这是地方国企的典型境遇：一近忧、一愿景和一纠结。近在眼前的业绩不振，远水难解近渴的改制利好，进退两难的市场现况
虽刚入秋，鲁商置业却感到阵阵寒意。翻开鲁商置业历年报表发现，鲁商置业正步入其发展进程的艰难期。
被大股东罩住的高负债率
首先，据wind数据，2013年鲁商置业的资产负债率高达93%，几近资不抵债，是A股房地产上市公司中负债率最高的企业。如果没有大股东鲁商集团近百亿的低息贷款，鲁商置业的资产负债表会更加难看。其次，即便有鲁商集团护航，鲁商置业的运营能力仍不足，存货周转率低于百强房企平均水平。与此相配应的是，该公司董事长平均三年一换，管理层也随之频繁更迭。
据东兴证券报告，2013年末房地产上市公司整体的资产负债率达74.74%，相比2012年同期提高了1.96%。2013年鲁商置业的资产负债率高达93%，几近资不抵债，位居A股房地产上市公司首位。排名第二是负债率为91%的天津松江，负债率最低的是廊坊发展，仅14%。剔除预收账款后，鲁商置业的资产负债率是90%，是A股房地产上市公司里的第二名，排名首位的是天津松江。
2013年鲁商置业完成营业收入53亿元，同比上升44％，归属于上市公司所有者净利润2.6亿元，实现每股收益0.3元，同比上升7％。
随着营收的增加，鲁商置业的负债也随着增加。2013年鲁商置业资产总额273亿元，负债总额253亿元，资产负债率为93%，其中流动负债为226亿元。鲁商置业2013年中报的资产负债率也在93%左右，也位居房企最高水位。中报显示，2013年上半年负债共233亿元，其中221亿元为流动负债。
从2013年年报来看，流动负债占到负债总额近九成。流动负债中，预收账款70亿元，其他应付款达到112亿元，二者占到负债总额的七成。预收账款主要来自于青岛一山一墅和鲁商常春藤等15个项目的预售房款。其他应付款大部分来自关联借款，在会计处理方式行业规范里，公司向股东借款，应计入其他应付款。从年报可以看到，2013年鲁商置业自大股东鲁商集团的借款达到了78亿元，对关联方山东银座商城股份有限公司的借款2013年达到14亿元，二者都计入其他应付款。
正是凭借大股东鲁商集团及其关联方为鲁商置业提供的低息贷款，鲁商置业没有走到资不抵债的地步。如若不然，鲁商置业的负债率会更高，报表会更加难看。
鲁商集团旗下有两个上市平台，一个是2008年借壳上市的鲁商置业，主攻住宅地产，鲁商集团持有后者53%的股份，是第一大股东。另一个是2003年借壳上市的银座股份，主攻零售商业。而鲁商集团第一大主业是零售业，收入占营业收入的八成以上，为山东零售业龙头企业，实际控制人是山东省国资委。鲁商置业年报显示，2013年1-9月，鲁商集团营业收入287.05亿元，净利润4.51亿元(合并报表未经审计)。截至2013年9月30日，鲁商集团资产总额462.48亿元，所有者权益总额100.76亿元(合并报表未经审计)。
年报显示，截至2013年末，大股东鲁商集团及其关联方对鲁商置业的贷款为97亿元。鲁商集团单独为鲁商置业提供的贷款达到78亿元。最近三年此类关联贷款只增不减，2012年为72亿元，2011年为52亿元。2013年年报显示，鲁商置业本期向关联方借款43亿元，本期需要偿还的关联方借款18亿元，需要偿还关联方的利息是6亿元。
由此可以粗略计算，2013年鲁商集团及关联方为鲁商置业提供的利率为：6亿元（需要偿还关联方的利息）/97亿元（大股东鲁商集团及其关联方对鲁商置业的贷款）=6%。鲁商置业年报中也称，关联方向鲁商置业提供的借款按照银行同期贷款利率计提利息。据公开资料显示，2013年银行贷款基准利率在6%左右。
融资利率是6%左右的银行贷款基准利率，如此低的融资成本对于一贷难求的房企们来说是可遇而不可求的美事。对比之下，同为地方国企的天地源（600665.SH）则相形见绌，2013年天地源加权平均融资成本为11.95%，最高项目融资成本高达14%。
鲁商集团年年为鲁商置业提供低息贷款的同时，自己的负债率亦随之逐年增高。公开资料显示，鲁商集团近年来资产负债率持续增长，2011年-2013年，其资产负债率分别为74.97%、75.92%和81.68%。
2014年3月7日，鲁商集团在全国银行间债券市场公开发行15亿元短期融资券。发行公告显示，此次债券无担保，采用固定利率，期限365天，到期一次性还本付息。募集资金将用于偿还金融机构借款及补充公司营运资金。
值得关注的是，近三年来，鲁商集团已经发行过3期短期融资券、1期中期票据、3期定向工具和1期企业债券。截至此次短融发行前，鲁商集团存续期直接债务融资余额已达91亿元，其中，短期融资券余额23亿元，中期票据31亿元，定向工具30亿元，企业债券余额7亿元。
在鲁商集团公布的《2014年度第一期短期融资券募集说明书》中提示了“资产受限风险”，称截至2013年6月30日，鲁商集团及其下属子公司共有抵押贷款28.64亿元、质押贷款10.25亿元、抵押联合保证贷款13.34亿元。鲁商集团为满足融资需求将部分在建房产项目、房地产存货等抵押给银行。截至2013年6月末，用于上述贷款的抵质押资产的抵质押价值（即抵质押时的评估价值）合计为146.42亿元，占鲁商集团净资产比例的148.02%。如果该部分资产因为融资问题产生纠纷，将对鲁商集团的正常经营造成不利影响。
国元证券认为，流动负债中占比较大的预售账款项主要为实际不需要现金偿还的售房款，这说明发行人短期偿债能力尚可。
福无双至，“祸”不单行。一方面负债极高，另一方面存货周转极慢、运营效率较低。
2013年年报显示，鲁商置业存货204亿元，而相比鲁商置业273亿元的总资产，18亿元的净资产，如此高的存货实属罕见。
根据兰德咨询2013年全部上市房企存货周转率排名来看，鲁商置业存货周转率为0.2次，而万科为0.32次。存货周转率是企业一定时期销货成本与平均存货余额的比率，用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及存货资金占用量是否合理。
兰德咨询总裁宋延庆认为，像万科这样的规模型企业，去年营业收入达到1354.2亿元。这样的企业会做好整体规划，开发流程高效管理，从拿地到开工，从开工到销售均控制在半年以内，保证营收增长率维持在20%左右。
