8月下旬,广东第二家万象城将落户汕头。
稍早之前的今年4月,全国第六座万象城在郑州开业。未来几个月内,华润置地全国第七座和第八座万象城将在重庆、无锡陆续开业。而在今年以前,其运营的五座万象城中,除深圳外,其余均位于杭州、沈阳、成都、南宁等二三线城市。
从中可见,华润置地有限公司万象城的布局似有一条清晰脉络,即落子二三线城市。在业内普遍认为二三线城市商业地产市场供大于求之际,华润置地为何逆势而进?
记者通过采访华润置地副总裁孔小凯、高力国际董事陈厚桥、高纬环球深圳总经理董韶川发现,华润置地布局二三线城市多因拿地机会所致。
截至目前,华润置地方面并没有万象城只进军二三线城市这类说法,孔小凯向记者表示,现在之所以多建在二三线,主要还是被这些城市所释放的地块所吸引。
在孔看来,华润置地在各地布局万象城时,有两方面考虑因素,一是战略规划,二是拿地机会。孔小凯称,“当然想进入一线城市,但要有好的拿地机会”,万象城项目只用中心区域或者将来可成为中心区域的地块。他举例道,此次进军汕头,与项目地块位于核心地带、拿地时机好关系密切。
公开信息显示,已开业的六座万象城中,深圳项目地处罗湖,杭州项目地处钱江新城,沈阳项目地处金廊、成都项目地处成华区,南宁项目地处清秀区,郑州项目地处二七区,均是当地核心区域。
这是否意味着,能以合适价格拿到中心区域地块,就可规划万象城?据董韶川介绍,业内选择商业地产的落地城市时,主要考虑四方面,一是城市人口总量,二是人均可支配收入,三是该地区人口结构,四是在当地传统习惯下养成的消费意识。在他看来,杭州、成都等万象城项目有一个共性,即当地有追求时尚的消费习惯。因此他推测华润置地在考察项目地时,可能很看重消费意识。
“我们考察时有一份很详细的评价模型”,孔小凯称。
对于万象城的布局风格,陈厚桥表示赞同,其早在2010年就曾提出二线城市商业地产风险小于一线城市,如今仍坚持这一观点,只不过他给这一定义增添了限定词,要分商场、商务而论。
在陈看来,虽然不论一线还是二线城市,当下市场均处在供大于求状态,但是两类区域的特点并不相同。其表示,一线城市盘子大,竞争激烈,商场自发的调整程度高于二线城市,所以百货关门情况更多;二线城市市场相对较小,虽然写字楼的风险大于一线,但是若能多做商场、少做商务,并成为独一无二的地标性建筑,将免受影响。
华润置地财务数据显示,其毛利润率从2010年开始增长放缓,在2011年达到一个小顶峰后,便一直在下降。
巧合的是,华润置地现运营的六座万象城,除深圳万象城外,位于其他二三线城市的五座万象城,均在2010年之后开业。毛利润率下降,是否同华润置地将商业地产布局二三线城市有关?
孔小凯解释称,毛利润率下降的主因是土地价格升高,压缩了开发商的盈利空间,下降主要涉及销售物业部分,并不涉及投资物业。
