自2013年11月首创置业完成对香港壳公司钜大国际的并购后，近期终于迎来了资产注入时机。而首创置业借壳钜大国际“既为融资，也为增加一个房地产开发平台”的意图也终于落地。
8月15日，首创置业宣布，在子公司侨恩有限公司完成西安首创新开置业有限公司股权收购后，该西安项目通过回购安排注入香港壳公司钜大国际。
未来，钜大国际将在划定的17个城市主攻奥特莱斯项目的开发运营，而开发奥特莱斯所需大量资金的沉淀和盈利模式的不确定性首先是一大考验。
“很多企业愿意用奥特莱斯概念取悦政府，激发城市形象升级，但一个城市对奥特莱斯项目的容纳量很有限，而品牌资源支撑厚度又普遍不足，开发商理念不足甚至存在误区等导致奥特莱斯的操作和运营难度很大。”RET睿意德董事索珊在接受中国房地产报记者采访时表示，目前还没有一个开发商形成规模效益，即便一些开发商做了一两个奥特莱斯项目，但是跨区域品牌整合仍是难题。
并购后的注资
首创置业对钜大国际的注资颇为复杂，共涉及两次收购。
8月15日，首创置业全资附属公司侨恩(作为买方)与Reco Ziyang(作为卖方)(首创置业之关连人士)订立Reco Ziyang转让协议，转让目标公司60%股权，目标公司在中国西安市持有一个房地产开发项目，即西安首创新开置业有限公司。收购事项完成时，侨恩将成为西安首创新开置业的唯一拥有人。
同日，钜大国际全资附属公司深广发展(作为买方)与侨恩(作为卖方)订立收购协议，转让西安首创新开置业的100%股权，收购价约19.63亿港元。由此，西安首创新开置业由深广发展全资拥有，这也成为钜大国际的第一个房地产开发项目公司。
据悉，西安首创新开置业成立于2007年12月，持有项目包含写字楼、折扣店、商业区、住宅和车位。截至2014年6月30日，该项目总占地面积35.59万平方米，已竣工或在建的总可售建筑面积为124.18万平方米。
首创置业与钜大国际联合公告显示，收购完成后，钜大国际的主要业务和营运将由目前的生产化学品业务转变为物业开发。
“首创需要一个更国际化的平台，钜大国际对首创来说是一个新平台。”首创置业董事长刘晓光在去年“借壳”钜大国际时曾这样对中国房地产报记者表示，“新”的具体含义就是收购公司自身是一个香港本地的国际化的平台。
至此，刘晓光打造另一个房地产开发与投资平台的愿望终于成为现实。
划定17个城市
主攻奥特莱斯
为避免钜大国际与母公司首创置业的同业竞争，公告显示，首创将划定17个城市给钜大集团，首创置业承诺绝不进入该17个城市。这17个城市分别是西安、杭州、南京、济南、长沙、福州、武汉、合肥、昆明、郑州、南昌、南宁、长春、哈尔滨、苏州、厦门及大连。
“划分于完成后，（钜大国际）将致力中国开发奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目，而首创置业集团将继续从事开发住宅物业项目、商业物业项目及奥特莱斯综合物业项目。”首创置业与钜大国际联合公告表示。
“从首创收购钜大国际、并对其注入房地产项目的动作能看出，首创希望有一个独立平台来专门运营奥特莱斯。从其划定的17个城市就能看出来，基本上是经济发达、消费潜力大的城市，可见其对奥特莱斯项目开发的执着。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。
刘晓光对奥特莱斯项目的热衷由来已久。
去年5月，首创置业与奥特莱斯合作之后开了第一个项目，即北京房山奥特莱斯，占地21万平方米，总投资近30亿元，不过，首批入市的北京房山奥特莱斯项目自面市以来，运营困难、招商不力的质疑声就不断。
“品牌运营商入驻是要盈利的，如果一开始不盈利，这些运营商不会陪着你去过苦日子。”索珊分析称。
“此类项目的社会认同以及商户价值创造等都需要加把劲。尤其在电商时代下，此类商业项目也需要积极转型，否则会出现这样一种尴尬：商业项目的更新不如消费习惯的转变来得快，真正去奥特莱斯进行消费的群体要比预期的少。”严跃进对中国房地产报记者分析表示。
在索珊看来，开发奥特莱斯项目的风险和难题远不止于此。
“虽然首创置业所选的17个城市都是偏二线城市，好于三四线城市，但品牌资源支撑厚度仍表现不足，而开发奥特莱斯需要周边品牌店配合。而且，做任何商业，包括奥特莱斯，一定是中端及以上消费需求为主流，而不是金字塔尖人群。如果一个城市中产阶级人群不够厚重，则不能支撑奥特莱斯；不同城市消费群对品牌认知不一样，组合哪些品牌对开发商也是个挑战。此外，很多开发商在拿地时是被迫拿到商业用地，开发商业业态理念尚且不足，又追逐奥特莱斯，经验和认知度更为不足。”
据悉，在首创置业规划的奥特莱斯项目中，周边还有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，集消费、娱乐休闲和居住为一体，刘晓光将其称为“新城市中心”或“新都市”。
“国外奥特莱斯根本没那么大，而国内则动辄体量10万平方米以上或几十万平方米物业，奥特莱斯只是项目一部分，需要与娱乐、休闲等融合在一起，操作难度远远大于只操作一个奥特莱斯。”索珊表示。
不过，“未来二线城市发展奥特莱斯也会成为可能，因为国外品牌也在持续关注中国，不断进入，但是一定不是一蹴而就的，一定要根据本城市发展进程和开发进程来做，开发商要根据趋势寻找机会，不能因为未来是这个方向，现在就跨越十几年拔苗助长，一步跨空之后很难再被认可。”索珊提示道。
