90分钟抢光400套房，平均20秒成交一单。司马台长城脚下的龙湖·长城源著因为是北京的第一个旅游地产项目，首次开盘便实现“日光”。都说现在楼市不好，竟也还有日光，记者就帮您算算旅游地产的投资账。
自住+投资的“铁算盘”
低价，是长城源著最吸引人的地方，30平方米到80平方米的洋房，总价50万元起，50平方米到108平方米的叠拼，总价100万元起，整体折合单价约16000元/平方米。“即使个别房源达到20000元/平方米的单价，这次入市的总价还是低于预期。”亚豪机构营销总监郭毅认为，整体低迷的楼市下，开发商的定价也相对谨慎。
“现场有个老板，以注册公司的名义，一口气买了18套。”一位认识的购房人买了套41平方米的一居洋房，打算用作出租投资。在他看来，小户型占用资金少，成本回收快。按照销售人员的说法，长城源著未来将引入第三方中介机构，接受业主的委托装修、委托出租。业主自身若想前来度假，提前一定时间告知预约即可。同时，针对购房业主，开发商还将赠送古北水镇的景区门票，洋房业主是10年200次、叠拼业主是10年320次。“每年来这儿度几次假，剩余时间拿来出租。”这位购房人告诉记者，密云的夏天比城区气温低，他可以把老人送到这里避暑。而像五一、十一这样的小长假，外地游客多的黄金周，就把房子租出去多赚租金钱。
一居洋房回报率11%
像记者认识的这位购房人一样，持有短期自住加长期投资观念的购房人，在首次开盘的买房人群中，占有相当大的比例。这个“如意算盘”能实现么？记者在古北水镇做了一番考察，古北水镇风景区内包含两个五星级大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿，可提供房源套数在1500套上下。当地的一位老乡告诉记者，前不久的五一小长假，当地的农家小院基本都被游客订满了，“我家的那间就是这样，300元一晚上。”
农家院客满，主要原因是酒店不够住。古北水镇内的两家酒店，古北之光正在建设中，唯一开业的是水镇大酒店。记者咨询工作人员得知，酒店的标准大床房，周一至周四的非双休时段，提前预订可略有优惠，每天的价格是780元；周末和小长假等高峰时段，每天的市价是1080元。
一年内周末加上小长假的总天数是144天。按照首期开盘的价格，41平方米的一居洋房，若其中90天用于出租，按照800元/天的租金计算，扣除物业等成本后，投资回报率在11%上下。
“粗略估算，11%的投资回报率，在旅游地产中算是比较不错的。”一位业内人士分析，因为项目是期房，2016年底交房，购房人得等两年半时间，才能开始回收租金。“风景区未来的发展前景，是决定回报率高低的关键因素，也是目前看带有不确定性的因素。”
回报要算长期账
秦皇岛、东戴河，是近两年来很受北京人青睐的旅游地产项目。和北京相比，这些城市的房产价格要便宜许多。在首届东戴河旅游地产房展会上，记者了解到，东戴河目前的新盘售价，大约在5000元/平方米到6000元/平方米之间。以佳兆业在东戴河的项目为例，48平方米的户型，总价约30万元。记者自己做了一个估算，按照夏季三个月全部出租、每天租金300元计算，投资回报率大约在7%。
“我们估算过，像东戴河、秦皇岛这种季节非常鲜明的滨海旅游地产，在居住的使用率上非常低，一年两三个月住，空闲的时候没有人住，大幅升值空间有限。”郭毅告诉记者，按照业内估算，滨海旅游地产的投资回报率不如北京。
郭毅建议，在旅游地产的投资上，首先不能选择二、三线经济欠发达的地区投资旅游地产。这些城市，随着近两年大幅建设，供过于求，住宅地产都上升不了，投资旅游地产业不会有很好的前景。其次不能选择季节性因素比较明显的旅游地产，空置时间较长。
