相比前两年在房地产市场上的高调发声，上实城开董事长倪建达除了在业绩发布会，鲜有在公开场合发言，上实城开在短时间内消失在公众的视线。
一位熟悉上实城开的业内人士告诉记者，收购中新地产之后，上实城开面临巨大的历史遗留问题，其中包括债务、企业定位、项目纠纷等。近三年来，上实城开的主要精力都被牵扯进去，同时，房地产市场也在近三年来变幻莫测，上实城开也在积极调整战略，以适应未来发展。
上实城开前身为中新地产，由上实控股于2010年6月收购其45.02%股份，并完成公司更名及整合。倪建达告诉中国房地产报记者，“上实城开已制定三年发展规划，未来在区域布局上将呈现以上海为中心，形成集沿海、沿江两线，长三角、环渤海、中西部二三线城市的‘一心、两线、三圈’的‘弓形’布局。”
倪建达表示，2014年，上实城开解决了收购中新地产的遗留问题，经过一系列的资产组合，公司业绩已经实现扭亏为盈。未来，上实城开将尽快退出三线以下城市，选择性退出三线城市，并加大一二线城市经营性物业的持有。
三年蛰伏
从2010年收购中新地产，上实城开就开始一系列的重组和资产剥离动作。出售了成都公园大道项目全部股权，退出上海徐家汇心项目，并以此置换了上海徐汇区另外四幅商业地块，不久后，再度宣布出售上海城开中心25%股权。
实际上，收购中新地产后，该公司用了差不多三年半的时间去整理。在此期间，上实城开没有机会去获取新的项目，甚至在2012年该公司还是一个亏损的企业，这无疑影响了其在一二线城市的发展。
在过去的三年整合中新地产的时间里，作为掌门人的倪建达有颇多感慨。他表示，中新地产作为一个上市公司，在管理体制和企业自控上有很多不足，上实城开在过去的三年中，花了大量时间去梳理和重组，对相关的项目进行改造和重启，包括人员的调整，包括管理模式的调整，现在公司运营趋于正常，也走上健康的轨道。不过，虽然这个公司已趋于正常，但绝对还不算一个成功的公司。
整合之后，上实城开的房地产开发项目主要分布于上海、北京、天津、重庆、成都、长沙、无锡、昆山等一、二线城市。上实城开目前自上海的最重要的两个储备项目位于上海闵行区，莘庄地铁上盖项目和南方商城附近的城开中心项目，均为大型城市综合体，合计体量超过70万平方米，均为2010年摘得。
经过一系列的股权腾挪和资产处理，一方面上实城开获得了相对高的利润和稳定的现金流，另一方面，上实城开现有资金及日后收益将足以应付目前营运资金及未来发展的需要，为加快现有项目的发展及获取新项目创造有利条件。
不过，已经处理好“历史遗留问题”的上实城开，正在面临的另一个难题，就是在母公司上实系中，与上实发展(8.42, -0.18, -2.09%)的同业竞争和资源分配问题。
上实控股的一位高层称，在香港，一家上市公司旗下有两家上市公司做类似的业务是很普遍的，上实并非特例。
“严格来讲，上实城开与上实发展没有形成直接的竞争，它们拿地的区域是不同的。当然在某些地方有共同的项目，但这几年随着我们不断地调整，这个现象已经不存在了。”倪建达告诉中国房地产报记者。
由于历史原因，上实系旗下的房地产业务在此之前比较分散，上实控股和上实城开两家H股上市公司、A股的上实发展、未上市的上海城开都有地产业务，且这些公司的房地产业务都存在不同程度的重叠和交叉现象，导致上实系无法发挥协同效应。
倪建达表示，上实城开目前还是按照既定目标前进，上实城开从一开始就是在市场中拼杀的企业，市场的适应能力绝对不输给任何一家房企。“我们今后的目标是回归一、二线城市，大家都没有走出去的时候，我们走出去了，大家都走出去的时候，我们就应该走回来。”
路线及产品调整
实际上，在过去的三年整合时间里，上实城开也进行了战略的调整。倪建达认为，上实城开的主要机会在于对一二线城市的深耕，上实城开的优势并不在于新型城镇化带来的发展机会，特别是上实城开这样以大城市为发展背景的企业，新型城镇化只能作为发展的补充，而不是核心竞争力。基于此，上实城开做出了全面退出四线城市，选择性退出三线城市的战略调整，把重心集中在一二线城市，并逐步加大商业物业的持有比例。
资料显示，上实城开目前已经进入上海、北京、天津、重庆、沈阳、西安、深圳、珠海、长沙、昆山、无锡、三河等12座城市，涵盖长三角、珠三角、环渤海以及西部地区，形成全国化布局。
金英证券香港零售部副总监李韵仪认为，上实城开有独特的优势，包括地理位置优越、发展潜力大以及财务状况稳健。首先，集团持有的土地储备主要位于一线城市，以去年销售额计，上海及西安已分别占整体的64.2%及25.1%。截至去年底，长三角地域占其土地储备逾60%，由于长三角地区近年来楼市呈现供不应求情况，楼市价格抗跌力较强，故集团未来销售及其销售作价具保证。
