上海：徐家汇商圈升级调查 短期内难追“梅泰恒”

Versace范思哲、Hugoboss、Dkny、DIESEL、Paul&Shark等5个国际知名一线品牌近日正式进驻港汇广场一楼。预计明年8月，港汇广场一楼将成为拥有10个国际一线品牌的徐汇区首个顶级品牌聚集区。紧随港汇之后，商圈内其他商厦也已根据各自定位作出相应的调整。
 
　　此外，徐家汇地区双塔写字楼的落成，以及650套高档服务式公寓带来大量商务人士，商圈的层次迅速提升，同时也为购物中心聚集了人气，培养了一批具备高消费能力的客户群。
 
　　奢侈品卖场加上高端消费群体，徐家汇商圈似有追赶南京西路“梅泰恒”之势。
 
　　《每日经济新闻》从徐家汇商圈的规划中了解到，徐家汇地区将建成世界级城市副中心，在该区域内将集中发展商贸、商务和现代服务业，构筑徐家汇商务圈、淮海路商务圈和肇嘉浜路商务大道组成的“两圈一线”商务发展框架。除双塔写字楼外，还将建设大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等高等级商务楼。
 
　　将来急速膨胀的高端消费群体将对徐家汇商圈的经营业态提出更高的要求，而商业形态向一线品牌聚集区发展正是为了配合徐家汇高端商务发展。徐家汇商城股份有限公司旗下拥有上海六百、汇金百货、汇联商厦、太平洋百货、美罗城、美罗大厦、港汇广场等大型商场，该集团公司在整个商圈中具有绝对话语权，并可对旗下内部商场之间的经营作相应规划与协调。
 
　　然而也有专家表示，徐家汇在短期内很难达到南京西路“梅泰恒”的档次。
 
　　“一线品牌进驻招商的流程较长，徐家汇从现在开始招揽一线品牌，3-5年内不可能赶超已成熟的南京西路顶级商圈。”美联物业商铺部负责人表示，一线品牌集聚区关键其实不在于招商，有足够的消费群体消化商品才是重要环节。而目前，徐家汇商圈内除了港汇双塔外，另外几大高端商务楼仍在建设初期，待这些商务楼宇竣工后投入市场，并且招商完毕后，大量的高端消费群体充斥市场，届时徐家汇商圈才有望赶超南京西路“梅泰恒”。 
 
      徐家汇小型商铺租金年涨一成 
 
　　随着徐家汇大型商场新一轮商业业态的不断升级，以及港汇双塔的进驻，徐家汇核心圈内的沿街商铺租金也经历了一波上涨行情。据美联物业市场部研究资料显示，从去年同期至今，徐家汇小型商铺的租金上涨了10-15%。
 
　　目前徐家汇的商业内部环境包括百货商场、shoppingmall、专业市场、地铁商铺以及沿街商铺，其中地铁商铺和沿街商铺个人投资者操盘的较多。
 
　　沿街商铺日租15-30元/平米
 
　　徐家汇商圈内有3条黄金沿街商铺，分别位于华山路、天钥桥路和漕溪路。其中华山路和漕溪路沿街商铺从去年同期至今租金上涨了10%，而天钥桥路沿街商铺租金一年来上涨了15%。
 
　　美联物业市场部研究资料显示，在这3条黄金街中，目前天钥桥路人气最旺，在二手商铺市场，挂牌铺面极为“金贵”，这条街主打餐饮品牌，商铺面积一般在50-200平方米左右，日租金25-30元/平米。
 
　　以服饰、鞋帽为主打的华山路休闲街的人气虽比不上天钥桥路，但其人流量与上海其他市级商圈的沿街铺面相比有过之而无不及。华山路商铺在二手市场同样稀有，一般一年只有2-3家转手，据入驻其中的商家介绍，由于华山路许多店面在水、电、煤等配备上较简略，因此不适合餐饮业进驻，沿街店面大部分经营服装生意，面积在50-100平方米，日租金20-25元/平米。
 
　　与华山路、天钥桥路相比，漕溪路上的人气相对较弱，而且经营业态也较杂，服饰、中小型餐饮、银行等各种商家扎堆在一块，店铺面积在15-200平方米不等，日租金15-20元/平米。
 
　　地铁商铺一铺难求
 
　　徐家汇地铁商铺虽不能与人民广场香港名店街和迪美生活广场相比，但随着底下二层商铺人气的逐渐高涨，如今也已一铺难求。
 
　　徐家汇地铁商城分上下两层，占地8000平方米左右，约有200多家商铺。据美联物业商铺部负责人介绍，目前徐家汇地铁商铺在二手市场上根本没有挂牌，其商铺都是由开发商统一招商，由于转手率较低，很难找到合适铺位。目前地铁商铺面积在10-20平方米左右，日租金已高达30-40元/平方米。
 
徐家汇商圈内部环境>>
 
　　A.主要商用物业百货商场———东方商厦，太平洋百货，汇金百货，第六百货，中兴百货商厦、汇联商厦
　　ShoppingMall———美罗城、港汇广场
 
　　专业市场———太平洋数码广场、百脑汇、宜家
 
　　地铁商铺———分上下两层，占地8000平方米左右，约有200多家商铺。B.写字楼
 
　　港汇广场、美罗大厦、江山大厦、飞洲国际广场、汇智大厦等多幢甲级写字楼，另外还有十几幢乙级写字楼在列。C.宾馆
 
　　徐家汇酒店众多，星级酒店、经济型酒店俱全，约有40家左右，主要有光大会展中心国际酒店、青松城大酒店、莫泰168宛平南路店、汉庭连锁酒店、鼎园公寓酒店、如家快捷酒店徐家汇店等。D.住宅
 
　　徐家汇也是高档住宅比较集中的板块，徐家汇花园、尊园、兆丰帝景苑、东方曼哈顿、永新花苑是比较有代表性的楼盘。
 
发展优势分析>> 
 
交通便捷日均人流量超65万人次 
 
　　徐家汇商圈北自广元路，南达中山南路，东自天钥桥路，西至宜山路。按照规划，商圈集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达200万平方米。
 
　　十几年前，徐家汇还不算一个市级商业中心，大都是零零散散的小铺子，当初的第六百货已经算是徐家汇最大的商场了。据上海中原研究咨询部统计，如今徐家汇商圈的商业面积已达到50万平方米左右，形成了八大商业网点及1000多家小型商业网点。
 
　　交通便捷对一个商圈的支撑作用不言而喻，可以说，任何一个商圈的成功兴起都以交通便捷为必要条件。徐家汇是一个交通枢纽，轨道交通有1号线和3号线，公交线路包括43、15、42、72、44、50、56、732、93等60多条。交通要道包括肇家浜路、虹桥路、漕溪北路、华山路等，可方便通往全市其他区域。未来9号线、11号线将经过徐家汇，与1号线形成三线换乘。其中1号线14个出口将人流分散到各个商场及周边交通干道。
 
　　由于城市副中心和交通集散中心的双重身份，徐家汇地区的日均客流量超过65万人次，公交线路承担着其中20万人次/天的运量。巨大的人流带来广阔的商机。
 
　　同时，徐家汇的甲级写字楼集聚功能亦正在凸显。港汇双塔工程2005年进入市场，给徐家汇地区增加了12万平米的甲级写字楼面积，是徐家汇商圈发展的一大利好因素。写字楼的投入使用一方面增加了当地的办公人群，而此类人群消费能力又较强，另一方面商务往来的人群也会对徐家汇的商业消费有较大的促进。