导语：未来我们商用地产的量很多，持续性健康做下去，“轻资产”是不二选择，这种模式从万科开始做商业便确定下来。
王石三年来的海外游学，郁亮纽约拜访交流，万科高层的业余活动看似和地产无关。而这一切背后，实则隐藏着与国际资本的密切接触与引流，引流主要方向便是万科国内的商业地产。
“万科过去一年多的国际化过程中结识了很多国际重要的不动产基金和著名资本机构，这些将是万科商业地产资产和运营上的合作伙伴。”负责商用地产业务的万科集团高级副总裁毛大庆说，他和集团执行副总裁张旭在4月份波士顿马拉松期间，去国际私募基金凯雷投资集团参观学习，“把国际资本请到国内，这是有别于走出国门开发项目的另一种万科国际化。”
于是，外界看到了这样一幕合作：8月28日，世界最大的投资公司代表凯雷与规模最大的房企万科签订商业地产战略合作平台意向书，意向成立资产平台公司，两者分别持有80%和20%股权，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出。另一合作同步展开，双方设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理。
如掷石入湖激起层层涟漪，随着万科牵手凯雷的计划曝光，类似万科抛售商业地产的争议亦纷至沓来。但恰恰在这起合作中被外界忽略的商业运营管理平台，实际却显露了万科神秘的“小股操盘”和商业地产“轻资产”两模式的具体落地方案。
“万科与凯雷合作绝不是卖商业”。毛大庆对本报记者说，实际合作恰恰是落实万科商业地产的轻资产思路，除了引入基金，调节资金占压并实现商业快跑，另一条最核心的合作前提是，各合作项目保留和发扬万科商业品牌，在万科与凯雷的意向合作中设置的商业运营管理公司身上，万科要有绝对的经营管理权。
小股操盘
在2013年的万科年度业绩发布会上，万科首次提出被称为“小股操盘”的轻资产模式。字面意思是，万科在一些联合经营项目中不再追求控股，甚至会出让部分开发项目或商用物业股权。通常，这类项目经营管理仍由万科负责。好处在于自有资金陆续回笼并快速拓展新业务，这也是所谓“轻”的含义。
“未来我们商用地产的量很多，持续性健康做下去，“轻资产”是不二选择，这种模式从万科开始做商业便确定下来。”毛大庆把万科住宅之外的业务统称“经营性不动产业务”。换算一下，这块业务大约有2000多万平方米资源，3-4千亿元资产规模。
而区别于住宅零售，这类资产的问题在于长期持有会贡献持续稳定收入，但也有资金占用过大的弊病。万科在提前开展国际化的历程中，试图找到破解方法：从合作中的股权转让或商业资产处置获得投资收益，通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用，让资产轻起来。在这方面，凯德置地即是典范。
毛大庆过去曾经说过，在资本市场看来，房子本身就是资本链条里的不同环节中的一环而已。就如同水、水蒸气、雪、冰，雾，H20是最根本元素。那不动产链条里，某个环节表现为房子，下个链条表现为就是基金，但实际万变不离其宗，不动产的H2O就是资金。
有着自由的资本市场环境，凯德模式的资本管理手法可谓纯熟：在合作项目不同阶段和资本平台对接，通过房地产投资信托基金和私募房地产基金实现资产证券化，形成有机的退出机制，适时回收资本以作进一步投资、扩张之用。收益上，在商业地产建设，到经营各阶段，实现利益全线收割和自持资本逐渐退出，并以管理能力获得丰厚的管理费用，这和万达的持有模式有所不同。
二者合作利益源自也将是多方面，第一笔便来自不动产升值后的资产交易转让。除此之外，如万科与凯雷合作仍持有资产平台小股，还将享受经营性收益，物业经营管理收益，和基金合作成立基金平台更有基金类别管理性收费。
“随着‘轻资产、重运营’模式推广，这类收益将成为一种常态，”在万科集团年中业绩推介会上，万科董秘谭华杰解释称，这类投资收益属经常性的，并非一次性所得。通常项目经营管理由万科负责，万科可从中收取一定管理费。另外一种方式是，万科可要求获得高于股权比例的超额分配权。
与凯德所处国际资本环境不同，万科难以在国内通过自行发行基金的方式完成其轻资产构想。这种特定的情况下，万科也不会也不能去全盘模仿凯德，而其与凯雷的合作模式，亦是当下一种通俗易懂方式。对于万科的意义在于，这次是首次与基金实现资产包层面的资产合作尝试。
当然，万科凯雷合作的最重要前提是，万科要在经营管理上保持主导管理权。按毛大庆的话说，所有项目都要保留万科品牌，万科还要继续运营和管理资产，运营管理团队亦出自万科。
“凯雷之后，我们还有单个项目的轻资产合作。”毛大庆说。其实去年万科商业项目进入实际运营后，国际著名投资机构已经强烈关注，与GIC、麦格理等均有不少探讨和交流。这些投资机构在国际市场接触了解万科，并愿意随万科参与到国内不动产的发展中来。实际在去年底便有一个商业项目试水于国际资本整体合作，模式趋同，均是按比例共同持有，万科小股份做百分百的运营管理。
