老牌国企越秀地产近年快马加鞭，进入急速扩张期。去年先后在广州、武汉制造了多起“地王”。而且在地产基金的介入下，越秀仅以58亿元的资金，就撬动了总地价款超201亿元的土地项目。恰逢今年市场环境急剧冷冻，去年扩张所罗致的土地会给越秀的财务报表带来怎样的压力？
“我们不缺钱”
资本密集型的房地产行业，扩张会给公司带来资金压力吗，答案是显而易见的。翻翻越秀地产的年报，自2007年以来，该公司经营活动产生的现金流就一直为负值，2013年经营活动产生的现金流量净额更是-40亿元。
但在一些资本市场人士看来，这不代表公司经营困难，“处于扩张期的内房股，基本都有类似的情况。”亚银国际首席分析师李大伟如是说。
记者翻查了与越秀地产同属国企的保利地产报表，自2003年上市以来，保利只有2009年、2012年两年经营活动产生正现金流量，余下的9年均为负值。同样的情况在中国海外发展也有呈现，自2007年开始，中海外同样是只有2009年与2012年经营活动产生正现金流。而一些战略选择较激进的民企表现则更为侧目，例如恒大地产2013年经营活动现金流量净额是-388.7亿元。“这十年国内房地产一直处于扩张期，‘借鸡生蛋’是这些房企的惯有策略。”李大伟认为。
“我们不缺钱。”越秀地产副总经理朱晨表示，“我们在融资方面比其他发展商更具优势和竞争力。”朱晨的理由是越秀集团的业务构成当中，房地产只是其中一部分。除此之外证券、基金、小额贷款公司等金融业务则是越秀集团另一核心。今年2月，越秀集团收购了香港创兴银行75%的股份，成为国内首例地方国企境外并购银行，越秀集团也几乎囊括了包括银行、信托、证券、期货等所有金融牌照，地产结合金融其威力如何？
借鸡生蛋
事实上，近年来，越秀地产积极拓宽融资渠道，优化债务年期组合，今年以来已完成了9笔涉及45亿元的银行贷款，据了解，其中大部分为再融资。“你可以看看去年的年报，2013年越秀平均融资成本已从2012年的7.03%下降至5.59%。”朱晨如是道。
此时加大筹资力度是好事情吗？今年以来，由于美国QE加速退出、人民币贬值预期加剧，海外融资的成本处于不断上涨的态势中。往年较多内房股选择的美元优先票据，其利率已是水涨船高。例如世贸房地产上半年发行的7年期6亿美元债券，票面息率已高达8.125%，比去年高了1.5个百分点。而中原地产研究中心的统计数据显示，今年1~7月大部分房企的美元优先票据成本都涨到7%以上。
究竟越秀地产今年的定期贷款融资成本几何，公告并未提及。但市场消息显示，其融资成本却处于低位。以今年8月7日签订5亿三年期贷款为例，一个月前，香港资本市场就传出消息，指越秀地产正寻求三年定期贷款，由永隆银行作为牵头银行，息率为香港同业拆息加240个基点。如果这是上述贷款的真实利率，这相对于同行起码有70个基点的折扣。6月25日雅居乐筹借的一笔26亿元定期贷款，利率为同业拆息加420个基点。同期远洋地产获得的一笔8亿美元银团贷款。利率也是香港同业拆息加码310个基点。
“融资成本确实是房企很重要的经营优势。”李大伟表示，但在他看来，如果借过来的“鸡”无法生“蛋”，再低的融资成本也是压力。“运营能力才是房企的核心。”其认为。
基金与地王
2013年是越秀地产以“回归一二线城市”为导向，分别在广州、杭州、佛山、武汉四个一二线城市购入7块土地，总金额为201.24亿元。2012年该公司用了82亿元用于增加土地储备。2012年业绩发布会上，当时越秀地产管理层曾表示2013年计划拿地开支仅为34亿元。事实上，越秀当年在土地上的投入也只有58.17亿元，剩下的超过140亿元的资金都源于地产基金的支持。
资料显示，越秀与基金的合作始于2013年6月25日，当时，越秀地产与深圳越秀鹏程基金联合竞得杭州一商业用地，5.84亿元的土地出让金中，越秀出资1.17亿元，占股20%。两周后，越秀再次与基金公司联合以17.72亿元投得广东佛山禅城地块，越秀出资3.54亿元，也是占比20%。其后越秀再次联合基金投得广州萝岗与武汉精武路两个地王项目。
也许正因为资金的充裕，让越秀去年扩张分外彪悍，当年就先后在广州、武汉创下了三幅地王。
“我们没有‘地王情结’，但也不害怕经营‘地王’。”朱晨表示，去年拿下的三块“地王”均有着所在区域的稀缺资源，或是自然资源，或是商业资源。而且朱晨透露，越秀不乏经营地王的经验。2009年越秀地产以高出底价154%的价格，获得广州珠江新城最后一块住宅地的开发权，楼面均价为1.53万元/平方米，成就当时珠江新城的新地王。到今年开盘时，该项目的销售均价已经高达6万元/平方米。
在一些广州的业内人士看来，越秀地产深厚的广州城建背景，使其在本土的土地储备往往有着巨大优势。“很多片区的规划、一级开发都由其推进。”一位广州规划部门的退休官员表示，这使得越秀有相当的“信息优势”，当年广州的江南西、二沙岛等区域无不如此。
2009年越秀拍下珠江新城地王后，向政府申请更改规划。一年后该地块的建筑高度由100米调整为156米，虽然容积率和总建筑面积不变，但使得该项目的住宅平均层高提高到3.5米。这样设计的市中心高层建筑，在市场上甚为罕见，也迎合了部分豪宅需求者的口味。广州房管局官网显示，现阶段该项目售价位居广州全市第三。
去年越秀拿下的三块“地王”有两块位于大本营广州，“我认为凭越秀在广州的实力，这两个项目还有相当的发展空间。”上述人士表示。
降价了吗？
越秀似乎对去年的土地储备信心十足，其中楼面地价达3.45万元/平方米的南洲路项目，越秀地产的官方回复表示：“该项目位于城市中轴和珠江水轴，是老城区几乎仅有的南向江景项目。”规划已经公示，下一步将正式开发建设。而对于武汉地王，朱晨则将其比拟为广州西塔，“计划引进全球总数仅十家的奢华级酒店入驻”。
“今年上半年尽管市场波动，越秀销售依然同比上涨23%。”越秀官方回应道，“我们认为，不是市场没有需求，而是缺乏好产品和好的营销策略。”
今年上半年，传出越秀位于广州南沙的知名项目降价的消息。该项目最后一批300套单位，毛坯销售均价为8000元/平方米。而去年该项目网签均价接近1.1万元/平方米。
但越秀地产对此予以否认：“南沙滨海花园今年上半年合共录得合同销售金额11.3亿元，均价约为每平方米1.2万元，均价较去年同期增长约三成。”其官方给予的回应显示，近期推出的部分新组团，因为位置及装修等因素，定价与原有组团有一定差异，但“原有在售组团并无下调。”
越秀同时强调，“随行就市”是该公司的基本定价策略，面对复杂多变的房地产市场，灵活的销售手段，多元化的营销策略必不可少。当然，这样的回答似乎已成为当下房企普遍的官方逻辑。
