万科商业地产虽然起步较晚，但它正尝试以国际化的运作方式快马加鞭。
8月27日，有媒体报道称凯雷投资集团有限公司（下称“凯雷集团”）拟购买万科9个商业物业的股权，交易金额介于60亿元至70亿元，或者达到了100亿元。
万科于28日早间发布公告称上述报道部分属实，公司拟于近日与凯雷集团订立一份合作意向书 （下称“意向书”） ，内容有关成立商业地产合作平台 （下称“平台”），该平台拟以收购股权或资产的方式收购本公司部分商业物业。
万科在公告中进一步解释，意向书仅为框架性备忘文件，目的在于记载双方对合作的初步意向，以供进一步洽谈之用，目前合作金额存在不确定性，其他条款对双方均不具有法律约束力（除保密、法律适用等一般性条款外）。该意向书中提及的合作内容，在未来未必会发生；即便发生，最终的交易条款与意向书中的相关内容也未必完全一致。若未来该平台收购本公司任何商业物业，均会另行签署具体的收购协议，有关具体条款将于收购协议中具体订明。
虽然万科没有披露哪些商业物业会参与此次的股权出售，但从目前来看，万科比较成熟的商业物业包括北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场、东莞万科生活广场，以及苏州的万科美好广场等。
一位接近万科的人士对《第一财经日报》记者表示，万科与凯雷集团的合作模式可以参考“凯德模式”，而曾经供职于凯德的万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在其中扮演着重要角色。
凯德模式是指新加坡知名零售房地产公司——凯德商用拥有的地产开发 资本运作的一体化模式。凯德商用不仅拥有零售地产投资、开发、购物中心运营的能力，还拥有出色的资本管理能力，通过房地产投资信托基金和私募房地产基金实现资产证券化，形成资本退出机制，适时回收资本以作进一步投资、扩张之用。
由于商业地产的投资大、回报周期长，对开发商的资金实力要求很高。如果开发商想要大举扩张，就必须保障充裕的现金流。
“国内开发商做商业地产，大部分在前期的融资成本很高，但没有后期的退出机制，因而做不大。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利对《第一财经日报》记者表示，凯德模式代表的是商业地产的国际运作模式，说得简单点，就是基金公司主要出资金，开发商主要出团队、负责运营管理，一起来博取商业物业未来的收益。
即便对于万科来说，仅仅依靠住宅项目的现金并不足以支撑大批量商业项目的开发，寻求外部资金支撑成为必然。
从去年开始，万科大举买入商业用地。去年2月，万科参与哈德门纯商业地块竞买，7月，在广州以6亿元总价拿下荔湾区珠江隧道口以西商业地块，折合楼面价1.96万元平方米，随后的8月，又以2.18亿元摘得北京顺义新城商业金融用地。
万科总裁郁亮在8月18日的中期业绩说明会上表示，万科在不断在检讨、总结商业运营思路，商业会像住宅一样成为万科的一个主要业务，未来大家可以看到成系列的产品出现。
而凯雷集团是全球最大的私人股权投资基金之一，万科将部分商业物业的股权出售给凯雷集团，便可获得大量资金回笼，有利于进一步扩张。
此外，凯雷集团丰富的资产管理经验将帮助万科这位商业地产新秀提升商业运营管理能力。据了解，凯雷旗下的凯雷亚洲房地产基金着重于在中国、日本寻找投资机会，其团队会针对每一项投资制定一套完整的商业计划和经营策略从而达到对资产的收益和价值作最大限度的提升。
上述接近万科的人士告诉本报记者，在合作的商业物业中，凯雷集团控股的可能性比较大。
从凯雷集团的角度来看，选择与万科合作或许意味着其对中国商业地产的看好。虽然凯雷集团资产管理规模超过1990亿美元，但其在中国的房产投资并不多，尤其是在商业地产方面。从公开资料能够获知的是，凯雷集团在去年4月斥资2.667亿美元购买了位于上海黄浦区的中区，同年5月收购了苏州印象城和杭州古墩印象城49%股权。
