经历限外波折 美国房产商17亿首次在沪拿地

当业内目光再次因为新江湾城C2地块的转让而聚集的时候，新江湾城另一个中心地块C5日前完成股权转让。世界最大的地产开发商之一，美国汉斯公司以资本金超过投资额50%的代价入主新江湾城C5地块。也是欧美公司首次以房地产开发公司身份介入上海房地产业地块项目。

　　新江湾城C5地块不日就将迎来自己的新主人，大型房产开发巨头美国汉斯有限合伙公司(HinesInterestsLimitedPartnership，下称“汉斯”)。未来，这个位于新江湾城最中心的地块将成为城内的地产标杆。

　　而新江湾城引来这位实力巨头的过程可谓旷日持久。

　　树立标杆

　　2005年初，上海城投旗下企业成立上海城投悦城置业有限公司，注册资金1亿元，而之后公司注入的资产就是C5地块。

　　C5地块位于新江湾城核心位置，项目三分之一是为整个城区做包含商业、消防、邮电等的配套。尤其是商业，在目前新江湾城没有入住人口的情况下，C5项目先行建设并且作为配套物业长期持有，投资回报时间相当长，业界开发商普遍不是很积极，作为新江湾城城区的开发商来说城投希望能够尽最大努力将这个地块开发好。也就是说，这个地块被期望能够成为新江湾城内的标竿性项目。于是，悦城公司成立后，就开始在全球范围内搜索资金上有实力开发上有理念，社区商业运营上有经验的公司。而此时，美国汉斯也正在寻找进入上海市场的机会。

　　寻求合作

　　今年3月底，城投公司通过资产评估网对C5地块资产进行评估，为后期出让做准备。2006年6月，上海产权交易所网站上悄然出现了一则“上海城投悦城置业有限公司增资扩股引进战略投资新股东”的信息，编号06360002。希望能够以公司70%的股份引入一名战略投资者，共同开发新江湾城C5地块。

　　公示阶段，有不下二三十个咨询电话，也有香港、温州以及一家投资基金有意向。令城投方面感到幸运的是，通过公开招标，汉斯最终竞得了这个项目。最后项目股份的资产转让成交价格为17.1亿元。按照这一价格计算，项目股份合作折合土地价格大约在603万元/亩，略高于上海珠江投资当年获得的C1地块。这个价格和当初城投希望中的资产出让每亩单价不能低于C1水平正好相符。

　　限外波折

　　2006年7月，正当双方完成项目产权交易，准备进入后期阶段时，交易再生波折。7月底，六部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，大规模严格了外资投资国内房地产市场的准入条件。该文件规定，外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

　　这份被称为171号文的“意见”使得交易不得不停顿。为了取得政策规定的投资条件，汉斯方面必须重新调配资本金。重新进行产权交易。一直到今年9月份，经过外资外管等相关部门审核之后，汉斯重新注入新资本金，使得资本金总额达到了50%，双方在此基础上签订了增资扩股协议。

　　经过近一年的运作，新江湾城的首个外资介入合作项目正式达成。早报记者获悉，公司性质实现中外合资的变更之后，项目就将正式启动。

　　C5：新江湾城的标

　　新江湾城原为空军江湾机场，1994年7月江湾机场正式关闭。它位于上海市东北部，东起闸殷路、南至政立路、西达逸仙路、北抵军工路，规划面积9.45平方公里，其中由城投总公司实施综合开发的约6平方公里，由部队进行开发的约2.6平方公里。这个地块被称为上海市中心最后一块大面积的净地。

　　新江湾城的总体规划是由美国著名的约翰逊斐恩规划公司规划设计，分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市村庄及知识商务6大板块。

　　新江湾城C5地块项目位于新江湾城核心位置，东至政和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。总占地面积为251776平方米。

　　根据规划，C5地块总建筑面积不超过467881平方米(其中地上建筑面积356997平方米，地下建筑面积110884平方米)，包括两个住宅地块以及两个综合地块。其中住宅1地块总建筑面积173850平方米；住宅2地块总建筑面积94163平方米；两个商业地块规划内容包括酒店、办公楼等商业项目。C5地块位于新江湾城核心地带，为了能够提高整个新江湾城的品质，城投方面一直希望能够把这个项目树立成新江湾城的一个标杆项目。

