在一片质疑声中开始商业地产转型之路的阳光100，今年3月成功在香港上市。这在某种程度上意味着，有很多投资者对于这种转型持乐观态度。今年上半年，中国房地产市场进入下降通道，住宅开发商遭遇销售困境。而此时，阳光100再次坚定了其商业地产转型之路。
阳光100集团常务副总裁范小冲在接受中国房地产报记者专访时表示，销售额下降不可怕，最大的问题是过去的增长模式受到了巨大的挑战。“在‘面粉’贵过‘面包’的情况下，大家的毛利率都降得很厉害。如果一味追求规模而没有得到效益的提升，即使成交量再大，这种模式都是不可持续的。所以要有可持续的增长，转型就很重要。”范小冲表示。
二三线城市的分化和选择
中国房地产报：阳光100业务布局重点在二三线城市，在近两年调控不断深入背景下，有关二三线城市楼市供应过剩、泡沫将破等说法甚嚣尘上，你如何看待当前的二三线城市房地产市场？
范小冲：中国目前的城市化还是一个大的城市圈和城市带的格局，人口也在向大城市圈集中。而二三线城市的市场实际上也在增长，只是一些城市市场供应量太大了。
很多人觉得中国房地产市场现在在萎缩，实际上从数据来看，中国的房地产销售面积正处于历史最高点，市场还处于高位，只是供应量太大了，不像以前供不应求的时候，好的坏的都能卖。还有一些因为政策因素产生观望情绪的购买力，实际上也是潜在存在的。
个别二三线城市盲目追求所谓的新城开发区建设，很多开发商带着一线城市开发的观念到郊区去圈大规模的地，甚至一个城市要建三四个CBD。实际上，二三线城市人口在往市中心集中，并不是像一线城市一样在郊区化。目前一些二三线城市的问题是开发商对于城市发展阶段不理解，以及开发定位与需求的错配的后果。
中国房地产报：从城市布局来看，未来阳光100是否仍然以二三线城市为重心？
范小冲：我们现在的布局并不是简单的二三线城市，其实主要是大的城市圈和城市带中的重点城市。特别是商业，我们要求城市人口要有一定的规模。人口是在进入还是在流失，产业是在增长还是在缩减，包括城市中心未来的成长空间，都要仔细去核算。
现在是分化的市场，有些市场有增长，有些在衰落。所以我们对于城市的选择和项目的选择都必须有一套相应的标准。
实际上我们做这种街区综合体跟一线、二线、三线城市没太大关系，主要看有没有这样的需求。北京比如昌平、房山、顺义都有可能，但一线城市这样的地块很难拿，要不就是拆迁问题，要不就是地价贵，合适的地块比较少。
未来聚焦街区综合体
中国房地产报：阳光100所谓的“城市街区综合体”，与一般大家说的“城市综合体”最大的区别是什么？
范小冲：第一轮城市化的过程中，一线城市在郊区化，而二三线城市是在城市化。第二轮城市化，城市的繁荣才刚刚开始，城市中心的商业配套需要升级换代。阳光100目前就针对于此，重点聚焦更新换代的街区综合体。
一般的城市综合体是高大上，有五星级酒店、大型购物中心、5A写字楼。而阳光100打造的是非购物主题的开放街区，三四层楼，类似于北京的三里屯。这是一种在城市中心面向体验和社交、有独特城市记忆的小建筑群。现在很多商业所谓的体验是指购物体验，与我们这种街区综合体有很大不同。
中国房地产报：2014年阳光100的产品布局还是以街区综合体为重心吗？
范小冲：过去我们还储备了大量的土地，我们在二三线城市的土地储备还有上千万平方米，这部分地块还是用传统的做法来操作，加快周转。而新拿的项目我们就聚焦做街区综合体。
实际上我们七八年前就在做综合体，只是没有聚焦在这一产品。其实现在的街区综合体也是从过去的大型综合体的商业街以及复合大盘的小镇中心等慢慢演变过来的。过去都是做大盘比较多，现在更聚焦做这种小盘，走小而美的路线。目前长沙、柳州、无锡等项目都很不错。
中国房地产报：对于阳光100转型商业地产，特别是街区综合体，起初一些业内人士并不看好。商业地产普遍面临前期投入大、收益周期长的问题，你怎么看？
范小冲：我们的商业是部分持有、部分销售的，体量也小，所以不会有很大压力。我们跟一些大型商业综合体完全是不同的概念，大型综合体现在供应量太大，像杭州、沈阳、成都这些城市，已经规划了超过一百个综合体，这样就会出现同质化，一些地方政府已经责令停建了。而且现在在电商冲击下人们的购物方式已经发生很大的改变，传统的大型综合体运营成本很高。
房地产旧模式已不可持续
中国房地产报：阳光100今年3月在香港上市，你对阳光100的海外融资能力如何评价？
范小冲：融资能力不仅跟企业的负债等指标有关，也跟人们对整个行业的判断有关。对于企业来说，股权融资和债权融资也不一样，不同企业在不同阶段经营战略不一样，也会影响他的融资。
上市以后，融资平台和融资手段会更加灵活。过去只有在国内融资，金融一旦紧缩，企业达不到银行的各项条件，就没有直接的资金来源，只能引入信托等高成本的资金，没有更多选择。中国房地产报：上半年中国整体房地产市场成交大幅下滑，阳光100上半年业绩如何？
范小冲：总的来看，上半年大部分企业成交量下降得比较历害。但这是短期的行情，是由于金融紧缩，包括大家对于买房的信心波动造成的短期影响。
我认为销售额下降不可怕，最大的问题是过去这种增长模式受到了巨大的挑战。过去“面粉”贵过“面包”，很多开发商都是高价拿的地，但房价又很难上涨，所以大家的毛利率都下降得很历害。如果一味追求规模而没有得到效益的提升，即使成交量再大，那么这种模式都是不可持续的。所以要有可持续的增长，就必须转型。
