从2001年至今，随着技术发展带来的产业革命，中国进入了产业地产整顿升级阶段。产业园区在功能上由传统意义上的单一配套转向复合功能设计，运营方式上由原来多类别科技领域的叠加转向专业化的研究开发。开发运营模式的转变也促使产业地产盈利模式随之更新。
粗放型盈利模式已不再适应中国产业地产发展
虽然产业地产发展迅速，但在很长一段时间里，单纯依靠土地溢价+卖房卖铺的粗放型盈利模式主导了绝大多数产业地产项目。但这样的盈利模式让参与产业园建设的投资方和开发商只关注于园区的房地产盈利状况，忽略了房地产与园区产业的配套问题。当园区住宅、商业配套销售一空后，产业地产部分成为一个空壳，许多产业园出现了环境恶化、后续招商困难等情况，烂尾楼、“鬼城”、“空城”频出。
目前，中国进入了产业地产整顿升级阶段。产业园区在功能上由传统意义上的单一配套转向复合功能设计，运营方式上由原来多类别科技领域的叠加转向专业化的研究开发。开发运营模式的转变也促使产业地产盈利模式随之更新。
变化一：从单纯卖房卖铺升级到自持物业为主
这种盈利模式，一般是随着产业园自身的发展逐步由传统的纯销售模式转变而来，这种模式下，物业销售主要以保持现金流为目的，主要依靠自己持有的大部分物业经营赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。
富卓金地珠海科技园是由金地集团与珠海政府共同打造的工业园区，2005年开始动工。项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区。因此，园区根据不同阶段的开发模式、开发策略，采取了不同的盈利模式。最初，该园的盈利模式主要依靠土地开发转让，土地增值回现。2007年，随着政策和市场条件的成熟，在前一基础上增加了标准厂房、综合楼宇的开发，该阶段以销售为主，出租为副，实现项目资金回笼。到2010年，随着园区所在区域环境的完善，园区开发以研发和办公楼业务、社区生活配套物业为主，这个阶段除部分社区物业依然进行销售以保持现金流外，其他物业都选择了长期持有出租。
变化二：由专注房地产开发到全产业链服务探索
这种盈利模式，入驻园区的投资方和开发商不再仅仅关注与房地产领域的开发运营。而是根据园区的行业定位，深入把握行业的发展特点和其产业链上下游的协作关系，充分理解企业客群的需求，为入驻园区的企业提供综合服务平台。
作为国内城市产业地产开发和运营的领跑者，天安数码城在每一个园区均着力打造投融资、数字化园区、公共服务、专业配套以及商业配套五大平台。通过服务平台建立、打通上下游产业链相关企业的交流和合作。实现产业比重在园区业态中约占70%，其他只占30%的良好态势。不仅有效促进了与房地产相关物业的增值，还挖掘出新的赢利点。如针对园区内的入驻企业，以物业入股、租金入股等金融手段来投资高成长性企业、培育产业型企业，而具备了“准风险投资”的性质，大胆尝试引导金融资本进入园区。截至目前，天安数码城已集聚全国超过6000家成长型企业，孵化上市企业近40家，拟上市企业达50余家。
变化三：股权投资，园区物业资本化
在探索引导金融资本进入园区，最终实现土地、金融、产业三大资源有效整合的不仅仅只有天安数码城。在这方面，走在最前沿，也最成功的产业园区，非上海张江高科技园区莫属。
依托自身5000家注册企业的雄厚基础，张江高科对园区内的企业，包括他们的上下游企业，进行股权投资。2010年，上海张江高科上演“连中三元”佳绩：投资的嘉事堂药业成功登陆中小板，投资的微创医疗在香港主板上市，张江高科子公司投资参股的上海超日太阳能首发申请在证监会获批。高科技产业股权投资，为张江高科带来全新活力。
随即，张江高科以构建战略性新兴产业大平台为目标。于2011年构建初级资本交易市场OTC、大规模推行“硅谷银行”和“中华开发银行”的经营模式，放大间接融资范围和规模。引领产业地产资本化探索进入新的领域。