　　沪上房产商紧盯不放杆 

　　新江湾城永远是上海房地产市场的注意力聚焦的地方。

　　今年年初，新江湾城出让第一幅住宅地块时，几十家企业购买了标书，最后入围竞价的就只有中国海外、嘉德房产、瑞安房地产、招商地产、珠江投资、古北集团6家，珠江投资最后以近16亿价格拿下C1地块，创下当时住宅用地出让天价。

　　而此次计划出让的C2地块，则再次吸引了包括凯德置地、金地集团、万科地产、上海古北集团、华润集团、新鸿基地产、仁恒集团、保利集团、中海地产、东方海外、招商局地产等30余家公司参与，而地块出让价格也被预期将创新高。

　　目前出让的C5地块，探索一种股权转让的新形式，这种模式似乎是一种试验性的土地出让模式，在此之前，城投还没有对其他地块进行类似运作。业内人士认为，城投利用项目转让方式促进新江湾城土地出让有利于该地区的整体开发。

　　观点

　　终于不是投资基金

　　新江湾城开发是美国汉斯进入上海的首个大型综合性住宅项目，欧美公司以房地产开发公司身份介入上海房地产开发在此之前相当罕见。

　　汉斯进入上海之前，上海外资房地产开发商全部来自亚洲地区，包括香港各大地产巨头，新加坡的凯德置地，印尼三林等，但是欧美资本进入上海房地产市场的方式却只有一个：风险投资基金买楼。

　　过去几年时间里，包括摩根士丹利、ING、麦格理、花旗集团等多家公司相继进入上海市场，其中摩根士丹利在上海已经投资了多个物业，类型包括酒店式公寓、商铺以及写字楼。这些投资基金的性质基本上是风险投资，投资方式大多为整体收购，基金追求高额的回报，短期的盈利能力以及非常迅速的退出机制，而麦格理虽然参与一定的开发项目，但其本身并非房地产开发公司，依然需要有内地公司合作，房产开发质量并不能保证。

　　美国汉斯作为一个有悠久房地产开发以及管理历史的开发公司进入，在上海来说还是首次，由于其背后的资本包括美国养老基金等，被认为是相当安全的投资公司。

　　事实上，新江湾城项目并不是汉斯在上海的首个项目，汉斯在上海的试水也是从商业项目开始。今年年初，汉斯集团与HotelPropertiesLimited合资，共同开发一度停工的陆家嘴的21世纪大厦，这个商业项目包括190间客房的四季酒店、60间客房的四季公寓和51000平方米的甲级写字楼。

　　业内人士表示，从7月底出台的限制外资政策以及国内一系列的限制外资并购等规定来看，政府并不鼓励境外资本短期投机性的投资国内项目，而是希望外资能够在国内进行长期的投资。

　　新闻链接：美国汉斯

　　汉斯公司创立于1957年，总部设在美国得克萨斯州休斯敦市，雇员4000多人。资本金总额超过千亿美元。

　　在美国90个城市，汉斯已开发建造的项目达700余个，总建筑面积2400万平方米，在境外16个国家有100余个房地产项目，总建筑面积近400万平方米。按照开发面积算，汉斯应为全球最大的房地产开发建造商。

　　汉斯公司进入中国已经有8年时间，迄今为止，汉斯在中国只做了3个项目，包括高档住宅“公园大道”、“万国公寓”和收购的精品写字楼“盛世大厦”，这三个项目都集中在北京。

　　记者了解到，城投之所以选择与汉斯合作，是因为这家美国公司先进的开发理念。和国内众多的开发商不同，美国这家公司的建筑更加实用也更加人性化，对于内部空间的设计要求近乎苛刻，与此同时，开发商具有一定的中国开发经验。纵观国内的外资开发商公司，如果排除港台以及新加坡企业，汉斯几乎是“唯一的选择”。