凭借着在资本市场上独特的融资优势,老牌国企越秀地产迎来了最好的发展时机。日前,该集团披露2014年中期业绩显示,上半年集团实现营业收入为63.63亿,同比上升4.4%;权益持有应占盈利16.76亿。公司毛利率上升至34.4%。董事会建议,派2014年中期股息每股0.049港元,约人民币0.039元。
通过过去两三年的快速发展,越秀地产已经将自己版图大幅扩大。截至上半年末,该集团通过与投资基金合作购入杭州古墩路地块,从而使得集团总的土地储备约1507万平方米,总的项目达到39个,分布在珠三角、长三角、环渤海、中部地区等12个城市。
越秀地产董事长张招兴在业绩会现场表示,当前房地产市场依然面临供应量高的问题,在市场行情不好的情势下各家公司都有价格下调的压力。越秀将会根据市场情况随行就市。同时认为限购是非市场行为,现在就是退出的好时机。
合同销售额逆势上涨
中期数据显示,越秀地产2014年上半年集团实现营业收入为63.63亿,同比上升 4.4%;权益持有应占盈利16.76亿,同比下滑28.4%。
其中,核心净利润为9.92亿元,同比升10.5% ,核心利润率15.7%。2014年上半年越秀地产累计合同销售金额为106.30亿元,同比上升23.4%,完成全年销售目标人民币220亿元的48%。
此外,2014年上半年的毛利率是33.4%,物业出售的毛利率是35.6%,住宅部分的毛利率是31%,同比上升1.9%。从结构贡献来看,2014年上半年,住宅贡献占比达到了80%,商业部分达到了20%。
销售方面,2014年上半年累计合同销售金额为人民币106.30亿元,同比上升23.4%,完成全年销售目标人民币220亿元的48%,已售未结转金额创历史新高,约为人民币172.36亿元。
上半年该集团拥有可售项目30个,平均销售均价1.7万元/平方米,其中住宅的比例进一步提高,达到了89%,商业部分是11%。从地区来看,广州占比65%,广州市以外提升到35%。该集团表示,过去几年在外地投资的项目现在开始逐步进入销售阶段。
越秀地产总经理陈志鸿表示,关于销售价格策略问题,上半年楼盘每一次出的价一直是贴着市场走的,没有大幅度的降价。同时他表示,从市场供求关系来说,市场供应的量是比较大的,2013年高峰时期,各个开发商加大了投入,供应量比较大,需求量还是存在的。
鉴于集团上半年销售势头表现良好,预计全年达成220亿销售目标悬念不大。
维持集团稳定运营的同时,越秀地产凭借自融资商的优势,大力展开资本运作改善财务结构。上半年集团把握市场的机遇,一共完成融资约合人民币86亿元。
数据显示,2014年上半年的现金流,经营流入是69.7亿元,经营支出总额是77亿元,归还了银行贷款60亿元,新增的融资是86亿元,也就是净增了26亿元。支付土地款是5.4亿元,期末还有现金97.5亿元。
截至6月底,越秀地产2014年现金97.53亿元,2014年总借贷265.1亿元,净借贷比62.7%。债务包括美元债券,境外银行借款,境内银行借款,比例合理,从还款来看,2014年6月30日通过今年上半年到期再融资的结构比去年年底有大幅优化的情况。
该集团表示,境内外的再融资都是比较顺利的,通过再融资和境内外负债结构进一步的优化,利息成本跟去年相比,进一步的下降。
另外值得提及的是,去年开始,越秀地产加大与集团旗下产业基金的合作,双方以股权合作形式拿下杭州地块以及武汉地王。
在业绩会现场,张招兴表示,越秀地产资金链非常健康,每年按照总资产10%的比例放在账上。投资是公司必须维持的战略,这是企业安全运作的保障,这方面是绝对没有问题的。
根据地产和产业基金双方合作的比例,项目上目前设定越秀地产占大约5%到20%,基金占了80%到95%,每个项目视情况不同比例。合作起的2年内,越秀地产有权选择回购,基金有上限的确定,11%到12%,根据不同的项目而定。
陈志鸿表示,去年开始跟基金进行合作,主要是在拿地环节。5%到20%是指去年做的五个项目的比例,不代表以后一定是这样的比例,这要根据拿地时对地块的判断,不是说今后的比例是固定的。
“基金加地产这种模式对于开发商而言,以比较低的土地支出获取土地进行开发,当项目开发形成销售后,根据项目的情况选择回购。形成了先拿地,后付钱的模式。”陈志鸿说,当有好的土地机会时,要根据判断拿地,同时基金回报收益率11%到12%是一种策略,以后遇到项目后会综合的平衡和考虑,这是开发商和基金之间的商业条款,并不是固定的模式。