。近几年北京呈现商圈南移现象，区域热度上升不仅带来了区域经济的发展，同时也带来了地价的增长、商业项目的增多。
实际上，处于北京市城南的大兴区，已成为2014年上半年市场上的热门区域。自今年年初以来，大兴板块土地“逢出必热”。今年4月，在经过48轮激烈竞拍后，住总正华联合体以6.05亿元成功摘下一地块为住宅混合公建用地，溢价率高达81%。而与之相邻的另一地块，则吸引了12家企业参与竞拍，最终该地块被金科以23.6亿元拿下。
“这一思路此前已经比较清晰了，不但可以更注重疏导核心城区压力，还可以进一步促进郊区县的发展。”在北京市房地产协会秘书长陈志看来，作为首次明确出现在政府文件中“禁建令”，其思路在北京近年来的开发建设中已经逐渐清晰，禁止中心城区新建写字楼和酒店，即可以做到主城区的产业疏解，也是希望藉此促进北京郊区县的商业、产业发展。
在今年初，北京市市长王安顺曾明确表示，下一步要下决心严控五环内用地建设的规模，注重郊区县的产业和城市融合。
“从城市发展角度说，北京的五环内实际上已经没有太多商业或者住宅类土地出让。此前几年，北京供应的商业金融类土地规划面积已经达到了1600多万平方米。新的‘禁建令’对核心城区成熟商业地产市场影响不到，却可以盘活南城、北京西南区域的存量商业市场。”中原地产研究部总监、首席分析师张大伟表示，新政之下北京市场的商圈南移会愈发明显。北京南城的大兴作为起步较晚但也是最有发展潜力的地区，随着新机场落户、新一轮城南行动计划启动以及亦庄和大兴的整合发展等一系列利好的出台，让这一区域的价值前景被普遍看好。
推动产城一体
实际上，产业转移和主营业务增加也推动了南城的发展，“禁建令”中南四环路以内禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目的要求，也带动了当地存量商业项目的发展。
“早在三年前，大兴区政府就有意在西红门区域打造一个金融产业园。2009年9月，大兴区被批准为北京市首个农村金融综合改革试验区。为了配合农村金融改革，构建适应当地农村经济社会发展的农村金融体系，区政府希望通过鸿坤金融谷的打造，吸引更多的金融服务企业进入该地区。”
鸿坤地产集团执行董事朱灿在接受中国房地产报记者采访时表示，位于北京市大兴区的鸿坤金融谷新金融基地，与大兴区政府合作时，从开始就定位为一个中小型金融企业的成长园区。“在逐步完善园区金融服务平台之后，会联系创投企业投资一些好的企业，做成一个创投孵化器，为入园的中小企业提供发展场所、管理经验、注入资金等。”目前，总体量60万平方米的鸿坤金融谷即将进入全面招商签约阶段。
大兴新“金融谷”的建设推动大兴区域的产业升级，而区域价值的提升进一步增强了大兴的商业吸附力。宜家西红门店已于去年年底正式开业，宜家北京市场部经理陈悦表示，宜家的全球第二大店选址大兴，亦是因为看好对大兴未来的发展和人口消费增长的大趋势。
朱灿进一步表示，“我们在北京城南已经发展了超过十年，也希望把企业定位为城市综合运营服务商。北京南成为首都经济新引擎，离不开区域产业地产的支撑。在区域转型过程中，政府和企业都在尝试通过鸿坤金融谷这种金融基地、中小企业创投孵化器的形式，以产业园区的打造带动区域产业升级。”
