博罗山寨小镇五矿哈施塔特项目每逢节假日都会引来诸多人参观。
不久前，遭受运作成败质疑的五矿哈施塔特再度陷入舆论漩涡。媒体曝出其投资60亿元第一期交楼近两年，资金回笼仅4亿元，或许仅凭借两年的地产销售收入定论五矿项目失败或有失偏颇，但由此却引发业界对旅游地产的热议。鉴于惠州旅游地产的蓬勃热潮，旅游地产的投资收益探讨又再次进入行业视线，既然投资收益率如此低，缘何开发商对于旅游地产依旧趋之若鹜？是什么促使开发商扎堆进入旅游地产？
“伪旅游地产”兴起凸显行业困局
每逢周末，博罗五矿哈市塔特门口保安总是处于忙碌地指挥游客停放车辆的状态，项目内部小镇的停车场已经无法满足游客进入的车辆停靠，带着孩子的妇女和形形色色的男女穿过项目山谷桥梁，进入到湖畔山寨奥利地小镇的中央，他们在这个小镇喝上一杯冷饮或者和随处可见拍婚纱的男女一样拍个照，20分钟后再也找不到停留的理由。
但上述情景在五矿相关负责人看来运营很不错，理由是“已累计接待游客几十万了”。就是这个只有一家便利店的仅2万平方米的山寨小镇已经在启动申请国家4A级景区，保安称未来肯定会收门票进入。
更让人意外的是，其一期544套房源已经售出337套，五矿自己也认为这是成功的，“内地很多地方政府邀请我们去考察。”一位负责人曾说。
在行业看来五矿哈施塔特项目炒作尚算成功，而最大的败笔在于开发商凭空造了一座城，这是旅游地产的规划败笔，并没有考虑周边人群的喜好和消费需求，单纯迎合人的猎奇心理，这样的项目并非作为真正的旅游景点在运营，因此其既没有常住人口也没有持续性的人流量，只能是居住性景观楼盘，并不能称之为旅游地产。但很多开发商让旅游地产成为卖房子的噱头，喧宾夺主让地产行也一定程度上造成了旅游市场的困境。
在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，这是当前旅游地产规划的普遍困局，名义上的旅游地产并非真正的旅游地产，从规划开始就是以噱头来开发地产，很多开发商没有弄清楚一个问题是，旅游为地产创造了核心竞争力，地产业为旅游提供了现金流，这种模式主要是形成了旅游带动市场反哺旅游的良性循环模式，而不是以旅游为名干地产。
旅游地产拿地容易融资便利
以旅游地产的名义圈地已是行业的潜规则，地产黄金十年发展期过后，政策对于住宅行业的调控常态化后，开发商在城市中心生存受到压缩，开始谋求转型，于是风光秀美的旅游区域都摇身一变，成为开发商“趋之若鹜”投资转型的新“蓝海”。
与此同时，相对于城市中心区域的住宅地产，位于城市近郊或者远郊的适合开发旅游地产的区域都是土地成本相对低廉，而且这种地块一般不限购不限贷。开发商通过开发旅游地产规避风险几乎成不二选择。
现实中旅游地产的地块很多不走招拍挂程序，都是象征性挂牌、协议优惠定向出让，而且按照行业规律，政府在批地给开发商做旅游地产的同时，一般在公共配套建设空间外给了很多建筑指标用地余地，这就意味着开发商可以在旅游规划配套的基础上进行拓展，转型为住宅用地，为以后的发展留出空间，这也是开发商进入旅游地产的主要原因之一。
除获取土地成本低廉优惠外，还有部分开发商依靠旅游地产的名义融资，旅游产业是国家大力扶持的服务性产业，拥有较多的扶持政策，宋丁称政府会给予招商引资旅游地产项目政策、资金上的支持。坊间传闻惠州一家开发商以旅游地产的名义在内地省份融资20亿元，然后又抽调资金到其他城市开发房地产项目。
