从商业地产失败案例看成功开发模式

商业地产主要指以非商品性住宅房，非政府办公楼、非城市公共建筑的，可以通过持续经营获取可持续增长回报的，或者可以持续升值的商业性物业，比如商铺物业，产权式酒店、写字楼、服务式公寓等。商业地产的最大特点是商业性经营，是可以用来经营的物业类型。      
商业地产开发的六大误区 ：   
误区1：商业规律认知缺乏    
在很多商业物业开发过程中，有不少开发商对商业地产特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。由于不少开发商是有住宅地产转变过来的，盲目套用住宅的开发模式，没有认识到商业地产与住宅地产开发模式上的区别，他们往往较少考虑当地的商业现实、忽视投资者 商家经营户的真实心态，直接套用国内外发达大城市商业项目的模式来进行操作。   
 【案例说明】   
   安徽XXX广场，地处城市老城区的东城市场附近，地段成熟，人气非常旺，一期商业开发占地23亩，项目经历开业后，租户纷纷关门。虽然地段好，但开发商不懂商业，项目周遍现成人气旺盛，但消费档次低下，非得按照浙沪一带的高档商业模式来做个高档的商场，结果曲高和寡，大量的经营户觉得租金过高，运营费用难以承担而不愿进驻。   
                           
误区2：定位不合理   
定位，就是根据项目的各种影响因素，整合可以利用的资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。目前许多开发商在规模上盲目求“大”以期获得市场高位，现在商业地产开发商在决定开发体量的时候，往往是根据自己的拿地面积和自己的预期利润目标来开发项目。   
【案例说明】   
广东XX市SHOPPINGMALL占地面积达43万平方米，建筑面积80万平方米，集旅游、购物、休闲、娱乐、运动、美食于一体，其中商业面积约40万平方米，停车位8000个，总投资达数十亿人民币。由于体量过大，加之当地大型商业项目较多，竞争极为激烈，目前开业经营惨淡。   
误区3：忽视城市整体规划    
商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段。当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展的土壤。从目前各大城市的商业地产发展情况来看，都不同程度地存在着对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败。    
【案例说明】   
江苏XX购物公园商业面积达10万平米，由于忽视城市规划的要求而一味按照开发商自己的意愿来打造高品质的购物公园，而实际上政府的城市商业规划是要求该地块做市场的，因此开发商的方案只能调整，浪费了大量的人力、物力财力和社会资源。   
误区4：建筑设计替代商业规划    
由于商业地产属于复合型地产开发，它首先要求地产商、投资商按商业地产“以经营为本”的开发理念进行开发建设，要求建筑设计公司按照“以商业空间实用为本”的设计理念进行规划设计。但由于很多建筑设计师并非专业从事商业地产的建筑设计，因此会导致相应的建筑规划方案并不符合商业要求。   
【案例说明】   
浙江南部XX城商业面积约15万平米，项目由1个中心大楼和三条环状特色街组成，建筑规划师把中心大楼并非放在主干道与城市干道的交界处而是直接放在几条环状特色街的中心，这样导致中心大楼的业态招商极难，因为商家不愿进去做生意，而中心大楼的百货店的招商难以实现。   
误区5：业态规划缺乏招商实现力    
很多开发商在商业项目正式招商之前并没有一个很明确的业态规划，往往是按照自己对商业的理解或个人的购物经验来判断和选择相关的业态组合与配比，并没有很好的结合城市的特性、区域地块的特性以及城市商业特点和消费习惯方面的因素，这样的结果是招商陷入困境。   
【案例说明】   
江苏中部XX项目地段并非城市中心，而是人流相对稀少的发展中新城区，项目商业面积约7万平米，地上地下共5层，其中他们地下规划有品牌大卖场，一到三层规划有知名百货店。由于这是个三级城市，地块人气不足，虽然区域前景好。但最终超市没有招商实现，改成别的业态；百货店也没有谈成。这充分说明业态规划一定要考虑招商的实现力，因此必须树立招商先行的观念。   
误区6：租售模式较为急功近利    
在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过返租来实现短期的销售现金流，这往往造成承诺的租金回报难以实现，并且返租年限与商家的经营年限经常发生矛盾。   
【案例说明】   
安徽XX商业项目商业体量为8万平米，是个集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的步行街，地块处于市区较好的位置，为了更快的实现销售，他们统一定的返租年限为3年，但在招商实际发现餐饮类等大商家往往经营要求年限在5年以上，但该区域的商铺已经全部售光，导致具体招商无法实现。    
商业地产开发的五大建议：   
一、科学定位：通过深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划；    
      二、主力店先行：主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工；   
      三、招商有序：招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；    
四、专业公司介入：整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。   

五、注重经营：靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为许多地产商向往的模式。    


杭州鸿伟摩尔投资管理有限公司   
总经理 :杨建伟   
                  2006年7月